地域要因

都市計画公園は、計画決定段階で事業認可時期は未定。幹線道路沿いの駅徒歩圏立地で需要はあるが、高度利用の制限より、相対的な人気は劣る。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法では、幹線道路沿いの商業地域を中心とした対象不動産と競合・代替関係にある取引事例により規範性の高い比準価格が得られた。一方、事業用途向きの不動産であるため、賃貸した場合の収益性を反映した収益価格からの価格検討も要する。よって、実証的な価格で相対的に規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高度利用の進んだ駅前の商業地域であり、特段の変動要因は見られない。

地域要因の将来予測

駅前の商業地域として高度利用が進んでおり、地域特性の特段の変動要因は見当たらず、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は足元の景況を反映して安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

本件においては対象不動産と競合・代替関係にある取引事例により実証的な比準価格が得られた。また、収益価格も適切な収支の査定に基づいて求められており、その信頼性は高い。対象標準地は駅至近の商業地域に立地しており、需要者は収益性からの検討も踏まえて購入価格を決定するものと考えられる。よって、本件においては、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因を変動させる特段の要因は見受けられないが、実需の増加から地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因の特段の変動は見受けられず、当面は現状維持にて推移すると予測する。地価の下落は止まり、上昇へと転じている。今後も上昇傾向を維持して推移していくことが予測される。

価格決定の理由

周辺地域は中規模住宅を中心として、駐車場も見られる地域であるが、今後はより一層住宅地域として熟成していくと推測される。このような地域にあっては自用目的のエンドユーザーが需要者層の中心となる。そのような需要者は収益性より居住性・快適性を重視するであろうことから、求められた試算価格のうち比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討をふまえ、経済指標を注視しつつ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

篠崎駅から徒歩圏で、街路も比較的広く、落ち着いた環境の住宅地域で、堅調な住宅需要があり、地価は底堅く推移。

地域要因の将来予測

既に住宅等が建ち並ぶ地域で、地域要因に格別の変動は見あたらないため、当面は現状の環境で推移するものと予測する。地価は引き続き堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏では自用の戸建・宅地取引が中心で、篠崎駅利用圏で成約した対象不動産と競合・代替関係にある実際の取引事例により実証的な比準価格が得られた。一方、同地域には賃貸用共同住宅も存するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。よって、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の成熟した住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られず、周辺地域も含めて一定の需要が認められる地域である。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の成熟した住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られず現状のまま推移するものと予測する。利便性の高い地域であるため、地価水準は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺は戸建住宅、共同住宅等が混在する駅徒歩圏の住宅地域として成熟しており、賃貸マンション等の収益物件も見られるものの、自己利用目的の住宅の取引が中心である。土地価格に見合う賃料水準が形成されているとは言い難く収益価格は低位に試算されており、需要者は収益性よりも居住の快適性・利便性等を重視するものと考えられるため、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

全体的な地価上昇を受け、当地域も上昇傾向にある。当地域は徒歩15分超の地域であるが、値ごろ感から地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

住宅、アパート、作業場等が混在する住宅地域であり、当面の間は現状のまま推移するものと予測する。全体的な地価上昇を受け、当地域も上昇傾向にあり、当面は同様の傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

住宅、アパート、作業場等が混在する住宅地域であり、周辺の大規模な画地では、アパート等もみられるものの、一般的に小規模な敷地では経済合理性の高い賃貸経営を行うことは難しく、収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、都営新宿線沿線の類似する事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理がなされ、住環境が向上した利便性の高い住宅地域で、安定した需要がみとめられる。

地域要因の将来予測

区画整理が終了し、住環境が向上した戸建住宅を中心とする住宅地域であり、区内でも選好性の高い住宅地域として今後とも現状の如く推移し、地価は上昇傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

標準地は小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域にあり、賃貸目的建物の敷地としては画地規模が小さく、有効利用度にやや劣るので収益価格は低位に試算された。周辺地域で収益目的の取引はほとんど見られず、自己居住目的が大半であることより収益価格の相対的信頼性は劣る。よって比準価格を標準として収益価格を関連付け、代表標準地との検討をふまえ、江戸川区内住宅地の需給動向等も勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鉄道駅から徒歩圏外に位置しているがバス便は多く、大型スーパーもあって生活利便性は良好。人気のある葛西地区にあって需要は堅調である。

