地域要因

新規出店の動きは鈍いものの、周辺住宅地の地価動向等の影響も受け、地価は概ね横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

飲食店や小売店舗等が建ち並ぶ駅に近い近隣商業地域であり、当面の間、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。周辺住宅地価格の下支え効果もあり、地価水準は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、貸店舗・貸事務所等の賃貸物件も見受けられるものの、取引市場においては自用目的の取引が中心となっており、収益性を中心に価格が形成されるまでには至っていないため、収益価格はやや規範性に欠ける。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅への利便性等は認められるものの、地価水準は横ばいである。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、当面は現状維持と予測する。地価水準は、横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。比準価格については、最寄駅を同じくする取引事例から試算されている等、得られた結果は規範性が高い。従って、収益価格は参考に止め、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の如く決定した。なお、代表標準地価格ともほぼ均衡している。

地域要因

住環境は概ね良好であるものの需要は市内居住者が中心であり、地価は横這い乃至若干の下落傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域として成熟しており、一部建売分譲等による画地細分化も散見される。今後は現況の住環境を概ね維持し、地価は横這い乃至若干の下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域にあって、周辺には賃貸共同住宅等の収益物件も見られるが、自己の居住を目的とした取引が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成し得ておらず、収益価格はやや低位に試算された。よって収益性より居住の快適性等が重視される住宅地域であることから、実証的な比準価格を中心に収益価格を参考に留め、指定基準地価格の推移に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件、環境条件等に特に大きな変化は認められず、住宅地域として安定的に推移している。

地域要因の将来予測

小規模住宅と共同住宅が混在する住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持し推移するものと予測する。地価水準は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定が困難であることから、収益価格は試算しない。居住の快適性を重視する住宅地域にあって自己使用目的の取引が中心である。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる市場の実態を考慮の上、本件においては比準価格に基づき、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見当たらないが、阪神本線以南の、やや選好性の弱い地域であり、需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと予測する。阪神本線以南の需要の弱い地域で、地価は横ばい∼下落傾向での推移を予測する。

価格決定の理由

標準地の存する地域は一般住宅を中心とした居住の快適性が重視される住宅地域であり、一部に賃貸用共同住宅が見られるも、自用目的の取引が主体であり、規模も小さいことから、経済合理的な賃貸住宅の建築を想定することは困難であるため、収益還元法の適用は断念した。したがって、同一需給圏の類似地域に位置する規範性の高い複数の取引事例に基づき求められた比準価格を標準として、代表標準地の価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏外の交通利便性に劣る住宅地であり、需給ともに低調な状態が続いている。

地域要因の将来予測

戸建住宅地として熟成しており、今後も当面の間は標準的使用に大きな変化はないものと予測する。標準地の立地及び周辺の取引状況等から、地価水準は概ね横ばい傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

個人による居住目的の取引が主であり、同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、周辺には賃貸マンション等は少なく、標準地の画地規模、法令規制等により共同住宅は想定できない。さらに、戸建の賃貸事例も少なく、主たる需要者は収益性ではなく居住の快適性等に着目して行動するため収益還元法は適用しなかった。以上より、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅からやや距離を有する住宅地域であるが、1次取得者層を中心とする実需に支えられ、需給関係は比較的堅調に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅のほかマンション等が見られる住宅地域であり、今後も現況の住環境を維持するものと予測する。周辺では大学跡地の大規模な戸建分譲がなされ、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の所在する地域は、一般住宅のほかマンション等も見られる住宅地域であるが、地積及び間口・奥行等の関係から、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建設が困難と判断し、本件では収益還元法の適用を断念した。従って、本件評価においては居住快適性・利便性等に重点を置く市場参加者の行動原理を踏まえて、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

山手幹線背後の中小工場地であり、地域としての広がりは小さい。周辺価格の影響も受け、地価は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

内陸部の中小工場が建ち並ぶ工業地域であり、南方の山手幹線沿いでは大規模ショッピングセンター等が見られ、将来は商工混在地域へ移行する可能性もある。地価水準は、概ね横這いで推移している。

価格決定の理由

対象不動産周辺は、自社工場等を中心とする地域であり、取引においては自用目的のものが中心となっている。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格である。収益価格は、理論的な価格であるが、本件は賃貸市場がそれほど成熟していない地域であることから、低位に求められている。したがって、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、更に、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特別な変動は認められないが、需要の弱い地域のため地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね熟成しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。住宅地の需要は弱く地価は下落傾向が続いており、当面は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心としてアパートも見られる住宅地域であるが、市場においては自己居住用不動産の取引が中心となるため、比準価格の規範性は高い。また、駅から遠く利便性が劣るため賃貸需要が弱く、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。駅から遠く、やや競争力に欠け、地価はやや軟調である。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現状のまま維持するものと予測する。景気は、このところ弱さもみられ、地価も二極化が進んでおり、地価水準は下落傾向と予測する。

価格決定の理由

敷地面積が小さく、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅が建てられないため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

細街路が多い既成住宅地域であり、地域的特性に変化は認められない。実需に基づく安定的な需要が存する地域である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域には賃貸共同住宅が散見されるが、賃貸市場は未成熟で、元本価格に見合う賃料が形成されておらず収益価格は低位に試算された。当該地域の取引は自己使用不動産が中心で、居住の快適性を指標として価格が形成されている。よって、本件ではこのような地域的特性を踏まえ、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考に留めて、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR塚口駅東側の大規模再開発の影響もあり、需要が比較的あり、地価水準は若干の強含みとなっている。

地域要因の将来予測

一般住宅のほかアパート等が混在する住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。JR塚口駅東側の大規模再開発の影響もあり、地価水準は若干の強含みに推移すると予測する。

価格決定の理由

対象地は、収益物件として画地規模がやや小さく、経済合理的な経営が可能となる賃貸共同住宅の建築が困難なため、収益還元法は適用できないと判断した。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な取引事例比較法により試算を行い、豊富な事例に基づく比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一部共同住宅も見られるが、最寄駅に近く、都心への利便性が良好な閑静な住宅地域。居住の快適性が良好で需要は底堅い。地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

周辺地域にマンションも見られるが、区画整然とした一般住宅を中心に、最寄駅に近い閑静な住宅地域。地域要因に格別の変化がなく、今後も現状のまま推移すると予測。地価水準は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺にはマンションも見られるが、画地規模が小さく土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、経済合理的な賃貸経営が難しいと判断し、収益還元法の適用を断念した。「居住の快適性」を重視する住宅地域であるため、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められる。従って、市場性を有する比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。