地域要因

昼夜を問わず自動車交通量は多く、テナント需要、土地需要共に底堅い。

地域要因の将来予測

店舗や事務所が集積する国道沿いの商業地域であり、今後も同様の状態で推移するものと予測される。土地需要、テナント需要共に高く、地価は概ね安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

市街地中心部から郊外にかけての幹線道路沿いに位置する事例を採用した。事情の認められる事例も含まれるが、いずれも時点は新しくかつ、地域格差も小さい事から、規範性の高い比準価格が得られた。一方、収益価格は賃貸条件（面積・建物の品等等）により多様であるため、適切な賃貸水準の把握が難しく、比準価格に比べてやや説得力に劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

福井市街北東部の安定した既成住宅地域であり、地域内での大きな変動はない。全12区画の宅地分譲が見られる。

地域要因の将来予測

市街中心部に比較的近い低層住宅地域として熟成してゆくものと予測する。地価水準は、国道8号や最寄り駅、商業集積が進む大和田地区に近く利便性が良いことから、若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺では市内勤務者用のアパートなども若干見受けられるが、標準地の地積が小さいことなどから市場性のある賃貸住宅の想定が困難であるため、収益価格は試算しなかった。自用目的での取引が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、福井市街北東部における住宅地域の市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に大きな変化はないが、利便性に恵まれた住宅地域であり、需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅のほか共同住宅等が見られる区画整然とした住宅地域であり、今後も緩やかに熟成度を深めてゆくものと予測する。地価は景気の動向等にもよるが、比較的底堅く推移するものと予想される。

価格決定の理由

自己使用の戸建住宅が中心であり、また、標準地の画地条件から、現実的な収益物件（共同住宅）の想定を行うことが困難であるため、収益価格は試算できなかった。比準価格試算における各種補修正、要因比較は適切に行われており、現下の市場を反映した説得性ある価格が得られたものと思料する。よって、比準価格をもって妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に大きな変化はないが、比較的利便性に恵まれていることもあり、需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅のほか店舗等が見られる住宅地域であり、当面ほぼ現状で推移するものと予測する。地価は景気の動向等にもよるが当面は比較的底堅く推移するものと予想される。

価格決定の理由

自己使用の戸建住宅が中心であり、また、標準地の画地条件から、現実的な収益物件（共同住宅）の想定を行うことが困難であるため、収益価格は試算できなかった。比準価格試算における各種補修正、要因比較は適切に行われており、説得性のある価格が得られたものと思料する。よって、比準価格をもって妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

格別の変動要因はないが、近隣地域周辺では比較的安価な事業用地の取引がみられ、地価は下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

小規模事業所を中心とする地域で熟成度が高く、格別な変動要因はないので、当分の間現状維持で推移するものと予測する。周辺の事業所の取引価格水準は低調であるため、地価は下落傾向が続くものと考えられる。

価格決定の理由

比準価格は福井市内の流通業務・工場地域の事例を採用して試算した。また、収益価格は自社の事業所等を中心とする地域であり、賃貸市場が未成熟であるため試算しなかった。従って本件評価にあたっては、市場の実態や代替競争関係にある標準地との均衡を考慮の上、比準価格を客観的・批判的に再吟味した結果、比準価格を採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に大きな変化はないが、需要はやや持ち直しの気配も窺える。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅を中心とする中心部の住宅地域であり、当面ほぼ現状で推移するものと予測する。地価は依然下落も見込まれるが、下落幅は比較的小さいものと予想される。

価格決定の理由

自己使用の戸建住宅が中心であり、また、標準地の画地条件から、現実的な収益物件（共同住宅）の想定を行うことが困難であるため、収益価格は試算できなかった。比準価格試算における各種補修正、要因比較は適切に行われており、説得性ある価格が得られたものと思料する。よって、比準価格をもって妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した住宅地域であり、土地利用は安定している。地域要因に変動はない。生活利便性が高く需要は堅調。地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

福井市中心部に比較的近い成熟した住宅地域。今後も現在の土地利用状況が継続すると思料する。生活利便性が高く需要も底堅いため地価は横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が多い住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格は、同一需給圏における信頼性ある取引事例を収集、選択しており、また、採用した各事例の地理的位置等による規範性に基づき調整しており実証的かつ説得力を有する価格である。一方、収益価格は、戸建住宅、共同住宅の賃貸市場も未成熟であるため低位となった。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

需要の底堅い宝永地区に隣接するが、格別の変動要因はない。中心部への接近性や生活利便性に優れる住宅地域であり、需要は底堅い状況にある。

地域要因の将来予測

中心部周辺の生活利便性の高い住宅地域であり、大規模な画地も少ないことから、ミニ開発による供給も少ない地域である。一定の需要の見込まれる地域であることから、地価は安定して推移してゆくと予測する。

価格決定の理由

比準価格は松本地区の戸建・混在住宅地域の事例を採用して試算した。また、収益価格は自用の住宅地を目的とした取引で市場が形成されていること、及び建築費が高水準であることを反映して低位に試算された。従って本件評価にあたっては、市場の実態や代替競争関係にある標準地との均衡を考慮の上、各試算価格を客観的・批判的に再吟味した結果、比準価格を採用することが妥当と判断し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域。大和田商業エリアに近く、土地需要は堅調。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに小売店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域である。地価下落により地価は周辺の住宅地の水準まで落ち込んでおり下げ止まり傾向にあると予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は自用の店舗が中心で、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低いため土地価格に見合う賃料が得られず、収益価格は低位に求められた。したがって、規範性を有する事例により求められた比準価格を標準とし、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

えち鉄本線の新幹線高架仮運行により、日之出・宝永踏切の渋滞解消（H27．9）。福井駅西口再開発ビルがH28年3月完成予定。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は元本に見合う賃料の授受がなされていないため低位に試算された。また、比準価格は当市の商業地域における取引事例が少なく、取引時点の古い事例をも採用せざるを得なかったが、慎重な事例分析を行って試算したものであり精度は高い。よって、代表標準地からの検討を踏まえ、現実の経済行為である取引事例から求められた比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平成25年9月JR福井駅西口再開発ビル着工、同再開発ビル「ハピリン」が平成28年4月オープン予定。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中心部商業地域の不動産取引が極めて少ないため特殊な事情を含む事例や地域要因の大きい事例も採用せざるを得なかったが、十分な地域分析と各補修正は適正に行い得た。地域内は自用のビルが見られ、また賃貸事務所ビルに対する需要は弱く適正な賃料水準の把握は難しい。よって、市場の特性を考慮し、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。