地域要因

背後の都塚・刑部が市街化区域に編入され、組合施行の土地区画整理事業計画が進捗中である。今後、地域の厚みが増していくものと期待されている。

地域要因の将来予測

恩智駅勢圏の比較的閑静な住宅地域。背後の都塚、刑部地区が市街化区域に編入され、組合施行の区画整理事業計画が進捗している。商業施設の誘致も計画され、実現すれば地域の厚みが増すものと期待される。

価格決定の理由

近鉄大阪線の恩智駅勢圏の住宅地に位置し、居住を目的とした代替性の高い取引事例を収集することができたため、比準価格に高い信頼性を認めることができた。これに対し、当該地域では、自己所有目的が殆どであり、収益目的の市場参加者は殆ど認められず、賃貸市場が未成熟であり、また敷地規模も小さく収益還元法の適用が困難であった。従ってここでは比準価格を中心に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因について特段の変動は認められないが、依然として市況は先行き不透明な状況にあり、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因はなく、今後も現状を維持すると思料する。景気は足踏み状態にあり、依然として市況は不透明な状況にあることから、地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

本件では、取引事例比較法を適用の上、比準価格を試算した。当該地域及び対象標準地の特性を踏まえると、自用目的の取引が中心であることに加え、対象標準地は画地規模が小さく収益建物の建築・想定が妥当でないことから収益還元法の適用は差し控えた。したがって、本件では前年価格との関連を踏まえ、対象標準地に係る取引市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を決定することが妥当と判断した。

地域要因

近年において大きな要因変動は見られない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、当面の地域要因に大きな変動はないものと予測する。地価は、若干の弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

 周辺類似地域等に係る取引事例を収集し、概ね信頼し得る比準価格を得た。収益価格は、共同住宅の賃貸を想定して試算したが、近隣地域において賃貸収益目的での需要は少なく、取得の際の考慮は限定的である。従って、比準価格を標準に、収益価格は参考にとどめ、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近鉄八尾駅前、幹線の大型店等の影響を受け近隣地域の商業地域は衰退化傾向にある。

地域要因の将来予測

幅員は狭隘であるものの通過交通量が多い。核となる商業施設はなく、小規模店舗が大半で商店街としての衰退化が進行している。地価水準は下落幅は小さいものの下げ止まりには至っていない。

価格決定の理由

自己所有土地での住宅併用店舗が多い近隣商業地域で、地域における標準的な賃料水準の把握が困難であり、収益価格は低位に試算された。よって本件においては周辺商業ゾーンでの取引事例からの比準価格を標準とし、収益価格も勘案し鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地は繁華性の高い商業地との規準であり格差は大きいが概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

区画整然とした環境良好な住宅地域であり、地価下落により割安感が生じているとはいえ、画地規模が大きく総額の観点から需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

近隣地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域としてすでに熟成しており、今後とも現状維持が見込まれる。地価水準はここしばらくは横這いからやや弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は収益性よりも居住の快適性を重視する自己使用目的の低層戸建住宅地である。居住を目的として土地を購入したい需要者は取引に当り土地の収益性を重視しないため、その土地を収益物件の敷地とした場合、投下資本に見合った賃料を収受できず収益価格は低位に試算されるのが一般的である。よって収益価格は土地の収益性の面から検証を試みたという参考に止め、比準価格を標準に代表標準地との均衡にも十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

居住環境の良好な住宅地域であり、需要は総じて堅調である。画地規模や売手、買手の目線の違いにより市場滞留期間が異なる。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域であり、良好な居住環境が形成されている。当面地域の土地利用は現状維持で推移するものと予測される。地価は大きな変動はなく横這い圏内となっている。

価格決定の理由

比準価格は、地域的に類似性を有する住宅地の事例を採用して求められたもので市場の実情を反映している。近隣地域は、中規模住宅が多い区画整然とした住宅地域で、地域の価格形成において収益性の比重は相対的に低い。自用目的の取引が中心で、賃貸市場の熟成度も低いことから、収益還元法は適用せず、代表標準地との検討を踏まえ、規範性の高い比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

背後の都塚・刑部地区で組合施行の土地区画整理事業の進捗に伴い、今後、当該地域への波及が期待される。

地域要因の将来予測

志紀駅に近い熟成した住宅地域であり、東側背後の都塚、刑部地区が市街化区域に編入され、組合施行の土地区画整理事業計画が進捗しており、当該地域への波及が期待される。

価格決定の理由

自用の戸建住宅を中心とする地域で、収益性より居住の快適性を指標とした価格形成がなされている地域であること、及び、経済合理的な賃貸建物を想定することが困難な敷地規模であることから、収益還元法は適用しなかった。よって、主たる需要者の市場性を反映した比準価格が十分な説得力を有すると判断してこれを採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

