地域要因

北部地区では利便性の良い住宅地であるが、周辺地域で宅地開発が行われていることにより供給過剰傾向が続いている。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、当分の間ほぼ現状のまま推移すると予測される。周辺地域の宅地開発によりやや供給過剰であり、地価は若干弱含みである。

価格決定の理由

標準地は戸建住宅地が標準的使用の住宅団地内にあり、収益物件の想定が非現実的なので収益価格を試算しなかった。標準地は快適性を重視する住宅地域にあることから自用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域で宅地供給が続いており需給は弱含み、海岸に近く外部からの転入が少ない地域で地価は依然として下落傾向にある。

地域要因の将来予測

海岸近くの中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特段地域要因に大きな変化は見られない。周辺で宅地供給が多く需給は弱含み。地価は依然として下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心であり、富山市北部の類似地域等において規範性のある取引事例を収集し得た。周辺は自己使用の戸建住宅を中心とした海岸に近い住宅地域であり、周辺にアパート等の収益物件は殆どなく、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算しなかった。以上より、比準価格を重視し、代表標準地との検討を行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

北部郊外住宅地は工場跡地等の住宅団地化が進められており、居住環境良の良い比較的安価な郊外住宅地として需要は安定している。

地域要因の将来予測

比較的新しい住宅団地であり戸建住宅地域として熟成してきており、今後とも閑静な住環境を維持すると予測する。周辺では新規宅地分譲がみられるが需要が安定的に存し、地価は概ね横ばいに推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅地が標準的使用の住宅団地内にあって、収益用の賃貸建物の想定が非現実的であり、且つ貸家の賃貸市場も成立していないことから収益価格は試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内で信頼性のある取引事例から試算しており、規範性は高い。快適性を重視する住宅地域にあって、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ライトレールの運行やまち並みの整備により観光客数は堅調に推移しており、需給動向は概ね安定している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用の店舗が中心の旧市街地の既成商業地域で投資に見合う賃料水準が形成されておらず、収益性に着目した取引需要はほとんど見られないことから収益価格の信頼性は低い。比準価格は、同一需給圏内で信頼性のある取引事例から試算している。自用目的の取引が主であることから、比準価格を重視して収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

富山ライトレール延伸及び国道415号線改良により利便性が向上しており、新規分譲地に対する需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟しており、今後も現在の住環境を維持すると推察される。周辺で分譲住宅地が大量供給されているも売れ行きは順調であることから、地価水準は横ばい傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は岩瀬及び北部中学校区内に所在し価格形成要因が類似して代替競争関係にある類似住宅地の取引事例から試算した。収益価格は戸建住宅地が標準的使用の住宅地域であり、収益用賃貸建物の想定が非現実的と判断されることから求められなかった。快適性を重視する住宅地域であるので戸建住宅地の取引事例から求めた比準価格を重視し、周辺の地価公示標準地価格及び地価調査基準地価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

富山市北部にある区画整然とした住宅団地であるが、市街地辺縁部にある草島地区は生活利便性がやや劣り、地価も下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格の試算において、取引事例はいずれも周辺類似地域を含み富山市北部の住宅団地内に所在するものを中心に幅広く収集・選択し、得られた価格は実証的で規範性が高い。当該地域は収益性より居住の快適性を重視する戸建住宅地域で、民間アパート等の賃貸住宅はあまり認められず賃貸市場が未成熟であるため、やむを得ず収益価格の試算はしなかった。代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特定重要港湾に指定された伏木富山港（富山港）を核とする工業地域が飽和状態にあることから工場の移転の他拡張目的の需要も見込まれる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は価格形成要因が類似し、代替競争関係が認められる富山市所在の中小工場地の取引事例から試算した。収益価格は富山県内において工場の賃貸市場が形成されていないため求めることができなかった。生産や物流の効率を重視する工場地域であるので工業関連の事業用地として取引された事例から求めた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線道路沿いの工業地域であり、需要は低迷しているが、地価水準が相当程度下落したことにより割安感が出ている。

地域要因の将来予測

道路事情が良好で、さらに北側で幹線道路の拡幅整備が進んでいるが、周辺背後には大規模工場が立地するため路線商業地域としての発展性は乏しい。地価水準は割安感がみられるが当面横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において収集し得た信頼性のある取引事例を採用して、比準価格を試算した。また、最有効使用と判定される低層の事務所を想定して収益価格を試算したが、収益性を重視した事業所の賃貸市場が未成熟であるため収益価格は精度が劣る。事業所地に対する需要者は自己使用目的が中心であることから、収益価格は参考にとどめ、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 古い住宅地であり、需要が乏しい。周辺地域でユニクロが開店したが、需要の掘り起こしに至っていない。

