地域要因

ひたちなかICや常陸那珂港に近く流通業務適地だが、製造工場等も見られる。市場の特性に関して特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

物流倉庫のほか中小工場等も見られるひたちなかICや常陸那珂港に近い工業団地で、当面は現状のまま推移すると思料する。今後の地価は緩やかな下落傾向が続くものと思料する。

価格決定の理由

近隣地域は自用の倉庫、工場等が中心であり、賃貸需要に乏しいため収益還元法の適用は断念した。運送業、倉庫業、製造業等を営む事業法人による自己使用目的の取引が市場価格の中核を形成している地域であり、現実の市場で発生した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討にも配慮しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺では新規供給も多いが、小学校も近く、生活利便性が比較的高い地域にあるため需要は堅調で地価はほぼ横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として熟成しており標準的使用は今後も現状を維持するものと予測する。隣接する長堀町地区と比べ割安感もあり、地価水準は下げ止まりつつあるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、アパート等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって、規範性の高い取引事例を採用し住宅地の取引実態をより良く反映する比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

昭和40年代に分譲された住宅団地で、新興の区画整理地等に比べると市場競争力に劣り、地価変動率は逓減傾向も引き続き下落が継続している。

地域要因の将来予測

戸建住宅中心の住宅地域としてほぼ熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。古い住宅団地で人気面で劣ることから、今後の地価は変動幅逓減しつつも下落傾向で推移するものと思料する。

価格決定の理由

昭和通り南方背後の低層の戸建住宅を中心とした区画整然とした住宅地域で収益性よりも居住の快適性、利便性に着目した自己利用目的の取引が大半を占めている。従って、土地価格に見合った家賃を徴収できず低位に求められた収益価格は参考にとどめ、現実の市場を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討にも配慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路は整然としており住環境も良好で、旧勝田地区内では人気があり、需要は底堅く、地価は横這い状態にある。

地域要因の将来予測

空地も見られる住宅地域であることから、住宅建築が進み良好な住環境を維持していくものと予測する。住環境良好で、堅調な需要が見込まれることから、地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺にはファミリータイプの共同住宅も一部見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。戸建住宅を中心とした環境良好な住宅地域であり、収益性より居住快適性が重視され、自己利用を前提とした取引が主流である。以上のことから比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺に区画整理地が多く、古い分譲住宅団地である当該地域の競争力低下傾向。

地域要因の将来予測

概ね現状の住環境を維持するものと予測され、周辺地域との競争力低下により、下落傾向が継続すると予測する。

価格決定の理由

 対象近隣地域は、勝田駅の東方に位置する住宅地域で、一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。取引事例は同一沿線の一般住宅の事例を中心に採用し比準価格の信頼性は比較的高い。一方対象地域周辺にはアパート等も見られるため収益価格も試算したが低位に求められた。快適性を指向する住宅地域であることに鑑み、収益価格は参考にとどめ、比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧那珂湊地区では人気の小学校区に存し価格も低位なため地価は微減傾向で推移。市場の特性に関して特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の住宅地域で、今後とも一般住宅、農家住宅、事業所等の混在の状態を維持するものと予測する。需給ともに少なく当面は地価は緩やかな下落傾向が継続するものと思料する。

価格決定の理由

市街化調整区域内に存し、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念せざるを得なかった。近隣地域内においては、自己使用目的の取引が市場価格を形成しており、現実の市場で成立した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討にも配慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幅員・配置等街路条件及び住環境がやや劣り需要が弱く、地価は下落率縮小するも継続して下落する。

地域要因の将来予測

畑等も残る住宅地域であることから、一部住宅の建築が進む程度で推移するものと予測する。幅員・配置等の街路条件がやや劣り需要は相対的に弱く、地価は継続下落していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等は僅かに見られる程度であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。近隣地域は中規模一般住宅を中心とした住宅地域であり、収益性より居住快適性が重視され、取引にあたっては自用目的の取引が主流である。以上のことから比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

新光町の郊外型店舗への顧客流出が続いているが、昭和通り沿いにおいて一部で新規出店需要が見られるなど需要の減少に歯止めがかかりつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、昭和通り沿いに低層店舗、中層店舗兼事務所ビル等が連たんする路線商業地域であり、需要者の多くは自己用店舗・事務所としての営業形態が中心となる。一方、貸店舗等に対する賃貸需要は認められるものの、土地取得を伴う不動産投資はほとんど見られない。よって、商業地取引の実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。