福井県福井市上北野１丁目２９０５番外(越前開発駅・福井口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


54,700円

2016年01月01日に行った福井県福井市上北野１丁目２９０５番外(福井県福井市上北野１−２９−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,700円/㎡としました。

福井県福井市上北野１丁目２９０５番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番福井県福井市上北野１丁目２９０５番外
住居表示上北野１−２９−４
価格54,700円/㎡
交通施設、距離福井、2,900m
地積149㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山岸範之氏による調査レポート

不動産鑑定士山岸範之
価格54,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地区内の人口世帯数ともほぼ横ばい傾向。近接する北四ツ居、大東地区に比べてやや需要の弱い状態にある。
地域要因の将来予測昭和40年代に開発された住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく現状維持で推移するものと予測される。市東部近郊の住宅地需要は全般的に堅調であることから、地価は概ね安定的に推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏はJR福井駅を中心に直線で1∼3㎞圏内外の市東部付近を中心とする住宅地域一円で、需要層は福井市居住者が中心。成熟した住宅地域で比較的堅調な需要は認めれるが、古くに開発された住宅地であることから、他の新興住宅地に比べて競争力がやや劣る点は否めず、地価は小幅な値動きであるが若干の下落基調を示すものと思われる。土地は概ね800∼1，000万程度が中心であるが、新築の戸建住宅は殆ど見られない。
一般的要因人口微減、世帯数微増傾向。有効求人倍率は引き続き上昇しており、個人消費も緩やかに回復。消費者物価も前年を上回る。

中嶋寿彦氏による調査レポート

不動産鑑定士中嶋寿彦
価格54,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変化はないが、新規参入者が期待できず、現状維持が続くと推測する。
地域要因の将来予測福井市東部郊外の住宅地として成熟しているが、未利用地も見られ、今後、地域要因に大きな変化が生じる可能性は低く、地価は下げ基調で推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR福井駅を中心に直線距離で東方1∼3km圏内の住宅地域で、需要者の中心は福井市在住の市民が大半を占める。早期に開発された住宅地として成熟し、周辺で小規模な分譲地が開発されている影響を受け、住宅地の需要は弱まってきている。市場の中心となる価格帯は、150∼180㎡で800∼1，000万円程度と把握される。新築の戸建住宅はほとんど見られない。
一般的要因人口は微減傾向にある。景気は緩やかな回復傾向にあり、利便性に富む住宅地では土地需要は底固く、郊外の古い住宅団地では需要が低迷している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 36度0613909
北緯 136度2514475

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

越前開発駅(地価相場 73,200円/㎡)福井口駅(地価相場 67,050円/㎡)越前新保駅(地価相場 59,600円/㎡)福井駅(地価相場 67,050円/㎡)追分口駅(地価相場 53,100円/㎡)市役所前駅(地価相場 93,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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