地域要因の将来予測

 地域要因に特段の変化は見当たらず、当分の間、ほぼ現状のまま推移すると予測する。古くからの既成の住宅地域であり、魅力はやや乏しいが、景気は回復傾向にあり、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

 同一需給圏内の類似地域において、戸建の居住目的で信頼性のある取引事例を収集し得た。標準地は戸建住宅地が標準的使用の住宅団地内にあり、収益物件が経済的に成り立つ地域ではないため収益価格を試算できなかった。標準地は快適性を重視する住宅地域に存し、自用目的の取引が中心であることから、比準価格を比較検討し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 同一路線にスーパー、ファミリーレストラン、銀行等の出店があり、背後住宅地の需要が堅調であることから商況はほぼ安定している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 土地賃借（定期借地）は認められるが、貸店舗等に対する需要は乏しく、地域性を反映する賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。比準価格は、同一需給圏内で信頼性のある取引事例から試算しており、規範性は高い。地域の実情に鑑み、市場性を反映した比準価格を重視して収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価は長期的な下落により値頃感や底値感が出ていることから、今後も安定的に推移すると予測する。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。当該地域に格別の変動要因はないので今後も住宅地域として推移していくと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が多い住宅地域であり、自己住宅を建築するための取引が主である。標準地が存する地域一帯は快適性等の住環境を重視する地域であり収益性を指向する地域ではないことから収益価格は試算しなかった。比準価格は不動産市場の動向を反映した取引事例より求めているため実証的で信頼性が高い。よって、比準価格を基に代表標準地の価格水準からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性が良く堅調な不動産需要が見込めることから、地価は今後も安定傾向が続くと予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅が多い住宅地域であり、取引の中心は自己住宅の建築を目的としたものである。このためアパート用地に対する需要はあまりないので収益価格は試算しなかった。比準価格は不動産市場の動向を反映した取引事例より求めているため実証的で信頼性が高い。よって、比準価格を基に代表標準地の価格水準からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道沿い路線商業地域として、特に地域要因の大幅な変動は見込まれず、地価水準は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

県道沿い路線商業地域であるが、近年の景気動向を反映して、今後暫くは概ね現状維持のまま地価水準が安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

路線商業地域であるがテナント需要が少なく、自用目的の取引が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格が低位に試算された。従って、代表標準地の公示価格との均衡に留意し、比準価格を重視すると共に、収益価格を参酌に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

対前年11月末 世帯数・人口数増減比±0．0％，−0．9％（針原地区−2．2％，−2．7％）

地域要因の将来予測

郊外の市街化調整区域内の古くからの住宅地域で今後もほぼ現状で推移すると予測。調整区域内の既存住宅地につき需要は限定されるが、地域は熟成し地価は低価格で推移しており、今後も横バイ傾向で推移すると予測。

価格決定の理由

北部郊外の調区内の住宅地域に所在する。採用した事例は何れも周辺類似地域内のもので地域の実勢を反映している。当該地域は調整区域内であるため、民間の賃貸住宅がほとんど無く賃貸市場が未成熟である上、自己使用以外の建物の建築が法的に制限されることから、収益価格は適用できないと判断した。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的の信頼性ある取引事例により求められた比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

南部郊外住宅地は学校や大型店周辺では底堅い需要があるが、利便性が劣る地域では供給過剰感があり、地価はやや弱含みの傾向が見られる。

地域要因の将来予測

戸建住宅のほか事業所も見られる農地の残る郊外住宅地域であり、徐々に住宅等が増加し熟成度を高めていく地域と予測するが、利便性が劣る郊外地域であるため需要は弱く、地価は概ね横ばいに推移すると予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく収益用の賃貸建物の想定が非現実的であり、且つ貸家の賃貸市場も成立していないことから収益価格は試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内の広域的な範囲に存する取引事例を採用して地縁性も考慮して検討し求めており、規範性は高いと判断する。快適性を重視する住宅地域にあって、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件が劣るが、北陸新幹線の開業やアルビス奥田店の開店等により利便性が向上しており、需給は弱含みから安定的に推移している。

地域要因の将来予測

街路条件の劣る既成住宅地域であるが、周辺地域のスーパーの開店等により、利便性が向上しており、今後も現状のまま推移すると予測する。地価はこれまでの下落により値頃感があり、横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく、前面道路の幅員も狭いことから、賃貸建物の想定が困難であり、収益価格を試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域にあって、自己使用目的での取引が主であることから、市場の実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地の価格とは概ね均衡を得ており、更に対前年変動率の推移や最近の市場の動向、単価と総額との関連等も吟味、検討した結果、妥当であると判断した。