地域要因

建替え需要も少なく、混在の程度を含めて要因に殆ど変化は見られない。旧市街地では街路条件が良い中規模画地で一定の需要がある。

地域要因の将来予測

旧上野市街地の混在住宅地域。画地条件等の地域特性から、変動要因は殆ど見られない。新興住宅地域との競合や過疎高齢化の影響を受け、当面は地価下落が予測される。

価格決定の理由

近隣地域は店舗兼住宅等が混在するが、画地規模から賃貸建物の想定は非現実的であるため、収益価格は試算していない。自用目的の取引が殆どであり、取引価格を指標に価格が形成される。比準価格は旧上野市街地を中心に信頼性のある取引から適正に比準した。求められた価格は旧市街地の市場特性を反映し、実証的である。したがって、市場に適合する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

アクセスに優る名阪国道近くの卸団地内であるが、特に変動要因はなく、郊外型店舗への商圏移動もあり、需給は弱く、地価も下落している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域は自用の店舗・事務所を構えて卸団地を形成している一角であり、収益目的での賃貸店舗はなく、自用目的の取引が主体で自己完結的である。収益価格は賃貸市場が未成熟な地域特性を反映し、かつ、賃料水準に限界があり、投下資本回収が困難な状況にあるため、比準価格に比し相当低位に求められたものと分析する。したがって、商業地取引に基礎を置く比準価格を採用し、収益価格は参考とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記と決定した。

地域要因

既成住宅地域で、地域の大きな変動要因は見込まれず、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

既成住宅地域で、ミニ開発は見られるものの大きな変動要因に乏しく、現状のまま推移するものと予測される。需要は限られており、地価の下落傾向は続いている。

価格決定の理由

既成住宅地域であり、街路条件や標準的な画地規模等から、経済合理的な賃貸住宅の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。戸建住宅の自用目的取引を中心とする地域であるため、市場参加者は意思決定において居住環境の快適性・利便性を重視し、これを実証的にあらわす比準価格に重きを置くことから、鑑定評価にあたっては、比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

建替え需要も少なく、要因に殆ど変化は見られない。旧市街地では街路条件が良い中規模画地で一定の需要がある。

地域要因の将来予測

旧上野市街地の既成住宅地域。街路及び画地条件等の地域特性から、変動要因は殆ど見られず、動きが少ない。新興住宅地域との競合や過疎高齢化の影響を受け、当面は地価下落が予測される。

価格決定の理由

古い建物が建ち並び、賃貸物件はない。画地規模からも賃貸住宅の想定は現実的でないため、収益価格は試算していない。自用目的の取引が殆どであり、取引価格を指標に価格が形成される。比準価格は旧上野市街地を中心に信頼性のある取引から適正に試算した。求められた価格は市場特性を反映し、実証的である。したがって、市場実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に顕著な変動はない。

地域要因の将来予測

比較的人気のある住宅地域であり、顕著な要因変動もなく、当分現状程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域はアパートも見られるものの戸建住宅が主なため自用目的での取引が中心であり比準価格の観点から価格が形成されている。また対象不動産は敷地面積が狭く、経済合理的な賃貸住宅経営が困難なこと等により収益還元法も適用できなかった。そのため比準価格を標準とし、代表標準地等との検討もふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

名阪国道友生インターとの接近性は良いが、戸建住宅地と隣接している。流通業務施設等としての新規需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

中小規模の倉庫や工場を中心とする地域であるが、一般住宅等が隣接する地域である。市内の工場地の需要は弱く、地価は下落基調が続くものと予測する。

価格決定の理由

名阪国道に近く、流通業務を中心とする倉庫、工場が中心であるが、分譲住宅地が隣接する地域である。自社利用が中心で、倉庫、工場の賃貸市場は形成されていないため、収益価格は試算しない。類似性を有する取引事例を広域的に収集し、規範性の程度に応じて求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に顕著な変動はない。

地域要因の将来予測

空洞化が進んでおり、住宅移行地的な傾向が強まると予測される。このような状況を反映して地価は下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ既成商業地域であるが、自用目的の取引が中心でもっぱら比準価格の観点から価格が形成されていて収益価格と地価水準との相関関係は希薄である。そのため比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめることとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域状況に大きな変化はない。全般に住宅市場の需給は弱含んでおり、当既成地域も選好に劣り、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主体とする既成住宅地域であり、特に変動要因はなく、現状維持での推移と予測する。地価は当面は下落傾向が継続すると予測する。

価格決定の理由

用途的に安定した既成住宅地域である。周辺に共同住宅も見られるが、戸建主体の地域特性で標準地規模が小さく、共同住宅の想定は非現実的なため、収益価格は試算しなかった。取引の大半は自用目的であり、同種住宅取引との比較検討を踏まえた市場で価格形成されていると考えられる。比準価格は取引事例を基礎に比較検討したもので市場性を反映していると判断した。よって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記と決定した。

地域要因

金融機関店舗の新築や県道改良の動きはあるが、地域全体への底上げ感はない。商業性を向上させる変動要因は観察されていない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中心商業地域に位置するが自己利用取引が支配的であり、収益物件の売買は極めて稀である。収益性を指標とするまで賃貸市場は成熟していないことから、収益価格は低位に試算された。比準価格は中心部に近い幹線沿い商業地等から適正に比準した。求められた価格は実証的であり、市場特性との適合性が高い。したがって、説得力を有する比準価格を採用し、収益価格を総合的に参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心部の繁華性は低迷しており、土地需要の減退により地価の下落が続いている。

地域要因の将来予測

伊賀市中心部の旧来からの商業地域で繁華性は低い。歴史まちづくりの動きはあるが目立った地域変動はなく、しばらくは現状のまま推移すると予測する。総体的に土地需要は少なく、当面は地価下落が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小売店舗のほか住宅も混在する上野市駅近くの旧来からの商業地域で、自用目的の取引が主であり、一部に賃貸物件も見られるが賃貸目的の取引は十分に成熟していないため収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は伊賀市内の商業地で類似性の高い取引事例を中心として求めたもので、当該市場の実態を反映した価格である。以上により、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。