三重県伊賀市問屋町２０番外(桑町駅・茅町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


29,300円

2016年01月01日に行った三重県伊賀市問屋町２０番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,300円/㎡としました。

三重県伊賀市問屋町２０番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県伊賀市問屋町２０番外
住居表示 
価格29,300円/㎡
交通施設、距離桑町、740m
地積834㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、倉庫、事務所等が集まった商業地域
前面道路の状況北15.0m道路
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉川輝樹氏による調査レポート

不動産鑑定士吉川輝樹
価格29,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因アクセスに優る名阪国道近くの卸団地内であるが、特に変動要因はなく、郊外型店舗への商圏移動もあり、需給は弱く、地価も下落している。
市場の特性同一需給圏は概ね伊賀市及び周辺市の商業地域一円、特に旧来からの店舗や事業所の集積する地域との価格牽連性が高い。需要者の中心は同一需給圏内に顧客を持つ事業者である。商圏は郊外型大型店舗に移行し、当団地を含む従来の既成商業地の比重は弱まっており、新たな需給は弱い。取引は用途、規模、事情等によりばらつきはあるが、土地で規模840㎡程度を標準とすると、総額2500万円前後までが中心となる価格帯と思われる。
一般的要因伊賀市の生産年齢人口は減少傾向で高齢化が顕著である。地域経済としては低迷し、先行き不透明であり、商業地需要も弱含んでいる。

松本浩二氏による調査レポート

不動産鑑定士松本浩二
価格29,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因名阪国道へのアクセスは良いが、閉鎖店舗が見られる。背後地域に市役所の移転計画がある。
市場の特性同一需給圏は当市業務系要因を含む商業地域の圏域であり、幹線沿いなど利便性に恵まれた地域との代替性が強いと判断。需要者の中心は当該圏域に地縁関係等を有する個人及び法人事業者等である。卸団地の商業特性に対する選好性や郊外大型店舗等との競争から需要は弱い。市内では低廉な取引も見られる。中心価格帯は幅があるが土地約840㎡程度で総額約2，500万円内外と思料される。
一般的要因人口は約9．5万人、減少傾向が強く、過疎高齢化が進展。県経済は持ち直しの動きが弱く、不動産需要は低迷を続けている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7514863
北緯 136度1445628

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

桑町駅(地価相場 37,950円/㎡)茅町駅(地価相場 40,200円/㎡)猪田道駅(地価相場 35,700円/㎡)広小路駅(地価相場 47,100円/㎡)上野市駅(地価相場 47,100円/㎡)西大手駅(地価相場 31,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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