地域要因

桑名市郊外の既成一般住宅地域で顕著な変動要因はない。新規分譲地等と比較して市場競争力がやや劣るため、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、用途的に安定した地域であるので、今後も現状を維持していくものと予測する。当市における住宅地の地価動向からみて、地価はやや弱含みで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域にはアパート等の収益物件が介在するものの、自用目的の取引が支配的な地域であり、収益物件としての賃貸市場は未熟成である。191㎡と小規模な画地であり、共同住宅を想定することは非現実的であるので収益価格は試算しなかった。比準価格は規範性のある取引事例を基に査定しており、取引市場の実態を適正に反映しているので比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

調整区域内に存する農家を主とする住宅地であって、需要は限定的である。国道258号に近いが、地域要因に特段変動はみられない。

地域要因の将来予測

農家住宅を主体とする戸建住宅地域であり、土地利用に変化はほとんど見られない。今後も概ね現状で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺部も含め共同住宅等は見られず、賃貸需要を想定することは現実的でないため、収益価格は試算しなかった。同一需給圏においては自己使用目的の戸建住宅等の取引が中心となっており、取引価格の水準を指標に価格を決定するのが一般的である。よって代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道1号背後の既成市街地内に所在する地域であるが、地域要因に著しい変動は見られない。

地域要因の将来予測

既成市街地内に所在している住宅地域であり、大幅な変動要因も見当たらないため当面は現状用途での地域推移が予測される。

価格決定の理由

本近隣地域は自用の戸建住宅が中心の既成住宅地域であり、標準地に収益物件を想定することは画地条件から非現実的と判断されるため収益還元法は非適用とした。当該地域では標準地のような土地の価格判断は取引市場の水準を注視して行われることが一般的である。よって現実の取引事例から求め説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特急停車駅徒歩圏、高台に存する住宅地域で、住環境は良好である。熟成しており、取引自体は少ない。強い需要に支えられて価格は上昇基調で推移。

地域要因の将来予測

良好な環境の住宅地域で、地価水準も底打ちから強含みに転じている。当地域西方に新規開発が続いており、供給圧力は強い。しかし駅への接近性と高台という強みから引き続き需要は堅調と予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益物件は少なく、共同住宅を想定するのは現実性を欠くため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的の戸建住宅等の取引が中心となっており、取引価格の水準を指標に価格を決定するのが一般的である。よって代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した住宅地域で、目立った変動はない。市域各地で新規開発による宅地供給が相次いでいるが、標準地は市の中心部に比較的近く、需要は底堅い。

地域要因の将来予測

古くからの戸建住宅地域で、土地利用に大きな変化は見られず、現状で推移すると予測する。地価水準も底堅い推移であるが、周辺地域で供給圧力強く、急激な上昇は見込めない。

価格決定の理由

周辺も含めアパート等の収益物件は見られず、かつ規模が小さいこともあり共同住宅を想定するのは現実性を欠くため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的の戸建住宅等の取引が中心となっており、取引価格の水準を指標に価格を決定するのが一般的である。よって代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

桑名駅に近い既成住宅地域にあり、区画整理事業が進む地域に隣接する地域で、住環境の向上が期待され、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

最寄駅への接近性に優れるため、需要は堅調な地域である。区画整理事業の進展による住環境の向上に伴い、地価も引き続き上昇していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域はアパート等の収益物件もみられるものの、低層建物のため、高度利用されておらず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。桑名駅に近い既成住宅地域であり、典型的需要者の観点から、居住の快適性を重視して周辺の既成市街地における住宅地の取引事例との比較検討により求められた比準価格を標準として、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部に近い近年では周辺幹線道路に量販店、飲食店が進出し利便性は向上しているが住宅地としては熟成しており需要は比較的少ない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅が多い住宅地域であり、画地規模が小さいため共同住宅を想定することができず収益価格の試算は行わない。快適性を重視した住宅地域であり、自己使用目的が取引の中心としており、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、本件では比準価格を重視して代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

