地域要因

都市高速や福岡市中心部への接近性に優れるため、広大地に対しては、物流施設用地としての引き合いが活発である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

貸倉庫等が見られるものの、自用目的の倉庫等も多く、収益性が取引の絶対的な価値判断指標とはいえない。また、当価格は試算の過程に想定要素を多分に含んでいるおり、収益価格の説得力は相対的に劣る。一方、比準価格は、東区の工業地域に存する取引事例を採用し、試算したもので主たる需要者の行動原理を反映した実証的な価格といえる。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、更に周辺標準地とのバランス検討等も踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

都市高速道路との連続性に比較的恵まれた立地等を背景に、地価は横這い傾向から上昇傾向に推移している。

地域要因の将来予測

倉庫、営業所、作業所等が建ち並ぶ工業地域で、地域内及び周辺に格別の変動要因は見受けられず、当該地域は今後当分の間、現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺は自社使用を目的とした取引が中心となる工業地域で、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格を求めることができなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例から求めたもので市場の実態を反映した実証的な価格である。以上から、比準価格を妥当なものと判断し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

都心等に比較的近いことから住宅等も見られるが、幹線道路に近い当該地域の物流需要は増加している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模の倉庫兼事務所や営業所が多く、戸建・共同住宅等もみられる工業地域である。幹線道路にも近く、松島・多の津地区の中でも住宅の度合いが多いことから、今後とも現状を維持するものと考える。

価格決定の理由

主として倉庫兼事務所等が多い地域であるが、自用取引が支配的であることから収益還元法は適用しなかった。取引事例には多様化する取引形態により特殊な事情を含むものも認められるが、実態を反映した実証的価格が得られたものと思料する。よって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を加え、かつ物流市場の動向及び単価と総額との関連等をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理事業地区内の国道3号沿いでは、店舗事務所ビル・チェーンストア等の出店が進み、背後の住宅も増加。

地域要因の将来予測

土地区画整理事業区域内の商業ゾーンとして整備が進められている。背後の住宅等も増加しており、将来は福岡市東部の副都心として、都市機能の導入・形成が進むものと考える。

価格決定の理由

賃貸建物が増加し、収益性に着目した行動が見られるものの、適正な還元利回りの把握が困難であることから、収益価格は相対的に信頼性がやや劣る。よって、本件では実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、沿道サービス店舗等の進出の度合い及び背後地の拡大の程度並びに副都心エリアとしての将来動向等をも勘案した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模な一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。地域の不動産市況は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、高台の住宅地域である。収益獲得を目的とした低層のアパートは散見されるものの、低層の戸建住宅が中心の地域である。収益価格は、賃貸市場の熟成度が低いことから、やや低位に試算された。従って、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

都心への接近性が比較的良好であるため、近隣地域及びその周辺地域では賃貸用を中心にマンション開発が活発で、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

東区南部の混在住宅地域で、最寄り駅から都心へのアクセスが比較的良好であるので、共同住宅地の需要が強く認められる地域である。旺盛なマンション用地需要を背景にして、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

最寄り駅から都心へのアクセス等が比較的良好であるため、賃貸用のマンション・アパ−トを中心に、戸建住宅、店舗も混在する地域である。収益価格は戸建住宅等の自用の建物も混在する地域であるので、比準価格と比較してやや低位に試算された。本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、周辺標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

消費不況から外食産業等の売上も減退していたが、個人消費の回復から、周辺では複合商業施設の出店も見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

試算価格として比準価格と収益価格が求められたが開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産が具有する収益性を反映した価格であるが、収益性に限界がある店舗付共同住宅の建設しか想定できなかったため、比準価格より低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地から求めた価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR及び地下鉄線の両線の利用が可能であるため、賃貸及び分譲マンション素地としての需要が堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

試算価格として比準価格と収益価格が求められたが開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産が具有する収益性を反映した価格であるが、店舗利用は低層階のみであり収益性に限界があることから、比準価格より低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、周辺標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

立地が良好であることから、戸建住宅、共同住宅等が見受けられる。住宅需要は徐々に拡大しており、地価は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状程度で推移するものと予測される。立地の優位性が認められる不動産取引は増加しており、地価は緩やかに上昇していくものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅を主とする既成住宅地域にあることから、最有効使用も戸建住宅である。自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用しなかった。本件では快適性を指向する住宅地域にあることより、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

箱崎ふ頭の立地上の優位性から、当地区の流通業務用地に対する需要は堅調であり、引き続き地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、箱崎ふ頭地区の取引事例を中心に収集した事例より試算しており、規範性が高い。収益価格は、自用物件が中心の地域のため、試算出来なかった。よって代表標準地からの検討を踏まえ、かつ単価と総額との関連等を検討した結果、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境や生活上の利便性に恵まれた住宅地域であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状維持で推移するものと思料するが、当該地域及び周辺の宅地需要は堅調であり、地価は上昇基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、居住の快適性や生活上の利便性に着目した取引が中心となる戸建住宅地域であり、賃貸市場が成熟していないため、収益価格を求めることができなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例から求めたもので、現実の市場性を反映した実証的な価格である。以上から、比準価格を妥当なものと判断し、さらに、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い旧来からの既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動をもたらす要因はない。地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は旧来からの既成住宅地域であり、地域に大きな変動をもたらす要因はなく、現状を維持していくものと予測する。地価は堅調に推移していくと予測する。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、自己使用目的の取引が中心であることから、賃貸市場が未成熟で収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、対象標準地が戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であることに鑑み、事例の採用及び要因比較にあたっては、居住性に着目して試算しており、市場性を反映し規範性が高い。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域であるが、立地条件の良さからアパート等の収益物件への投資が目立ち、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

利便性の良い住宅地で、今後とも現状の利用状態が維持されるものと予測する。周辺地域一帯では収益物件の取引が目立ち、これに下支えされ、地価は上昇基調が続くものと予測する。

価格決定の理由

アパート等が混在する地域であるが、賃貸物件は供給過剰気味で家賃水準は伸び悩み、収益価格は低位に求められた。また、当価格は試算の過程に想定要素を多分に含む。一方、比準価格は、標準地が所在する箱崎地区等の取引事例から試算したもので、主たる需要者の選考性に着目した、現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、更に周辺標準地とのバランス検討等も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。