宮城県仙台市太白区向山３丁目１３番３３(愛宕橋駅・五橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
49,500円
2017年01月01日に行った宮城県仙台市太白区向山３丁目１３番３３(宮城県仙台市太白区向山３−１５−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県仙台市太白区向山３丁目１３番３３ |
| 住居表示 | 向山３−１５−１８ |
| 価格 | 49,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 愛宕橋、1,600m |
| 地積 | 172㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
佐藤紀彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤紀彦 |
|---|---|
| 価格 | 49,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 周辺で斜面災害等は発生していないが、北に下る坂道に面した画地で、玉石積の擁壁となるため、需要者からの選好性が改善される見込みは乏しい。 |
| 地域要因 | 開発時期が古いため造成品等は劣り、坂道が多いことも買手層から敬遠される要因の一つとなる。当面は居住の快適性に特段の変化は生じない見通し。 |
| 地域要因の将来予測 | JR仙台駅から直線距離で2．5km圏に位置するが、急傾斜地も介在する旧式化した住宅地域となるため、需要者の選好性は分かれ、地価は上昇基調を維持しているものの、今後暫くは力強さを欠いた状況が続く見込み。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は太白区北東部の丘陵地上に形成された住宅地域のうち、造成年度が古い向山・八木山地区を中心とする一帯。傾斜が多く、街区街路の整備状況も旧式化しているほか、主要公共交通機関がバス便となるため、都心部への接近性の割に値頃感が認められ、需要者は市内に職場を持つ中堅所得者層が主体。震災の際に区内の丘陵地上で斜面災害が発生したため、買手層の造成品等への関心は高く、高低差のある土地は総額で1千万円を上回ることは稀である。 |
| 一般的要因 | 震災時に、八木山・向山丘陵の一部では、地盤の滑動・崩落等が発生しており、被害程度や対策の有無等に対し需要者の関心は高い状態が続いている。 |
齋藤和雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 齋藤和雄 |
|---|---|
| 価格 | 49,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 周辺地域に建売住宅の建設が見られ、空地が少なくなっている。需要は底堅い。 |
| 地域要因の将来予測 | 地下鉄駅への接近性に着目され、建売住宅の建設が見られる。街並みが熟成し、地価水準は弱い上昇傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は八木山丘陵北東端に位置する向山、萩ケ丘地区等を中心とした住宅地域。需要者は仙台市内の居住者が中心。当地域は地下鉄愛宕橋駅からほぼ徒歩圏にあり、中心市街地に近いことから、建売住宅も散見される。しかし、傾斜地で住環境は優れず、街路も未整備であることから、需要は微増傾向に留まっている。取引の中心価格帯は見い出しにくいが、土地は170㎡程度で840万円程度、新築戸建物件は2500∼3000万円程度と推定する。 |
| 一般的要因 | 太白区においては、人口は微増傾向、着工新設住宅戸数も高い水準にあるが、利便性により需要の差が拡大している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山砕屑岩火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度2437287 北緯 140度8690316 |
参考：該当物件周辺マップ
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宮城県仙台市青葉区土樋１丁目１５２番１外宮城県仙台市青葉区米ケ袋２丁目５０５番２宮城県仙台市青葉区土樋１丁目１５２番１外宮城県仙台市太白区八木山香澄町１９番４２２宮城県仙台市太白区四郎丸字昭和北２１９番４宮城県仙台市太白区向山４丁目７０番７７宮城県仙台市太白区八木山香澄町１番３８外宮城県仙台市太白区長町南３丁目８番１０宮城県仙台市太白区八木山弥生町９番２４
参考：近隣駅の地価相場
愛宕橋駅(地価相場 128,500円/㎡)五橋駅(地価相場 192,000円/㎡)河原町駅(地価相場 124,000円/㎡)長町一丁目駅(地価相場 108,000円/㎡)長町南駅(地価相場 128,000円/㎡)長町駅(地価相場 128,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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