地域要因

地下鉄駅に近接し地価水準は概ね堅調に推移している。

地域要因の将来予測

当面は現状にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は現実の市場性を反映した実証的な価格である。商業収益物件は多くなく自用の店舗が中心で、取引は自用目的が中心でその取引価格を指標に価格が決定される。賃貸物件を想定して収益価格を求めたが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低く試算された。従って比準価格を標準にし収益価格を参考に代表標準地との均衡を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成した住宅地域で、特に目立った地域要因の変化はみられないが、引き続く景気の回復基調のもと、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域である。将来の動向としては大きな価格形成要因の変動は見られないため、当分現況のまま推移してゆくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域の周辺地域には、賃貸用共同住宅がみられるが、土地の有効活用で建築コストの回収を主目的としている。また、投資目的取引と比較して、自用目的取引が中心となっている。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び最近の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

従来からの中小工場を中心とした工業地域で、地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

中小工場を中心に一部住宅も見られる工業地域である。将来の動向としては格別の価格変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は客観性及び比較可能性を重視した価格であり、市場の実態を反映した実証的な価格である。採用した事例は全て中小工業地域及び住工混在地域内の事例であり規範性は高い。収益価格は収益性及び投資採算性を反映した価格であるが想定項目が多く、また、工場としての利用を目的とした賃貸市場が成熟していないため規範性は劣ると判断した。従って、比準価格を標準として採用し、収益価格を参考にして上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

底堅い住宅需要に支えられ地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅等が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、大きな変動要因も見当たらないことから、当面は現状を維持するものと予想される。

価格決定の理由

地域内の取引の中心は自用目的が主であり、居住環境に関する要因の選好性が強い。一部に賃貸用共同住宅も見られるが、画地規模の制約等から収益還元法の適用を断念した。よって規範性のある取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

河川に近く災害リスクが懸念されるが、地下鉄駅の徒歩圏内の立地条件により需要は堅調であり、地価は横ばいからやや上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅の中に、いまだ未利用地が散見される住宅地域であり、最寄駅へ接近性は優れる地域であることから、徐々に一般住宅、共同住宅等が立ち並び、熟成度が向上するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に格段の変化はなく安定的である。

地域要因の将来予測

地下鉄「鶴里駅」徒歩圏に所在するため、マンション建設が増加し、低層利用から中高層利用へと移行しつつある。

価格決定の理由

地域の需給動向を反映した取引事例により比準することに努めた結果、信頼性の高い比準価格が得られたものと確信する。一方、標準地上に3階建店舗兼共同住宅ビルを想定し収益価格を求めたが、地域は不動産の収益性によって価格が形成されるに至っておらず投資市場も限定的であるため、比準価格に比して低位に求められた。よって、実証的説得性に優る比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、代表標準地との比較検討、単価と総額等を勘案して決定した。

地域要因

旧来からの住宅地域で相応の需要があり、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した既成の住宅地域で、地域要因に特段の変化もなく今後とも現状の住環境を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で自用目的取引が中心であり、対象標準地の地積等も考慮して経済合理的な収益物件の想定が適当でないため収益還元法の適用は行わなかった。取引事例比較法を適用し試算された比準価格は、採用した取引事例を十分吟味し試算しており市場価値を表した信頼性の高い価格である。よって比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の動向等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化は見られないが、比較的まとまった規模を有する画地等を中心に需要は高まっている。

地域要因の将来予測

低層店舗、マンション等が建ち並ぶ背後に住宅地の広がる地域であり、現況用途を維持していくと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した実証的価格である。収益価格は収益性を反映した理論的価格であるが、その性格上想定要素が多い面は否めない。対象標準地及びその周辺は投資採算性を目的とする取引よりも自用の店舗等が取引の中心である。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に、更に代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅等利便施設への接近性に優れる住宅地域であり、需要は堅調に推移し、地価はやや上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した住宅地域のため、地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする閑静な住宅地域で、今後も同等は住環境を維持すると予測する。地価は概ね横ばい傾向になると予測する。

価格決定の理由

対象標準地を含む周辺は戸建住宅を中心に居住を目的とする取引が中心で、多数の代替性のある事例が収集できた。一方収益価格は駅からの距離が遠く、賃貸市場が形成されていないため採用しなかった。従って本件では比準価格を採用し、前年の公示価格との変動に留意のうえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

地域内の土地の価格形成に影響を与える要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に共同住宅等が混在する環境を今後も維持すると予測する。地価水準は、大きな価格形成要因の変動が見られないため、当面は横ばい傾向を維持すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地を含む周辺は戸建住宅を中心に居住を目的とする取引が中心で、多数の信頼性のある事例が収集できた。一方収益価格は駅からやや遠く、賃貸市場が形成されていないため、投資採算性の観点から適用するのは妥当でないと判断された。比準価格は需要者の価値判断に対応し、規範性が高いと判断できるので、本件では比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏外に存する既成住宅地域である。需給は安定しており、地価も上昇している。

地域要因の将来予測

最寄駅からは徒歩圏外の住宅地域であるが生活利便性は比較的良好であり、当面は現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。取引事例も対象不動産と類似した事例を採用し客観性は高い。一方収益価格は、画地面積が小さく賃貸経営が不向きな土地であるため適用できなかった。自己使用目的の取引が中心であり、需要者も市場性、居住の快適性を重視して価格の意思決定をすることから市場の動向を反映した比準価格を採用し、近隣の地価動向及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

 一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、当面現状のまま維持するものと予測する。地価は景気回復兆しがあり、高台にあることからやや上昇傾向にある。

価格決定の理由

対象標準地は面積が少なく、共同住宅の想定は非現実的で収益価格は試算しなかった。地域内には共同住宅等も見られるが、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域で、総額及び取引価格の水準が指標となって価格が形成されている。したがって、実証的な比準価格と規準価格の均衡を計り、さらに単価と総額との関連、市場の需給動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域は区画整然とした住宅地域であるが、天白川沿岸部の低地部分に位置し、浸水リスクを内包している。

地域要因の将来予測

街区が整然とした住宅地域であるが、天白川沿岸の低地部分に位置し、浸水リスクを内包していることから、将来的には地価は弱含みの状態にある。

価格決定の理由

採用した取引事例は類似地域における信頼性の高い事例である。また需要者の中心は個人であり、近隣地域は自用目的での取引が主である。投資目的の賃貸物件はあまり見られない。また、標準地は最寄駅から徒歩圏外にあり賃貸市場が未熟成であるため、収益価格は試算しなかった。従って比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに最近の不動産市場の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

災害リスクに対する意識が薄れつつあり、小規模な建売住宅が活発に見られる様になってきている。

地域要因の将来予測

弥富通と天白川に挟まれた、一般住宅と共同住宅が混在する熟成した住宅地域であり、当分の間大きな変化なく現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域では、自用の一般住宅の建設目的の取引が主であり、比準価格では、信頼性のある取引事例を収集し、精度の高い試算価格を求めることができた。一方、対象標準地は画地規模が小さく、経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難であるため、収益価格は求めることはできなかったが、収益性を期待した需要のある地域ではないと言える。従って、比準価格を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。