神奈川県横浜市戸塚区鳥が丘３４番９(踊場駅・中田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


204,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市戸塚区鳥が丘３４番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を204,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市戸塚区鳥が丘３４番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市戸塚区鳥が丘３４番９
住居表示 
価格204,000円/㎡
交通施設、距離踊場、1,300m
地積198㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤孝義氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤孝義
価格204,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因中規模一般住宅が多い地域で、戸塚駅からのバス便もあり、住環境は良好である。建築協定が締結されており、総額がはるので地価は微増と判断する。
地域要因の将来予測建築協定が締結された旧分譲地で住宅地域として熟成しており、今後も閑静な住環境を維持していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は地下鉄ブルーライン沿線の上大岡駅以西の圏域の住宅地域及びJR東海道本線・横須賀線沿線の市内南部から藤沢市に至る圏域の住宅地域。需要者の中心は市内、川崎、東京方面に通勤するサラリーマン層。建築協定があり、画地規模が比較的大きく総額がはるが、熟成した住宅地であり需給関係は比較的安定している。敷地の細分化はほとんどみられない。取引の中心となる価格帯は土地で4000万円程度、新築戸建で5000万円台前半と判断する。
一般的要因金融緩和が継続し、経済的要因は回復基調にあると思われる。横浜市全体の人口、世帯数は増加傾向。戸塚区についても人口、世帯数は微増傾向。

田中伸佳氏による調査レポート

不動産鑑定士田中伸佳
価格204,000円/㎡
個別的要因地域の標準的な画地であり、方位以外は特段の個別的要因は認められない。
地域要因建築協定が締結された低層住宅地であり、居住環境に優れ、利便性も良い地域である。地域に大きな影響を与える地域要因の変動は無い。
地域要因の将来予測近隣地域は建築協定が締結されている低層住宅地域である。住宅地としては熟成しており、特段の変動要因も無く、現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は横浜市戸塚区を中心に、周辺市区の住宅地域一帯と判定した。主な需要者は、東京都心部または横浜市中心部等に勤務するエンドユーザーである。近隣地域は、建築協定により細分化ができず、このため画地規模が大きく総額の観点から高額であるものの、閑静な熟成された住宅地であり、一定の需要を見込める地域である。需要の取引中心価格帯は、新築戸建で5，500万円前後である。
一般的要因株高・円安傾向で推移しているが、今後の日本経済の先行きは不透明。低金利を反映し住宅の販売は依然高水準であるが、今後の動向に留意が必要。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4139382
北緯 139度524744

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

踊場駅(地価相場 183,000円/㎡)中田駅(地価相場 215,500円/㎡)戸塚駅(地価相場 176,000円/㎡)立場駅(地価相場 215,500円/㎡)弥生台駅(地価相場 218,000円/㎡)舞岡駅(地価相場 181,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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