地域要因

 対象不動産を含む駅に近い小規模戸建住宅地域においては、これまでの地価下落による底値感から、地価は横ばいへと落ち着きつつある。

地域要因の将来予測

 当該地域は、小規模戸建住宅地域として今後も推移するものであり、駅徒歩圏内にあるため、これまでの地価下落による底値感より、この地域の地価は、全体的に横ばいへと変化している。

価格決定の理由

小規模戸建住宅が中心の地域で、自用目的での取引が大半。また小規模戸建住宅の一棟貸しも転勤時等に低廉で賃貸される程度のため賃貸市場としては未成熟。共同住宅想定も敷地規模より困難なため、収益想定はしなかった。よって市場の需給価格を適正に反映し得た比準価格を標準とし、半年前の指定基準地価格からの変動状況及び他の周辺の標準地価格等との均衡の検討や方式適用時の考慮事項等を総合考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は丘陵地に開発された住宅地域であり、特に大きな地域要因の変動は認められない。地価は緩やかながら下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、高台の中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。地価は緩やかながら下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益物件は皆無の地域で、地積の点からも賃貸共同住宅の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念した。自用目的での取引が中心の地域であり、対象標準地と価格牽連性を有する取引事例を収集できたため、比準価格の規範性は高いものと判断する。以上より、比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅からやや距離がある丘陵地にある住宅地域であり、需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が多い高台の住宅地域として熟成しいるが、やや利便性に劣るところから、地価はやや弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は自己の居住用目的での取引が中心である。賃貸市場は未成熟で収益目的の取引は極めて少ない為、収益価格は試算しなかった。よって周辺の市場の実態を反映した信頼度の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成住宅地として成熟しており、地域要因に変動は見られない。駅徒歩圏の地域であり、地価は底打ちしている。

地域要因の将来予測

既成住宅地として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。駅徒歩圏の利便性の高い地域であり、地価は底堅く推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域にあり、自用目的の取引が主で、類似土地の取引価格を指標として価格が形成されている。当該標準地において事業採算性を有する賃貸共同住宅の想定は困難であるため、収益還元法は非適用とした。以上より、市場の実勢を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

旧集落的特性を有する地域であり、地域要因に特に変動は見られない。地価は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

農家住宅、一般住宅等が混在する既成住宅地域で、当面現状を維持するものと予測する。旧集落的特性を有することから需要は多くはないが、駅徒歩圏であること等から、地価は横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用の居住目的の取引が中心の地域であり、信頼性がある取引事例を収集し、適切に試算し得たため比準価格の規範性は高い。一方、標準地は戸建住宅が多い地域に存し、賃貸市場が衰退傾向で空室率が増加していることや建築コストの上昇もあり、賃貸事業採算が合わない状況のため収益還元法の適用はしないものとした。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特筆すべき変動要因は認められず、地価は一般的要因の影響により横ばいの状況にある。

地域要因の将来予測

住宅地域として成熟しており、今後も大きな変化もなく推移するものと予測する。なお、当該地域の地価水準はほぼ下げ止まり傾向にあると予測される。

価格決定の理由

最寄駅から徒歩圏内の閑静な区画整然とした中規模の住宅が建ち並ぶ住宅地域で、戸建住宅が中心の地域であり、賃貸マンションは皆無の地域で、収益物件は戸建住宅が転勤等で賃貸される程度である。自用目的の取引事例が中心であり、比準価格を妥当と判断し、代表標準地からの価格均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 駅バス圏で、旧街道沿いの旧集落的地域特性を有する住宅地域であり、需要は弱含みで、地価は緩やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

 特に変化は無く、旧街道沿いの既存の戸建住宅地域のまま推移していくものと予測する。バス圏に位置し交通利便性に劣ることから、地価は当面緩やかな下落傾向で推移すると思われる。

価格決定の理由

 対象近隣地域は戸建住宅を中心に低層共同住宅等も散見するが、最寄り駅から遠く賃貸市場が低迷する上に、昨今の建築費用の増大で、土地価格の指標となり得る賃貸共同住宅の想定が困難であることから収益価格の試算は断念した。また、近隣地域では自己使用目的による取引が支配的で、取引価格の動向が価格の指標となる傾向が強いことから、信頼性の高い取引事例から求めた比準価格に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 対象不動産を含む地域は、開発された戸建住宅地域。駅までやや遠い地域のため、地価はまだ下落している。

