地域要因

細街路沿いに低層住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

細街路沿いに中低層一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域で今後もこの住環境を維持するものと思われる。地域要因に変動はなく、地価は横這い乃至微増傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は細街路沿いに中低層一般住宅、アパートが建ち並ぶ普通住宅地域である。収益性よりも自己利用目的の一般住宅が需要の中心であることから収益価格は低位に試算された。したがって、市場の実態を反映し実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅のほか事務所等も混在する住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅のほか事務所等も混在する地域で今後もこの環境を維持するものと思われる。用途混在で地域的特性に乏しく、やや弱含み要因を抱えつつも接近性から地価は横這い乃至微増で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅、低中層マンションが多くみられるなかに事務所、店舗等も混在する地域である。地元企業中心の事務所需要は減退しており、駅至近の利便性によるマンション利用は用途混在の周辺環境から賃料水準は頭打ちの状態にあり、収益価格はやや低めに試算された。したがって、市場の実態を反映し実証的な比準価格に重きをおき、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の変化要因はない。経済情勢、交通接近性等を反映し、需要は強く、地価は強含みにあるが、地域的特性の変化に乏しい。

地域要因の将来予測

山手通りと目黒川に挟まれたマンションを中心とした住宅地域で、地域要因に特段の変動も見られないことから、当面は、現状とほぼ同様の混在地域として推移すると予測する。

価格決定の理由

事業用物件が多く所在する駅に近い混在地域で、物件の収益性等に着目した取引が多く、比準価格、収益価格ともに重視される地域である。本件では、比準価格は採用事例が広範囲となったこと、収益価格は想定条件を多く含むこと等、両手法に一長一短があることから信頼性はほぼ同等と判断される。よって、市場性を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格をほぼ同等に尊重して、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

繁華性はやや劣るが、車両の交通量は多く、駅に近い幹線道路沿いの地域であり、店舗、事務所の他、マンション需要も見受けられる。

地域要因の将来予測

駅近くの国道沿いに店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地域であり、当面現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象地周辺は、やや繁華性に劣るが駅からは近くマンション等も散見されるものの、幹線道路沿いのため、事務所、店舗も混在する。比準価格は、幹線・準幹線道路沿いに存する規範性の高い複数の事例も採用して求めており、市場性を反映した説得力のある価格である。よって、市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

広幅員道路沿いに店舗付きの中層マンションが多い商業地域。繁華性に乏しく地域要因の変動は小さいが潜在的マンション需要により地価は安定的。

地域要因の将来予測

桜新道沿いに低層階店舗の中層共同住宅が建ち並ぶ商業地域で今後もこの環境を維持するものと思われる。地域要因に変動はないが潜在的にマンション需要のみられる地域で地価は比較的安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

桜新道沿いに中層の店舗兼共同住宅が多くみられる商業地域である。地域の標準的使用と同じ容積率を活かした中層の店舗兼共同住宅が最有効使用と認められる。商業用不動産については収益性を重視して価格決定される傾向から、比準価格、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いに中高層の事務所ビルが多い商業地域。周辺ではマンションが建設されており、容積を活かした共同住宅化の進展により地価は堅調。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

大森海岸通り沿いに中高層の事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域である。事務所需要についてはやや弱いものの大森海岸通り南側の商業施設や駅至近の利便性からマンションも建設されており、土地については底堅い需要が認められる。商業用不動産については収益性を重視して価格決定される傾向から、比準価格、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅至近の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ繁華性の高い商業地域。対象地で店舗ビル開発が行われており、繁華性の向上により地価は安定的に推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

大森駅前大通り沿いに中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。駅至近の繁華性の高い地域で、土地の供給は少なく、底堅い需要が認められる。商業用不動産については収益性を重視して価格決定される傾向から、比準価格、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

27年3月に首都高中央環状品川線が開通し、八潮地区と東名・中央道等が高速道路で結ばれた。羽田アクセス線構想あり。八潮4丁目に五輪競技場。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は港区及び大田区の臨海工業地の取引から実証されたが、過去の品川区内の流通業務地の取引水準とも整合性を得ている。大規模な物流倉庫を想定して求めた収益価格は、高まる賃貸需要を背景にファンドや不動産会社等が旺盛な投資を行っている状況の下で、その事業性の検証を行うと共に、地価に対する影響力は大きい。ここでは、タイトな需給と標準地の稀少性を斟酌して比準価格をやや重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗、共同住宅が混在する住商混在地域。周辺ではマンションが建設されており、容積を活かした共同住宅化の進展により地価は堅調に推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

滝王子通り沿いに店舗併用住宅のほか中高層の共同住宅が多くみられる住商混在地域である。最寄り駅からやや離れているものの容積率を活かした中高層共同住宅が最有効使用と認められることから、市場の実態を反映した比準価格及び対象標準地の収益性に基づく収益価格を等しく尊重し、両試算価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅やアパート、中小工場等が混在する地域で、規模によるが、戸建住宅の手頃感から、地価は緩やかに上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

区画整然とした街並みに戸建住宅及び小規模の事業所等が混在する住宅地域であるが、今後は徐々に事業所等から住宅へと移行していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は実際の市場で取引された事例から試算されたもので、市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方収益価格は賃貸収入から得られる不動産の収益性に着目した理論的な価格である。当地域は小規模の戸建住宅やアパートの混在した地域である。よって、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路がやや屈曲しているが、比較的閑静な一般住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

低層一般住宅を中心とし、やや街路が屈曲した住宅地域で、特に地域要因に変動はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象地周辺は、収益目的の賃貸住宅より自己利用目的の一般住宅地域であり、土地残余法により最有効使用の建物を建築し賃貸することを想定し求めた収益価格の説得力はやや弱いと思料する。比準価格は西大井駅を中心に類似する住宅地域で生じた複数の取引事例から求めており、市場性を充分に反映した規範性の高い価格といえる。よって本件では比準価格を標準とし収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の変化要因はないが、小規模住宅物件への旺盛な需要等を反映して、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

小規模な画地を中心とする低層住宅地域として熟成しており、今後とも、駅に近い利便性に優れた住宅地域として推移すると予測する。

価格決定の理由

自用物件、収益物件が混在する戸建住宅地域で、小規模な戸建住宅物件等が取引の中心であるが、小規模な共同住宅の取引も見受けられる。本件では、対象地域が交通利便性や居住環境等を主に価格形成がなされる地域であり、周辺地域の類似取引事例を基にした比準価格の信頼性が高いと判断されることから、市場性を反映した比準価格を重視、収益性を反映した収益価格を勘案して、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。