地域要因の将来予測

低層一般住宅のほかアパート等もみられる住宅地域。駅から距離があるが、大規模商業施設が近いため住宅地としての人気は高い。大きな変動要因は認められないため、今後もおおむね現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は葛西駅と葛西臨海公園駅の間に位置する住宅地の取引事例をもとに試算されており、地域の実勢を反映している。一方収益価格は、周辺に共同住宅も散見されるものの、地主による土地活用がほとんどであり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、比準価格より低位に試算された。快適性、利便性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

瑞江駅に近く、周辺生活利便施設も整った立地である。整然とした住宅地域で、堅調な住宅需要があり、地価は底堅く推移。

地域要因の将来予測

既に区画整理事業が完了し、店舗兼住宅や共同住宅等の土地利用が進んでいる住宅地域であり、現状のまま推移すると予測。駅に近い住宅地域で、根強い需要があり、地価は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏の不動産取引は、自己使用の住宅用途が中心で、本件では瑞江駅徒歩圏で成約した類似性の高い取引事例により実証的な比準価格が得られた。一方、同地域には賃貸用共同住宅も存するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。以上より、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当区への堅調な住宅需要を背景に、地価は上昇傾向で推移している。特に新宿線沿線は近年割安感があったこともあり、その傾向は強い。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域であり、当面の間は現状のまま推移するものと予測する。都心からの波及効果もあり当区の住宅地の需要は堅調であり、同様の傾向が続いていくものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺の大規模な画地では、アパート等もみられるものの、一般的に小規模な敷地では経済合理性の高い賃貸経営を行うことは難しく、収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、都営新宿線沿線の類似した事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鉄道駅から徒歩圏外に位置し需要は限定されるが、篠崎公園に近く住環境は良好で、低価格帯の物件を中心に取引が増えつつある。

地域要因の将来予測

低層の一般住宅のほか農地もみられる徒歩圏外の住宅地域。やや不便な地域であるが、金融緩和等を背景に需要は堅調である。大きな変動要因は認められないため、今後もおおむね現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は篠崎、小岩両駅の間に存する類似地域の事例をもとに試算されており、地域の実勢を反映している。一方収益価格は、周辺は農地の中に中小規模の賃貸住宅も存するが農家等による土地活用がほとんどで、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、比準価格より低位に試算された。収益性よりも快適性等を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鉄道駅から徒歩圏外に位置しているがバス便は多く、一定の需要はある。瑞江駅周辺の整備の影響を受けて今後の需要の高まりが期待される。

地域要因の将来予測

低層一般住宅のほか農地もみられる徒歩圏外の住宅地域であるが、生活利便性は比較的良好で、金融緩和等を背景に需要は堅調である。瑞江駅周辺の整備が進んでおり、その影響で徐々に需要が高まるものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は都営新宿線北方の駅から離れた類似地域の事例をもとに試算されており、地域の実勢を反映している。一方収益価格は、周辺には低層アパートも存するが旧来の地主や農家等による土地活用がほとんどで、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、比準価格より低位に試算された。収益性よりも快適性等を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺での宅地化が進行しており、店舗需要のほか、住宅地としての需要も見られる路線商業地域である。

地域要因の将来予測

事務所、店舗、マンション等が混在する路線商業地域であり、当分の間現状のままで推移するものと予測する。駅から徒歩圏外の路線商業地であり、地価水準は微増傾向にとどまるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、路線商業適地の事例を収集して試算されているため、精度の高い比準価格を得ることができた。また、収益価格も適切な収支前提に基づき試算されており、両試算価格とも信頼性は高いが、周辺では投資目的での取引は限定的である。従って、本件では市場特性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

最寄駅から距離があり、戸建住宅と共同住宅が多い住宅地域である。居住環境に特段の変化はない。地価は横ばいもしくは緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅と中小規模共同住宅が多い住宅地域で、格別の変動要因はなく、当面は現状維持と予測する。地価水準は、横ばいもしくは若干の上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が主で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、標準地は最寄駅であるJR総武線小岩駅から徒歩圏外にあり、居住の快適性を重視する住宅地域であるため、土地価格に見合う賃料水準が形成されているとは言い難く、収益価格がやや低位に試算された。従って、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内であり、戸建住宅と共同住宅が多い住宅地域である。居住環境に特段の変化はない。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅と共同住宅が見られる住宅地域で、格別の変動要因はなく、当面は現状維持と予測する。地価水準は、上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が主で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、標準地は葛西駅から徒歩圏内にあり、賃貸用共同住宅が周辺に存在するものの、居住の快適性及び生活の利便性を重視する住宅地域であり、賃料水準が低めに形成されることを勘案すれば、収益価格はやや信頼性に欠けると考えられる。従って、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。