茨城県ひたちなか市八幡町７１２９番５外(那珂湊駅・殿山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


20,800円

2016年01月01日に行った茨城県ひたちなか市八幡町７１２９番５外(茨城県ひたちなか市八幡町７−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を20,800円/㎡としました。

茨城県ひたちなか市八幡町７１２９番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番茨城県ひたちなか市八幡町７１２９番５外
住居表示八幡町７−６
価格20,800円/㎡
交通施設、距離那珂湊、450m
地積209㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の多い店舗が混在する住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

安智範氏による調査レポート

不動産鑑定士安智範
価格20,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因他地域からの転入もほとんど見られず、当該地域の土地需要は低迷しており、地価は継続して下落している。
地域要因の将来予測住環境良好な区画整理地や高台の住宅地との競争もあって既存住宅地域の宅地需要は弱く、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏はひたちなか市の市街化区域内の住宅地域であり、特に那珂湊地区の住宅地との代替性が強い。主な需要者としては、那珂湊地区に地縁を有する一次取得者が中心で外部からの転入はほとんど見られない。那珂湊地区の人口減や震災の影響により、那珂湊中心市街地の土地需要は低迷しており、この傾向は今後も続くものと思料される。需要の中心価格帯は、土地が総額で500万円前後、土地建物総額で2，000万円程度となっている。
一般的要因当市の人口はほぼ横這いで推移している。住環境良好な住宅地域では地価下落率は概ね横ばい傾向を示し、市内住宅地の下落率は縮小の傾向にある。

長尾孝一氏による調査レポート

不動産鑑定士長尾孝一
価格20,900円/㎡
個別的要因南西道路で選好性の優劣差に比較的優れる。個別的要因に変動はない。
地域要因他地域からの流入がなく、需要が限定的なうえ、新興地域との比較による競争力低下で、下落継続。
地域要因の将来予測地域要因の変動が少なく、他地域との競争力低下により地価下落傾向が続くと予測する。
市場の特性 同一需給圏の範囲は、ひたちなか市、大洗町などの市街化区域内の住宅地域一帯。需要者は、地縁的選好性を有する一次取得者が中心であり、他地域からの流入は少ない。店舗の混在も見られる旧来からの住宅地域であるため、新規の住宅地需要の減少が継続している。需要の中心となる価格帯は、土地総額で500万円前後、新築戸建で2000万円程度と把握される。
一般的要因人口は横ばい傾向、高齢化率は上昇傾向。土地取引件数は増加傾向、建築着工数は若干の持ち直し。オフィス賃料は低水準、高空室率。郊外店へ流出。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3464192
北緯 140度5903467

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

那珂湊駅(地価相場 17,850円/㎡)殿山駅(地価相場 21,400円/㎡)高田の鉄橋駅(地価相場 22,100円/㎡)平磯駅(地価相場 21,400円/㎡)常澄駅(地価相場 27,500円/㎡)中根駅(地価相場 38,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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