大阪府八尾市黒谷２丁目２１番(信貴山口駅・服部川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


107,000円

2016年01月01日に行った大阪府八尾市黒谷２丁目２１番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を107,000円/㎡としました。

大阪府八尾市黒谷２丁目２１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大阪府八尾市黒谷２丁目２１番
住居表示 
価格107,000円/㎡
交通施設、距離信貴山口、130m
地積230㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い高台の住宅地域
前面道路の状況南4.1m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

熊ヶ谷一幸氏による調査レポート

不動産鑑定士熊ヶ谷一幸
価格107,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因眺望良好な高台住宅地として人気があったが、近年は交通利便性等が劣るエリアのため居住選好度が低下しており、地価も依然下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測信貴山口駅南西方の高台住宅地域であり、地域要因に大きな変動がないため当面は現況の居住環境を維持すると予測する。地価水準は、交通利便性等で劣る地域のため、当面は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、八尾市東部を中心とする近鉄大阪線・信貴線沿線に広がる住宅地域である。主たる需要者は、地縁性を有する八尾市居住者が中心であり、圏外からの転入者はほとんどない。山麓高台の住宅地で日照・眺望面で優れているが、生活利便性等で劣るエリアのため、需要は弱含みである。土地は250㎡で2，500万円程度であるが、最近の新築物件としては土地100㎡未満の小規模な物件が多く、総額で2，500万円程度の物件が需要の中心である。
一般的要因人口の微減傾向、高齢化の進行、地域経済の停滞、需要者の絶対数の減少が続いており、不動産の需給動向は全体的に弱含みである。

飛鳥由美子氏による調査レポート

不動産鑑定士飛鳥由美子
価格107,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因眺望良好な高台の住宅地であるが、土砂災害発生可能性が指摘されるエリアに属しており需要はやや弱含みである。
地域要因の将来予測近隣地域は信貴山の山裾に広がる閑静な住宅地域である。近時集中豪雨による激甚災害が相次ぎ、災害発生リスクがある山裾の住宅地需要は弱く、地価は未だ底値を模索している状況にある。
市場の特性同一需給圏は、八尾市東部の近鉄大阪線，同信貴線沿線の住宅地域である。信貴山の山裾に広がる黒谷地区は、古くから眺望良好な高台の屋敷町として知られる。土地の一区画が大きく、典型的な需要者は八尾市在住者又は同市と何らかの地縁を有する富裕層が中心となるため取引は総じて静態的である。近時、災害発生リスクがある傾斜地を嫌う傾向にあり、地価は未だ底値を模索している。取引は30坪程度の小規模な新築が殆どで、総額は2500万円程度。
一般的要因地価の底打ち感はあるが全般的には弱い動きが出ている。需要が堅調な一部優良住宅地もあるが利便性や地域的品等の劣るエリアの土地需要は弱い。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6199092
北緯 135度6410182

参考：該当物件周辺マップ

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奈良県生駒郡三郷町大字南畑字赤阪１１０４番大阪府八尾市大字刑部３２７番１８大阪府八尾市大字太田１６８０番大阪府八尾市大字大竹８７番１ほか１筆大阪府八尾市田井中１丁目１５４番大阪府八尾市東山本新町８丁目２４３番外大阪府八尾市南太子堂３丁目９１番５大阪府八尾市垣内２丁目２３４番大阪府八尾市沼１丁目６８番２９大阪府八尾市八尾木北３丁目３００番大阪府八尾市高安町北７丁目２番２大阪府八尾市春日町４丁目１６番２４大阪府八尾市柏村町４丁目５１番大阪府八尾市山本町５丁目６０番大阪府八尾市東山本新町１丁目７４番大阪府八尾市水越８丁目６０番大阪府八尾市山本町南５丁目７９番大阪府八尾市教興寺７丁目１３３番大阪府八尾市高安町北５丁目５０番外大阪府八尾市南本町４丁目１１０番大阪府八尾市渋川町１丁目５０番２大阪府八尾市東町６丁目９５番大阪府八尾市高安町南１丁目５３番

参考：近隣駅の地価相場

信貴山口駅(地価相場 161,500円/㎡)服部川駅(地価相場 161,500円/㎡)高安山駅(地価相場 108,000円/㎡)高安駅(地価相場 148,500円/㎡)恩智駅(地価相場 123,500円/㎡)河内山本駅(地価相場 148,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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