地域要因

熟成した地域で変動はないが圏域の中心である仙台駅前への連絡の良さから住宅地の需要が強まっている。

地域要因の将来予測

熟成した地域で特に変動要因はなく当面現状維持で推移すると予測する。

価格決定の理由

駅への接近性、中心部に近い位置からアパート等の収益物件も見られる住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低めに試算された。快適性を重視する住宅地域であるので比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

本地域は地下鉄東西線の新駅からはやや遠いが北方の駅周辺地域の地価上昇の影響を受け上昇が強いとみられる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中心部に近く、交通接近条件も比較的良好な地域であることからアパート等の収益物件も見られる住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低めに試算された。快適性を重視する住宅地域であるので比準価格をもって、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

太白区の中心部に近いため、利便性に難点はなく、国道背後の落ち着いた住環境を形成していることから、住宅需要は引き続き底堅い。

地域要因の将来予測

既存の住宅地域であり、長町駅周辺にも近いため、生活利便性に難点はない。今後も当面現状維持で推移し、地価は上昇基調にて推移するものと予想する。

価格決定の理由

周辺地域にはアパート等も立地しているが、規模が本件標準地程度の画地の場合、市場での価格形成に影響のある取引は自用目的での取引であり、収益性が考慮されることは少ないと判断されるので、本件では収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、取引事例比較法により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

あすと長町の商業地区への大規模店舗の進出や大型分譲マンションの建設等による地域の発展・熟成に伴って、需要は高まり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

あすと長町地区内の新興住宅地域であり、今後も良好な居住環境が維持されて行くものと思われる。大型商業施設等の集積で生活利便性も向上しており、需要は増加傾向にあり、地価は上昇基調が暫く続くものと予測する。

価格決定の理由

生活利便性が良好なことからアパート、賃貸マンション等の賃貸物件も混在しているが、熟成途上で不動産投資に見合う賃料水準が形成されておらず、収益物件としての採算性は乏しく、収益価格は低位に求められた。取引の中心は自用目的で、居住の快適性を優先する住宅地域であり、多数収集した取引事例の中から信頼性の高い事例を選択して求めた比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

供給不足で取引も少ないが、地下鉄開業後1年が経過し生活利便性は向上しており、需要は高まっている。

地域要因の将来予測

地下鉄駅、バス通りに近接しており今後は既存画地の細分化や共同住宅の建設などが進んでいくものと予測する。駅徒歩圏の優位性も明確になっていくことが予想され、地価も当面上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は居住の快適性・利便性を指向する住宅地域であり、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を重視して意思決定を行う傾向が強い。比準価格はこのような市場参加者の意思決定過程を反映しており説得力が高い。一方収益価格は、賃料水準に最近の地価上昇が十分に反映されておらず、また想定要素も多いことから低位に試算されており説得力は劣る。以上より代表標準地からの検討結果も踏まえ、比準価格により鑑定評価額を決定した。

地域要因

中心部への接近性、居住環境に優る品等の高めな住宅地域であり、需要は根強いことから、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の品等が高めの住宅地の取引事例ならびに規模大画地の取引事例より求めた。大型マンションの供給が見込まれていることから素地の取引が少なめとなっている。開発法は売値、建築費の高止まりを加味したが、販売見込み等に想定要因がある。従って、本件においては、比準価格を中心に、分譲事業の投資採算性に基づく開発法による価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地下鉄東西線「連坊」駅より徒歩圏内に位置し、地価は大幅な上昇傾向を有する。

地域要因の将来予測

住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、今後もほぼ現状程度で推移するものと考察した。地下鉄東西線開業の影響により、地価は上昇傾向にあり、今後も、当分の間、上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅や共同住宅取得目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域において取引事例が収集できた。一方、標準地周辺では中心部に近いことから共同住宅に対する借り手需要も多いが、収益性よりも居住快適性が重視される地区内にあって、経済賃料を収受することが困難な状況にある。従って、比準価格を標準に、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

本地域は地下鉄東西線の新駅からはやや遠いが駅周辺の地価上昇の影響を受けているとみられる。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域で特に変動要因はなく当面現状維持で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺地区に商業施設の立地が進み、仙台市中心部等への通勤者向けのアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低めに試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

開発時期が古いため造成品等は劣り、坂道が多いことも買手層から敬遠される要因の一つとなる。当面は居住の快適性に特段の変化は生じない見通し。

地域要因の将来予測

JR仙台駅から直線距離で2．5km圏に位置するが、急傾斜地も介在する旧式化した住宅地域となるため、需要者の選好性は分かれ、地価は上昇基調を維持しているものの、今後暫くは力強さを欠いた状況が続く見込み。

価格決定の理由

周辺一帯には共同住宅も混在するが、利便性に難があるため、資産価値に見合った市場賃料が形成されておらず、収益価格はやや低位の水準で試算された。他方で、取引の中心は自己使用を目的とした戸建用地・中古住宅となり、これらの事例を採用して試算した比準価格には相応の説得力が認められる。よって、現実の取引に基づき実証的裏付けを有した比準価格を採用することを妥当と判断し、収益価格は参考程度に留めて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。