茨城県ひたちなか市大字馬渡字西谷津２５２５番１７９(金上駅・中根駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


32,500円

2016年01月01日に行った茨城県ひたちなか市大字馬渡字西谷津２５２５番１７９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,500円/㎡としました。

茨城県ひたちなか市大字馬渡字西谷津２５２５番１７９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番茨城県ひたちなか市大字馬渡字西谷津２５２５番１７９
住居表示 
価格32,500円/㎡
交通施設、距離勝田、3,500m
地積232㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模戸建住宅からなる区画整然とした住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中島寛和氏による調査レポート

不動産鑑定士中島寛和
価格32,700円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因昭和40年代に分譲された住宅団地で、新興の区画整理地等に比べると市場競争力に劣り、地価変動率は逓減傾向も引き続き下落が継続している。
地域要因の将来予測戸建住宅中心の住宅地域としてほぼ熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。古い住宅団地で人気面で劣ることから、今後の地価は変動幅逓減しつつも下落傾向で推移するものと思料する。
市場の特性同一需給圏はひたちなか市内の市街化区域の住宅地域のうち、主としてJR「勝田」駅又は「佐和」駅駅勢圏の圏域。主たる需要者としては、市内居住の30∼40代のサラリーマン、公務員等が中心であるが、市外からの転入者も相応に見られる。市内の地価の下落幅は総じて逓減傾向にあるが古くからの住宅団地等は市場競争力に劣るため依然下落が継続。土地は70坪程度で750万円前後、新築戸建で2，200∼2，800万円前後が需要の中心をしめる。
一般的要因円安による生活必需品の値上げが相次いだ一方、賃上げは一部の大企業に限定され、所得環境が改善した実感は乏しい。

塚本修一氏による調査レポート

不動産鑑定士塚本修一
価格32,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因交通利便性がやや劣る区画整然とした既存の住宅団地であり、一次取得者からの需要が弱く地価は継続して下落している。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であることから、現状の住環境を維持して推移するものと予測する。既存の大規模団地への需要は低調なことから、地価水準は弱含みの状態で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はひたちなか市の住宅地域であり、特に旧勝田地区内住宅地との代替性が高い。需要者はひたちなか市内の賃貸住宅住まいの一次取得者が中心であり、一部ひたちなか市内勤務の市外からの一時取得者も見られる。供給は処分・転出等による売却が中心であり量的には多くないが、既存団地への一次取得者の需要が弱く、供給が需要を上回っている状況にある。需要の中心価格帯は土地のみで750万円、新築の戸建住宅で2700万円前後である。
一般的要因ひたちなか市の人口は微増、住宅着工件数は横這い、雇用・所得環境の改善傾向から個人消費・住宅投資は回復気味であるが、地域経済は低調である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3934434
北緯 140度5618454

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県勝田市中根字柴田５２２７番１０茨城県勝田市大成町３４番１５茨城県勝田市金上字遠原１１７９番茨城県勝田市中根字笹野３１７９番２３茨城県勝田市堀口字向坪５９６番３茨城県勝田市馬渡字西谷津３８８３番１ほか１筆茨城県勝田市中根字笹野３１６６番３茨城県ひたちなか市笹野町２丁目２番１３茨城県ひたちなか市東石川字西古内３６３４番７３茨城県ひたちなか市馬渡字向野２７７４番３０茨城県ひたちなか市中根字富士山３３３７番１４６茨城県ひたちなか市中根字西谷３０番９茨城県ひたちなか市長堀町３丁目１１番６茨城県ひたちなか市田彦字西原８１７番３茨城県ひたちなか市笹野町２丁目２番１３茨城県ひたちなか市中根字城之内４９９５番２外茨城県ひたちなか市中根字小砂５１３２番４茨城県ひたちなか市馬渡字向野２８６６番１３茨城県ひたちなか市高野字栗河野２１２番１３３

参考：近隣駅の地価相場

金上駅(地価相場 47,350円/㎡)中根駅(地価相場 38,650円/㎡)日工前駅(地価相場 47,200円/㎡)勝田駅(地価相場 45,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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