地域要因の将来予測

 当該地域は、開発住宅地域内の戸建住宅地として今後も推移すると予測。この地域は、駅徒歩圏外に位置し、やや利便性が劣るため、地価はまだ下落傾向を示している。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が中心の地域で、自用目的での取引が大半。また戸建住宅の一棟貸しも賃貸のための新規建築ではなく転勤時等に低廉で賃貸される程度のため賃貸市場としては未成熟で、共同住宅想定も敷地規模より困難なため、収益価格は試算しなかった。よって市場の需給価格を適正に反映し得た比準価格を標準とし、下記代表標準地との検討や方式適用時の考慮事項等を総合考慮し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 閑静なニュータウンの戸建住宅地域であるが、近大病院の移転計画の影響等で、売り圧力が強く、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

 特に変化は無く、丘陵地に開発された戸建住宅地域として現状のまま推移するものと予測する。品等の良好な住宅地域であるが、近大病院の移転等の影響により、地価は下落傾向で推移すると思われる。

価格決定の理由

 対象近隣地域は閑静な戸建住宅地であり、賃貸用不動産は見受けられず、賃貸市場が成熟していないことから、収益価格の試算は断念した。また、対象近隣地域は自己使用目的による取引が支配的で、取引価格の動向が価格の指標となる傾向が強いことから、信頼性の高い取引事例から求めた比準価格に、指定基準地価格の変動状況及び他の標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 住環境の優れた南海・金剛駅徒歩圏の閑静な中規模戸建住宅地域であり、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

 特に変化は無く、閑静な中規模低層住宅地域のまま推移するものと予測する。最寄り駅徒歩圏で住環境に優れ人気の高い地域であることから、地価水準は緩やかな上昇傾向にある。

価格決定の理由

 対象近隣地域は、戸建住宅を中心に低層共同住宅も散見するが、昨今の建築費用の増大により、土地価格の指標となり得る賃貸共同住宅の想定は困難であることから収益価格の試算は断念した。また、対象近隣地域は閑静な戸建住宅地域であり、自己使用目的による取引が支配的で、取引価格の動向が価格の指標となる傾向が強いことから、信頼性の高い取引事例から求めた比準価格に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

居住者の高齢化、価格低位の駅近他地域との競合等が見られるが、選好性に優る住宅地域であり、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

駅から近い区画整然とした住宅地域で、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。地価水準は周辺地域との競合等により、弱含みながらも底堅さを維持するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は低層住居専用地域にあり、自用目的の取引が主で、類似土地の取引価格を指標として価格が形成されている。本件では当該標準地において事業採算性を有する賃貸住宅建設の想定が困難なことから、収益還元法は非適用とした。以上より、市場の実勢を反映した比準価格を妥当と判断し、半年前の指定基準地価格の変動状況並びに他の標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 駅前の商業地として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。駅前商業地の需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 本件における比準価格は、類似性の高い商業地の取引事例から試算されており、信頼性の高い価格である。一方、対象標準地周辺において事業用不動産の賃貸市場は未成熟で、物件毎の格差が大きく、適正な賃料水準の把握は困難であり、昨今の取引利回りの低下と相俟って、収益価格の相対的信頼性は劣る。従って、市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、且つ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅が単線の各駅停車駅で、大阪都心への交通アクセスに劣るため、需要は弱く地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

中小戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。最寄駅が単線で、かつ駅への道路アクセスに劣るため需要は弱く、地価は緩やかな下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

標準地の画地規模等、画地条件の制約から賃貸用住宅建設の想定が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。市場での取引は戸建住宅の自己使用目的であり、取引価格を指標に地価水準が形成されている。比準価格は近鉄長野線沿線の信頼性の高い取引事例から試算したもので、市場の需給動向を反映した価格である。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地主所有が多く宅地供給が少ないため、地価は上昇しやすい。

地域要因の将来予測

熟成した戸建住宅地として現状のまま推移する。駅至近の希少性から、今後とも地価水準は上昇するものと思われる。

価格決定の理由

標準地の規模では事業採算性の観点から賃貸用建物への利用が困難なため、収益還元法は適用しなかった。一方、当該標準地の存する地域は収益目的より自己利用の取引を指向して、地価が形成される。したがって、鑑定評価額は、市場実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。

地域要因

駅前及び幹線道路沿いの商業地域として成熟しており、今後も現状を維持していくものと予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似性を有する商業地を中心とする事例から試算されており規範性は高い。一方、貸店舗や貸オフィスも存するものの、自用目的での取引が多く、事業用賃貸市場の成熟の程度が総じて低い地域であることから、収益価格の相対的規範性はやや劣る。従って、市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

生活利便性に劣る不人気エリアであり、需要は乏しく地価下落が継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域では、自己居住目的の取引が中心である。周辺には賃貸アパート等の収益物件はほとんど見られず、賃貸市場は成熟していないことから収益還元法は適用しなかった。比準価格は、富田林市の同類戸建住宅の取引事例から求めたものであり、現下の市場の実勢を反映した価格として説得力を有する。評価においては、実証性のある比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意し鑑定評価額を上記に決定した。