八尾木北の工業地域は、最寄駅から離れた混在地域として知られているが、工業地に対する拡張需要は弱含みであり、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

工業地の需要が低迷しているため、長期的には住宅地域へと移行する可能性もありうるが、当面は現状の環境を維持すると予測する。地価水準については、当面は緩やかな下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該標準地は、最寄駅から離れた住工混在地域として知られているが、土地価格に見合う賃料を収受し得ない地域にあるため、収益価格は低位に試算された。よって、自用目的での取引が中心であり、実際の取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であると認められることから、比準価格を採用し、収益価格は参考程度に留めて調整を行うものとし、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、周辺の標準地価格とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

地域要因に特段の変動はなく現状のまま推移すると予測するが、利便性及び居住環境が良好な当地域の地価は漸く底を打ったものと思料される。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動はなく現状のまま推移するものと予測する。利便性が良好でかつ居住環境も良好な当地域の地価は漸く底を打ったものと思料される。

価格決定の理由

周辺地域には戸建住宅のほか賃貸アパートの利用が散見されるが、近隣地域における賃貸市場は発達していないため、収益還元法の適用は断念した。近隣地域においては、自己使用目的の取引が中心であり、居住の快適性を主たる価格形成要因とする取引事例から求めた比準価格は規範性が高いものと認められる。したがって、本件では比準価格を標準に、代表標準地及び前年価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

共同住宅用地の需要は潜在的に存するが、店舗需要は低調に推移しており、地価は緩やかな下落傾向が持続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似性が認められる商業地域の取引事例に基づいており、高い信頼性を認めることができた。一方、対象標準地周辺は、空き店舗等も散見され、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。よって本件においては市場の実態をより反映する比準価格を標準とし、収益価格を参考として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として熟成しており、大きな変動は認められず、安定的に地域は推移している。生活利便性等に劣るため、地価は下落傾向を持続している。

地域要因の将来予測

比較的規模の小さい戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因の変動も見られず、今後とも現状を維持していくものと予想される。地価は引き続き下落傾向が持続するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小規模な戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。標準地の画地規模では、経済合理的な共同住宅は困難であり、また、自用の取引が中心で貸家として供されることは稀であり、賃貸市場が未成熟であると判断される地域であることから、収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実勢を反映するものとして説得力を持つ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地価に影響を与える特筆すべき変化はなく、街路条件はやや見劣りするが、熟成した住宅地域で需給は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

中小規模住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後とも現状を維持すると予測する。地価水準は、底値感が伺え、需給動向からも横ばいで推移していくと予測する。

価格決定の理由

画地規模等から経済合理的な共同住宅の想定は困難であり、アパートなども散見されるが賃貸市場は総じて未成熟であることから、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは住環境等に格差を有するが概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

眺望良好な高台住宅地として人気があったが、近年は交通利便性等が劣るエリアのため居住選好度が低下しており、地価も依然下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

信貴山口駅南西方の高台住宅地域であり、地域要因に大きな変動がないため当面は現況の居住環境を維持すると予測する。地価水準は、交通利便性等で劣る地域のため、当面は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該標準地は、山麓高台の閑静な住宅地域に位置しており、土地価格に見合う賃料を収受し得ない地域にあるため、収益価格は低位に試算された。よって、自用目的での取引が中心であり、実際の取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であると認められることから、比準価格を採用し、収益価格は参考程度に留めて調整を行うものとし、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

「河内山本」駅勢圏内の住宅地域は市場選好性が高く、駅接近性はやや劣るが、需要は底堅く、下落幅は縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模の戸建住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はなく、現状のまま推移するものと予測する。景気回復の兆しが伺えるものの、不動産市場は低迷しており、地価は弱含み傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

一般の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域に存しており、近隣地域に賃貸物件は見られず、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。また、居住の快適性に重点を置いた自用目的の取引が中心となっており、実際の取引価格が意思決定に当たって重視されていると認められる。よって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近年において大きな要因変動は見られない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、当面の地域要因に大きな変動はないものと予測する。地価は、若干の弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

 周辺類似地域等に係る取引事例を収集し、概ね信頼し得る比準価格を得た。一方、対象標準地は画地規模が小さく、また、地域において戸建住宅の賃貸市場は未成熟であるため、合理性の観点から収益還元法は非適用とした。従って、比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

八尾市内の高級住宅地として堅実な需要が存在する一方、画地の細分化傾向もある。

地域要因の将来予測

良好な住環境を有する住宅地域として熟成しており、八尾市を代表する住宅地として需要は堅調であり、地価は横ばい傾向を継続するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、戸建住宅を中心とする優良な中規模住宅地域であり、自用目的の取引が支配的であるため、合理性の観点から収益還元法は非適用とした。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。