地域要因

周辺地域ではマンション開発が多く見られ、住宅地への純化が進んでいる。利便性が高いこと等から、住宅需要は旺盛で堅調に推移している。

地域要因の将来予測

高層共同住宅のほか旧来の事務所ビル等が混在する住宅地域である。新築マンションの分譲単価は上昇傾向にあり、これに伴い地価は上昇傾向にある。纏まった敷地においてマンション開発が進んでいくものと予測する。

価格決定の理由

都心立地の住居系地域にあり、中心需要者はマンションデベロッパー等である。比準価格は適切に補修正を行い求められ精度は高い。開発法による価格は周辺地域のマンション販売動向等を適切に反映しているが、供給動向等を勘案すると流動的側面が強い。従って、比準価格を重視し、開発法による価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、分譲マンション適地であることから収益還元法による試算は行わなかった。

地域要因

地域要因に大きな変動は見られないが、マンション用地としての需要も見込まれる地域であることもあり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象不動産の主たる需要者は、地場の不動産会社、中小規模の法人及び個人投資家が中心である。当該主たる需要者は投資物件としての利用のほか、自用または自用兼投資物件としての利用を目的とすることもある。それゆえ当該主たる需要者は、不動産の有する市場性及び収益性に着目して取引意思を決定する。以上の検討を踏まえ、比準価格と収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

オフィス市場における需給改善、空室率の低下、賃料の安定化基調等に伴い地価も引き続き上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中高層の店舗兼事務所ビルを中心とした商業地域として熟成しており、今後も現況に大きな変化なく推移するものと予測される。オフィス市場の改善、空室率の低下等を背景に、地価は上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

需要者の多くは市場性・投資採算性より意思決定を行う。比準価格は、類似性の高い取引事例を選択し、各種補修正・要因比較も適切になされており市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は不動産の効用が反映された価格で、共に規範性が高いと判断される。本件においては、比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、不動産の需給動向、市場動向等をも考量の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

事業所跡地の多くおいては、マンションとなる傾向が見られる。マンション適地については、高値取引も見られ、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

繊維関連企業が多く集積している地域である。一部マンションも混在する。都心アクセスの良い地域のため、マンション適地に対する需要が多い地域であり、漸次マンション混在地としての性格が強くなると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、中小事業所、事務所ビルのほかマンションも見られる地域であり、対象標準地も同様の利用に供されている不動産である。需要者は、事務所ビルを目的とした法人のほかマンション開発業者等と多様である。本件においてはこうした地域の実情を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を関連付け、代表標準地との均衡も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域の環境に特段の変動要因はないが、事務所の他に共同住宅の需要も見込める地域であり、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

新大橋通り背後の、中層の事務所を中心として共同住宅等の利用も認められる商業地域であるが、交通利便性が良好であること等から、今後は共同住宅としての需要がより高まっていくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、市場において成立した規範性の高い普通商業地域における取引事例に基づいて求めた試算価格であり、実証性が高い。また、収益価格は、対象標準地上に中層の事務所を想定して求めた試算価格であり、各種指標等の規範性が高い。以上の各試算価格の特性を勘案し、本件では両試算価格を関連づけるとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心との接近性等の利点を有することから、マンション用地としての需要は堅調であり、地価は引き続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域の環境条件等に格別の変動要因はないことから、当分の間現状を維持するものと予測する。経済状況の改善、堅調な住宅需要を背景に、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地周辺は、マンション需要の多い地域である。主要な需要者は分譲収益を目的とするデベロッパー等であり、開発法による価格を前提として取引を行うことが考えられる。また、近時の市場の傾向を反映した比準価格も規範性が高い。比準価格と開発法による価格はやや開差が生じたが、典型的な市場参加者が分譲マンション業者であることから開発法による価格を重視し、比準価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

京成曳舟駅徒歩圏の、道路幅員がやや狭い雑然とした住宅地域で、近時同駅周辺の整備が進展しているものの、市場特性に大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。住宅需要は概ね堅調であるため、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。

価格決定の理由

熟成した混在住宅地域であることから、各手法において規範性を有する事例資料を収集適用し得た。一方、標準地に係る主たる需要者はエンドユーザーが中心で、近隣地域及びその周辺地域は投資目的の取引がやや少なく、特に標準地のような戸建住宅に適した画地については、収益性の土地価格に与える影響度は希薄であることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中高層の店舗付事務所ビルが多いが、地区計画の活用による共同住宅化も進んでいる。当面は混在状態を維持していくと思われる。

地域要因の将来予測

中高層の店舗付事務所ビルや共同住宅が混在する準高度商業地域である。地価は引き続き上昇傾向を維持しながら緩やかに推移していくと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域では、中小規模の店舗兼事務所ビルが多く、交通の利便性は高い。需要者の多くは投資採算性を重視するが、現実の取引市場を反映した実勢価格も重要な指標とする。最近の市況を反映して注目されてきている地域でもある。本件においては、比準価格と収益価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は認められない。周辺では新たに共同住宅の利用が増えつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地の存する地域では小規模画地が多く、交通の利便性は比較的高いが開発が進みにくいエリアでもある。需要者の多くは、現実の取引市場を反映した実勢価格の他、投資採算性も重要な指標として意思決定を行う傾向がある。本件においても、比準価格と収益価格はともに規範性を有すると判断して両者を相互に関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺地域の中大規模再開発による街並みの整備、建物等の機能更新の恩恵を受け、商業集積度をより一層高めるものと予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格より比準価格がやや高位に試算された。近隣地域は機関投資家等による収益目的の需要が強い地域であるが、日本橋交差点に隣接した繁華性と希少性に優れた地域であることから、国内大手法人による自己利用目的の需要も潜在的に強い。従って、近隣地域の賃貸動向及び対象標準地の市場性等を勘案し、比準価格と収益価格を関連付け、さらに同一需給圏内の類似地域に存する公示価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中層事務所、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域であるが、周辺では共同住宅への建替えを契機として商業地域としての性格が薄まりつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は入船・新富地区など昭和通り以東の商業地域に存しており、市場参加者は投資対象としての収益性のみならず、事業利便性、都心生活の利便性を重視している。したがって、各試算価格の再吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と、投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、さらに、代表標準地からの検討を行って鑑定評価額を決定した。

地域要因

中層の営業所、店舗、共同住宅等が建ち並ぶ既成の商業地域であり、景気回復を背景に、地価は引続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

両国駅に程近い商業地域であり、周辺地域を含み特段の大規模開発等はみられないため、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価上昇は今後も続くが、その程度は縮小していくものと予測する。

価格決定の理由

実需に基づいた自用目的の取引が多い地域であり、典型的な市場参加者は資産性を重視して取引に関する意思決定を行うものと把握されるため、比準価格に相対的信頼性を認める。一方で、典型的とはいえないまでも収益目的の取引も散見されることから、収益価格についても一定の説得力を認める。以上より、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地から検討を行った価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動要因はないが、空室率の低下、利回りの低下傾向から地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格試算に当たって採用した取引事例はいずれも千代田区・中央区境付近の店舗事務所地の事例で、収益価格試算に当たって採用した各諸元はいずれも中規模店舗事務所の実態を反映している。当地区における土地需要としては、収益目的のほか、中堅・地元企業による自社ビル保有目的も考えられ、収益性以外の要素も考慮される面がある。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。