利便性に優れ、津波浸水懸念がないことから人気が高い。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

周辺では宅地開発も見られるが既成の住宅地であり、当面は現状のまま推移すると予測する。地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく、経済合理的な共同住宅の建築を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しない。賃貸による収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

桑名駅周辺の商業地の繁華性は堅調であり、郊外大規模商業施設との競争のなかで、流れていた顧客の一部は還流する傾向も見られる。

地域要因の将来予測

市街中心部の国道1号沿道地域にあって、今後とも一定の商業的繁華性は維持され、土地利用の多様化及び高度化が進められると予測する。

価格決定の理由

土地を取得して収益向け建物を建築する事業者は少なく、賃貸目的のビルはほとんどが土地コストを重視する必要のない在来地主や系列企業の建築であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。試算価格を調整するに、需要者が着目する比準価格を重視し、収益価格は参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境と品等に優れた住宅地域であり、好調な需給関係から地価は上昇基調が続いている。

地域要因の将来予測

高台の住環境に優れた住宅地域であり、居住選好性は高い。売り希望物件の少ない地域であり、不動産市況に大きな変動がなければ、今後も好調な需給バランスを反映して地価は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は高台の住環境に優れた住宅地域であり、戸建住宅が区画整然と建ち並ぶほかは賃貸アパート等の収益物件は存在しない地域である。自己使用目的の取引が一般的であり、賃貸需要や供給が見い出せず賃貸市場が成立していないので、収益価格は試算せず、取引市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。生活利便性の高い、良好な住環境で、選好度が高く、地価は下げ止まっている。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主体とする区画整然とした大規模住宅団地で、商業施設への接近性など住環境に優れるため、今後とも人気の高い戸建住宅地域として推移するものと予想される。需要は回復し、地価は下げ止まっている。

価格決定の理由

経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断される地域であるため、収益価格は試算しなかった。戸建住宅の自用目的取引を中心とする地域であるため、需要者は意思決定において居住環境の快適性・利便性を重視し、これを実証的に示している比準価格を重視し、また、規範性の高い信頼できる取引事例を多数収集し得たことから、鑑定評価にあたっては、比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

桑名駅から徒歩圏内の小売店舗を中心とする商業地域で、特段の変動要因はなく、地価は横ばいである。

地域要因の将来予測

市街地内の既成商業地域で、土地利用に大きな変化はなく、現状維持で推移すると予測する。中心部に近く、一定の繁華性が認められるため、地価は横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

店舗、事務所ビル等の収益物件も見られるが、賃貸経営を目的とする取引は少なく、自用目的での取引が多いため、収益価格は信頼性が劣る。これに対し、比準価格は実際の市場で成立した取引価格に基づく実証的な価格で、本件では同一需給圏内に存する類似性の認められる事例を中心に採用しているため、信頼性が優る。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東日本大震災以降は浸水リスクから地元居住者に需要が限定される傾向があり、需要減退が継続している状況である。

地域要因の将来予測

地域内に特段の変動要因はみられず、今後とも現状を維持するものと予測する。浸水リスク等により住宅地需要は依然として減退しており、地価は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

周辺では賃貸住宅がみられず、貸家需要が想定できないため、収益価格は試算しない。また、自用目的の取引が支配的で、快適性が重視される地域である。さらに、桑名市長島町に存する事例から規範性の高い比準価格が求められた。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部や利便施設に近い既成住宅地域であり、良好な住環境から需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

中心市街地内にある利便性の高い住宅地域として需要は堅調であり、今後も地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅用に開発された住宅団地である。居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が大半であり、賃貸需要が乏しく賃貸市場が成熟していないので、収益価格は試算しない。よって、周辺の取引価格を指標に価格水準が形成されることが一般的であるので、市場性を反映した実証的な価格である比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。