地域要因

中田駅に近く、生活上の利便性が良好である。近隣地域内では建売が活発に行われており、地価はやや上昇と判断する。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として熟成しており、格別な変動要因はなく当分の間は現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

中田駅に近く、アパート等としての賃貸需要が見込まれるが、自用目的の一般住宅が多く、収益性よりも居住の快適性を重視した取引が市場をリードしている。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって、市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

周辺に利便性が高まる商業施設等の進出もなく、特に変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は低層住宅地域として成熟しており、当分の間は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中田駅より徒歩圏、周辺には賃貸物件も見られるが、元本価格に見合う賃料収受が出来ない。遊休地の利用の一環としてアパートを建築する場合が多く、新規に土地を取得して賃貸建物を建築する場合は少ない。したがって、本件では典型的な需要者が価格判定の指標とする比準価格を標準に、収益価格は関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内にあり、地積規模も手頃で、価格水準はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

生活利便性の高い住宅地域として、画地分割や共同住宅敷地としての利用が進むものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域では自用の住宅取得を目的とする取引が中心である。実際の取引事例を基礎に試算した比準価格は実証的で説得性が高い。他方、収益価格は賃貸経営を前提に収益性の観点から試算した価格であるが、比準価格より低位に試算されることが一般的で、本件でも同様である。よって本件では、比準価格を標準に収益価格を参酌し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北方への下り傾斜地に造成された住宅団地である。最寄駅から徒歩圏内であることから、地価水準は概ね横ばいで推移するものと思料する。

地域要因の将来予測

一般住宅が密集する傾斜地の住宅地域として熟成しており、当面は現状の住環境のまま推移していくものと思料する。地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が密集する傾斜地の住宅地域であり、需要者は居住の快適性と生活の利便性を主眼に自用目的での取引を行うことが一般的である。地域内にはアパート等も散見されるが、これらは既存地主が相続税対策等を目的に建設したものが殆どであり、収益物件としての売買は稀である。よって、価格の調整にあたっては、収益価格は参考にとどめ、市場性を反映した比準価格を重視し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特に無い。居住環境や利便施設等への接近性が何れも概ね良好であり、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

近隣地域の範囲を一団の土地として開発された住宅地域であるため、特段の地域要因の変動は見込まれず、当分の間、現状維持程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も見られるが、当該収益物件は旧来からの自己所有地の有効活用と思料され、近隣地域においては自用の戸建住宅等が取引の中心となっている。よって、取引市場の実勢を的確に反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、さらに単価と総額のバランスからみた市場性も妥当であることを確認して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既に周辺の商業利便性は高く、新たな商業施設等の進出はないことから、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、立場駅より徒歩圏、周辺には賃貸物件も見られるが、元本価格に見合う賃料収受が出来ない。遊休地の利用の一環としてアパートを建築する場合が多く、新規に土地を取得してまでアパート等の賃貸経営に乗り出す場合は少ない。したがって、本件では典型的な需要者が価格判定の指標とする比準価格を標準に、収益価格は関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い地域で、戸塚駅からのバス便もあり、住環境は良好である。建築協定が締結されており、総額がはるので地価は微増と判断する。

地域要因の将来予測

建築協定が締結された旧分譲地で住宅地域として熟成しており、今後も閑静な住環境を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

標準地は戸建住宅地域に存し、建築協定により共同住宅が建てられない。収益物件はほとんどなく、転勤時の定期借家等が散見される程度である。このため、自己使用目的の取引が支配的で収益性よりも居住の快適性が重視される地域である。比準価格は市場の実態を反映し信頼性が高いと判断する。よって、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

地域周辺は最寄駅からやや距離があるが、一般住宅を中心に熟成度は高く価格形成に影響を及ぼす地域的な変動要因は特に見られない。

地域要因の将来予測

熟成度の高い戸建住宅地域で、特段の変動要因はなく当面は現環境を維持するものと推察される。

価格決定の理由

近隣地域は中規模戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅地域であり、一般住宅用地の需要は多く見受けられるが、賃貸住宅等は建築協定の制限もあることからほとんど見受けられない。したがって収益価格の相対的規範性は低いものと判断される。代表標準地との検討も踏まえ自用目的の取引事例から求められた比準価格を本件では特に重視し、収益価格は参考程度とし標記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

戸塚駅に近い住環境が良好な住宅地域で希少性が高く、地価の上昇傾向が継続している。

地域要因の将来予測

戸塚駅周辺の再開発の影響により居住の利便性が向上し低層住宅を中心とする住宅地域として発展していくものと予測する。

価格決定の理由

戸塚駅に近いのでアパート等としての賃貸需要が見込まれるが、区画整然とした住宅地域で自用目的の一般住宅が多く、収益性よりも居住の快適性を重視した取引が主であるため、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって、市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

区画整然としたバス便の住宅地域で、建築協定があることから、特段の変動要因はない。二極化の影響を受け、地価は横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

価格形成に影響を与える特段の地域要因の変動が認められないため、今後もしばらくの間は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は建築協定が締結されており、自己利用不動産の取引が多い。戸建住宅の賃貸は転勤等による定期借家が散見される程度で規範性を有する賃貸事例は少なく、賃貸事例に特別な事情が介在するケースが多いため、収益価格は低位に求められた。以上のことから、本件では実証的かつ規範性が高いと判断される比準価格を標準とし、収益価格を参考にして、さらに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。