地域要因

湾岸地域のマンション販売市場は落ち着きつつあるものの依然として堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

都心への利便性が高く、職住接近が選好される社会情勢を背景に今後とも高層マンションを主体とする地域へと純化していくものと予測する。分譲マンション販売価格の上昇の影響から地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

湾岸の住居系地域にあり、中心需要者はマンションデベロッパー等である。比準価格は適切に補修正を行い求められ精度は高い。開発法による価格は周辺地域のマンション販売動向等を適切に反映しているが、供給動向等を勘案すると流動的側面が強い。従って、比準価格を重視し、開発法による価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、分譲マンション適地であることから収益還元法による試算は行わなかった。

地域要因

都心への交通利便性の良さからマンション化が進行している住宅地域であり、好立地の都心部のマンション需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

都心への交通利便性に優れた中高層マンションが建ち並ぶ住宅地域である。マンション地域としての熟成度を高めており、底堅いマンション需要により、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の主たる需要者はマンションデベロッパーである。当該主たる需要者は、主に事業採算性に着目して取引意思を決定するが、一方で代替・競争関係にある不動産の取引価格も参考にする。取引事例比較法の適用において比較的規模の小さい取引事例が多かった点を考慮のうえ、典型的な需要者の行動原理をよく反映した開発用による価格を重視し、比準価格を関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。隣接の月島1丁目西仲通り市街地再開発事業が進んでいる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 需要者の中心は、主として地縁的選好性を有する個人や個人事業主等である。これらの需要者は、低層階を店舗とし上層階を居宅、共同住宅とした利用が一般的であり、収益性及び生活利便性、快適性等を比較考量して取引を行う。本件は、市場実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格のそれぞれを尊重し関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

湾岸エリアのマンション市場は、都心へのアクセスにも優れているが、販売動向はやや低調に転じつつあり、地価の上昇も鈍化傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

マンション用地の需給関係は、販売状況や地域ごとの希少性の程度などの影響を受けやすく、比準価格はこの様な市況を反映した価格である。一方、マンション用地の需要者は、投資採算性から意思決定を行う分譲・賃貸マンション業者等が中心であり、収益価格は採算性に着目し、収益性を反映した価格である。本件においては、比準価格及び投資採算性を反映した収益価格を関連づけ、不動産の需給動向、市場動向等も考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地の価格に特段の影響を及ぼすような新たな地域要因は認められない。地価は上昇しており、賃料も安定的に推移すると予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益性を重視する需要者は多いものの、当地区は銀座や有楽町地区へのアクセスが良好であり収益の安定性を望む投資家に選好される可能性がある。住宅地としてのステイタス的要素はそれほど認められない地域であるが、近時は東京オリンピックの招致などにより臨海部の不動産が人気化しており、収益性のみに着目した市場とは一線を画す傾向も認められる。以上より、代表標準地との均衡に留意のうえ開発法をやや重視した調整を行い鑑定評価額を決定した。

地域要因

東京五輪期待等から需要は堅調だが、湾岸部における新規供給が続いており、在庫調整の懸念から、需要者の取得意欲はやや慎重になりつつある。

地域要因の将来予測

湾岸部に共同住宅のほか、小規模店舗や低層住宅も残るが、将来的には敷地の集約化が進むものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は湾岸部に中高層の共同住宅のほか、小規模店舗も散見される住宅地域に存しており、市場参加者は湾岸部における生活利便性や住環境のほか、投資対象としての収益性をも重視している。したがって、各試算価格の再吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と、投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、さらに、代表標準地からの検討を行って鑑定評価額を決定した。

地域要因

混在型の住宅地域として成熟しており、大きな価格形成要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変化は認められないため、当分は現状維持のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

標準地は居住環境を重視する住宅地域に存するが、一部事務所等も見られるほか、近隣地域及びその周辺地域においては賃貸市場が成熟しており、近時は収益性をも勘案のうえ取引が行われる傾向にある。したがって本件では、規範性の高い取引事例が収集でき、相対的に説得力が優る比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格検討を踏まえ、さらに江東区における近時の住宅地の需給動向をも勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

混在型の住宅地域として成熟しており、大きな価格形成要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変化は認められないため、当分は現状維持のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

標準地は居住環境を重視する住宅地域に存するが、近隣地域及びその周辺地域においては賃貸市場が成熟しており、近時は収益性をも勘案のうえ取引が行われる傾向にある。したがって本件では、規範性の高い取引事例が収集でき、相対的に説得力が優る比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格検討を踏まえ、さらに江東区における近時の住宅地の需給動向をも勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地区計画を活用し、マンションへの建替えが進んでいる。堅調な住宅需要を背景に地価の上昇は継続している。

地域要因の将来予測

中高層の共同住宅を中心とする地域である。交通利便性が高く、マンション適地に対する需要は旺盛であり、今後地区計画制度を利用した共同住宅への建替えが進むものと予測される。

価格決定の理由

対象地は共同住宅を中心とした住宅地域で、対象地の場合、規模の面から投資用マンションが最有効使用と考えられるため、収益性を反映した収益価格は規範性が高い。一方で取引事例はマンション素地としての取引をも含み、マンション業者の仕入価格を反映していると考えられるため、比準価格は説得力を有する。従って両価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を決定した。