地域要因

戸建住宅の建築が見られる程度で、近隣地域では特筆すべき変動要因が見られず、概ね安定的に推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は早くからの住宅地で変動要因に乏しい状況にあり、今後も暫くの間は熟成が進まず現状推移してゆくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅主体の住宅地域で、取引は自用目的のものが支配的である。比準価格は、周辺類似地域の信頼性のある取引事例から求め、客観性・験証性を備える。一方、収益価格は、対象標準地程度の画地規模では収益性の測定に難があって精度を欠くため求めなかった。以上より、本件では市場実態に見合う比準価格を標準とし、代表標準地との価格均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

規模の小さい既存の店舗等が営業を続けているが、新規店舗の出店、入れ替え等は殆ど見られない。地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

大規模小売店舗等への顧客流出により緩やかに衰退していくと予測する。但し、大垣駅周辺が発展傾向にあり、当該地域も地価水準は、ほぼ横ばいにあると予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は、在来の個人住宅も介在する中、自用の小規模店舗が中心で商業事業者向けの賃貸物件は少なく、その賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。よって、本件は、当市中心市街地の商業地の取引事例より求めた比準価格を標準に収益価格を参考として代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に目立った変動は認められない。

地域要因の将来予測

中心市街地に程近い熟成した既成住宅地域であり、今後も現状維持にて推移すると予測する。地価水準は概ね横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域において土地の取得を前提に賃貸用建物を建設する場合は少なく、収益性を重視した需要者はほとんど見られないため収益価格の規範性は低い。一方比準価格は市場の実勢を表しており説得力が高い。また需要者は自用目的を前提に取引に参加する場合が中心的となっている。よって比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大垣駅至近で建設中の再開発ビルは上層部分のマンション約110戸が分譲全期で即日完売。駅近不動産の潜在的需要が顕在化した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法は、取引時点が概ね1年以内の4事例により試算し、駅前再開発などの動きを織り込んだ価格が得られたと判断する。収益価格は比準価格の7割程度にとどまったが、当該地域の商業建物は、住宅併用も含めて自己使用が優勢であり、収益性に関しては元本コスト、資産リスクに寛容な地合いが定着している。以上の市場実態に即して、鑑定評価額は比準価格を標準として収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおりに決定した。

地域要因

大垣駅からやや距離があり人気がない。低予算の需要者層による一定の需要がある。

地域要因の将来予測

大垣市北西部郊外に位置する住宅地域でJR大垣駅からはやや距離があり、若干利便性に欠けるため人気がない。農地等の空閑地も多く住宅供給が需要を上回っている。

価格決定の理由

一部アパート等の共同住宅も介在するが、戸建住宅を中心とする地域でエンドユーザーによる自己使用が中心であるため、比準価格を妥当と認め鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお収益還元法は、賃貸市場の熟成の程度、対象標準地の画地の状況等から適用しなかった。

地域要因

地域要因に目立った変動は認められない。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅を主体とする住宅団地で、近隣環境に特段の変化はなく、現状維持で推移するものと予測する。地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

中規模の戸建住宅を中心とした住宅団地であり、自己使用目的での取引が中心である。経済合理的な賃貸経営は困難であるため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は競争代替関係にある事例を採用して試算しており、信頼性が高い。居住の快適性を重視する住宅地域であるため、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存の小規模、又は個人営業の店舗が営業を続けているが、新規出店は殆どない。むしろ、閉鎖する店舗が増加しており、衰退傾向が続いている。

地域要因の将来予測

顧客の流出、後継者不足等のため空き店舗が増加しており、徐々に衰退していくと予測する。地域の衰退とともに地価は下落傾向が継続するが、周辺の住宅地との価格差が縮小しているため、下落幅は縮小すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺には賃貸用の商業ビルも見られるが、大半は築年が古い。近隣地域における店舗等の賃貸需要が低迷する中、賃貸用の商業ビルの建築を目的とした取引は殆どなく、取引の中心は自社ビル等の自用を目的としたものとなっている。よって、賃貸経営を基礎とする収益価格の説得力は劣る。従って、現実の取引事例を基礎とし、より説得力の高い比準価格を重視して、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に目立った変動は認められないが、駅前再開発事業による波及効果が期待される。

地域要因の将来予測

中層店舗・事務所ビルが多い駅前の普通商業地域であり、再開発事業を契機とし今後も発展的に推移していくと予測する。地価水準は概ね横ばい∼強含み基調で推移していくと予測する。

価格決定の理由

テナント事務所ビルは旧式のものが多く、賃貸市場の熟成した地域とは言い難いものの、収益価格は不動産の経済価値の本質を形成するものであり当該地域において重視すべき価格と思料する。一方比準価格は近傍の取引事例から試算された実証的な価格で、主たる需要者の意思決定に際し重視され得る価格として説得力を有する。よって本件では比準価格を標準に収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にないが、大垣駅北口の大型商業施設を核とする中・大型店舗による商業集積の波及拡大が期待される。

地域要因の将来予測

小売店舗、飲食店、営業所等が多い路線商業地域で、中・大型店舗の出店需要から今後も比較的順調に熟成するものと予測する。地価は路線商業地域の商況等から若干の弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

定期借地方式の自用店舗が中心的で、賃貸市場の未熟成や駐車場の必要及び業態等により、土地の平面的・立体的な利用効率が低い固有の事情がある。従って、相対的に妥当性の高い比準価格をベースに収益価格を参考として手順の各段階について再吟味を加え、類似不動産の取引頻度等の流動性リスクに留意し、さらに当該標準地の地価体系上の位置と代表標準地である意義並びに過年度等価格の推移等も検討して、鑑定評価額等を表記の通り決定した。

地域要因

大垣駅北口周辺の優良住宅団地や商業モールの出現により、北小校区の宅地需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

大垣駅の徒歩圏に所在して熟成度が高く地域の変動分が少なかったが、近時の駅周辺の開発動向の影響から変動局面へ移行している。今後、一部に残る農地の宅地化や建替え等が徐々に進行するものと思料する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が多い既成住宅地域で、取引は自用目的のものが支配的である。付近で見られるアパートは節税目的のものが多く、土地からの稼得を期待するものではない。対象標準地程度の画地規模では十分な収益性は得られず、本件の試算でも収益価格は低位に求められた。以上から、本件では成約事例から求めて実証性を備える比準価格を標準とし、収益価格も参考にして、更に代表標準地との価格均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。