千葉県市川市稲荷木１丁目４１６番５(本八幡駅・鬼越駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


215,000円

2017年01月01日に行った千葉県市川市稲荷木１丁目４１６番５(千葉県市川市稲荷木１−３３−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を215,000円/㎡としました。

千葉県市川市稲荷木１丁目４１６番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県市川市稲荷木１丁目４１６番５
住居表示稲荷木１−３３−５
価格215,000円/㎡
交通施設、距離本八幡、1,300m
地積108㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況東4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

高城直樹氏による調査レポート

不動産鑑定士高城直樹
価格215,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因JR線最寄駅からほぼ徒歩圏内の小規模住宅、アパート等が混在する住宅地域であるが、一般的要因の下、地価は上昇に至らず、ほぼ横這いとなった。
地域要因の将来予測小規模住宅、アパート等が混在する住宅地域で、今後も同様の住環境を維持すると予測する。今後の地価は一般的要因の下、横這い乃至緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は市川市内にあって、JR中央・総武線「市川」駅又は「本八幡」駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心は市川市、隣接市及び都内に居住する一次、二次取得者層である。当該地域は細街路が多く、最寄駅への接近性にやや劣ること等から、需要の高まりは見られない。土地は標準画地規模で20∼23百万円程度、新築戸建物件で総額38∼48百万円程度が取引価格の中心である。
一般的要因景気の緩やかな回復基調が続く中、市内住宅地の地価は生活利便性等の優る地域は上昇傾向、劣る地域は横這い乃至下落傾向と二極化が顕著となった。

小畑昌也氏による調査レポート

不動産鑑定士小畑昌也
価格215,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅からやや遠く、街路条件や居住環境も見劣りすることに加え、周辺での外環道工事の影響もあり、地価はほぼ横這いで推移した。
地域要因の将来予測既存住宅地域として、現在の標準的使用を中心にほぼ変化なく推移すると思料する。今後の地価水準は、平成29年度までは外環道工事の影響が残ることから、当面はほぼ横這いで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR総武線と江戸川に挟まれた住宅地域一帯。需要者は市川市内の地元居住者のほか、船橋市、東京都区部東部に居住する都内に通勤するファミリー層が大半を占める。総額を抑えた建売住宅や値頃感のある中古物件の取引が多く見受けられる。土地は100㎡程度で2000万円台前半、小規模化した新築の戸建物件は4000万円前後が需要の中心となっている。
一般的要因人口は微増傾向、取引件数も微増に転じた。不動産市況は市内中心部では堅調であるが、バス圏や郊外部では需要に一部弱さが見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7112718
北緯 139度9245636

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

千葉県市川市南八幡４丁目１６８番１１千葉県市川市鬼越１丁目１００番８及び１００番１０千葉県市川市伊勢宿４８番１千葉県市川市新田２丁目１２２３番１千葉県市川市高谷６９番３千葉県市川市鬼高２丁目１４１１番２千葉県市川市八幡２丁目１３３７番１１千葉県市川市真間３丁目８６８番２千葉県市川市新田３丁目１４４７番１４千葉県市川市末広１丁目７番９外千葉県市川市大和田４丁目１２４４番３外千葉県市川市新田２丁目１２２３番１千葉県市川市東大和田１丁目３７０９番２千葉県市川市鬼越２丁目３００番１外千葉県市川市菅野１丁目２０番２千葉県市川市稲荷木３丁目７１４番３６千葉県市川市南八幡４丁目１８２番５千葉県市川市八幡２丁目１６７２番２千葉県市川市市川南１丁目１６２４番１２千葉県市川市八幡２丁目１３１番２千葉県市川市平田１丁目１４６番１外千葉県市川市南八幡５丁目６２７番３千葉県市川市田尻３丁目７３７番１外千葉県市川市高谷３丁目９１６番３外千葉県市川市国分２丁目１９７７番千葉県市川市河原７２２番１１外千葉県市川市菅野３丁目２１７番１０千葉県市川市市川３丁目２０８番１外千葉県市川市南八幡２丁目３３０番２３千葉県市川市八幡１丁目７０番４外千葉県市川市新田２丁目１２２３番１千葉県市川市南八幡３丁目２３１番４外千葉県市川市福栄２丁目１８番１０千葉県市川市国分４丁目５０２番１４千葉県市川市八幡２丁目１７００番２千葉県船橋市本中山３丁目４４７番４千葉県船橋市本中山６丁目４３番千葉県船橋市本中山２丁目１２８１番３千葉県船橋市本中山５丁目２５番１３東京都江戸川区篠崎町７丁目１３２番７外東京都江戸川区篠崎町３丁目２２１番東京都江戸川区平井五丁目２６番４

参考：近隣駅の地価相場

本八幡駅(地価相場 251,000円/㎡)鬼越駅(地価相場 217,000円/㎡)下総中山駅(地価相場 215,000円/㎡)原木中山駅(地価相場 217,000円/㎡)菅野駅(地価相場 249,500円/㎡)篠崎駅(地価相場 257,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード