地域要因

商業集積度の高まりが期待される橿原市の中心商業地域であり、店舗需要等についても一定の引き合いが認められ、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

小規模店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域では、地縁者等による自用目的での売買が比較的多く、不動産取引に当たって、市場における実際の取引価格を指標として売買価格が決定されるケースも目立つ。また、売買取引が稀であるため、投資対象としての市場は成熟しておらず、収益性が直ちに不動産の経済価値を形成する状況に至っていない。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の特段の変化は認められないが、地価はやや下落もしくは横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね成熟しており、今後も現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測する。中古住宅を含め取引は低迷しており、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心とし、周辺には共同住宅も見られるが、主要な取引は自己使用目的の取引である。標準地の規模等の関連で収益価格は試算できなかった。従って本件の場合、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅に徒歩圏内に立地する生活利便性に優れた住宅地域である。需給バランスは安定的に推移しており地価は緩やかな上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は大和八木駅へ徒歩圏内に立地し、小規模住宅とアパ−トが混在する住宅地域として熟成している。地域要因に大きな変動は無く、当面現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集して試算したものであり、現下の市況を忠実に反映し規範性が高い。標準地の存する地域は収益物件も見受けられるが相続対策等の目的に留まり、自用目的の戸建住宅が大半の面的位置を占める。こうした地域性のため規範性ある賃貸事例の収集がでず収益還元法の適用は見送っている。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅を主とする住宅地域である。特筆するような地域要因の変動要因は見当たらない。一般的要因や生活利便性との関連で概ね安定的に推移。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。地域要因に影響を及ぼす事象は観測されていないので、当面現状のまま推移するものと推定する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集して比準価格を試算した。こうして得られた価格は現下の市況を忠実に反映し客観性が高い。一方、標準地の存する地域は自用目的の戸建住宅を主とする地域であり、賃貸市場が未成熟である。こうした地域の特性のため賃貸事例の収集ができず、収益還元法の適用を見送っている。以上より代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いの路線商業地域において、新たな店舗の立地も見られ、景気の回復と相俟って徐々に需要は強くなっている。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに店舗、営業所が見られる路線商業地域で、特段の変動要因はないため当分は現状維持と予測する。景気回復とともに業務用地の需要も持ち直し、地価水準は横ばいからやや上昇と予測する。

価格決定の理由

幹線道路沿いの路線商業地域に位置し、収益価格は重視すべき価格であるが、賃貸物件が少なく賃貸市場の成熟の程度は低く自用の店舗等が多く見られることから、収益価格は信頼性がやや劣る。比準価格は、広域的な観点から収集した取引事例により求め、路線商業地としての稀少性を反映しており、相対的に信頼性・説得性は高いと判断した。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路の幅員がやや狭いものの、大和八木駅から徒歩圏の利便性に優れた住宅地域で、街区も整然としていることから、地価の上昇幅が拡大している。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅が建ち並ぶ利便性に優れた住宅地域として熟成しており、今後も大きな地域要因の変動はないものと思料され、当面の間は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は橿原市中心部の「大和八木」駅から徒歩圏に位置し、周辺には賃貸用の共同住宅等の収益物件も多く見られるが、対象標準地の画地規模を考慮すると、事業採算性の観点から共同住宅の建設を想定することは非現実的であるため、収益価格は試算しない。快適性や利便性が重視される住宅地域であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 地域要因に特段の変化は認められないが、当地域の地価は、横ばい傾向にあると考える。

地域要因の将来予測

 中規模一般住宅が多く古い街並みが残る住宅地域であり、今後とも伝統的建造物群保存地区内の住環境を維持していくものと予測する。当該地域の地価は、当面は横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は1中専内の低層戸建住宅地域であり、文化財保護法による伝統的建造物群保存地区内であり、経済合理的な賃貸市場が形成されていないため、信頼性のある比準価格を採用し、収益還元法は適用せず、また代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

最寄駅からやや距離を有する住宅地域で、地域要因について特段変動は認められず、需要も静態的に推移しており、地価の下落傾向が継続している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ既成住宅地域であり、特に大きな地域要因の変動はなく、当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅への接近性に優れているとは言い難いものの、周辺には低層の賃貸用共同住宅が見られる。しかし、対象標準地の画地規模等を考慮すると、事業採算性の観点から共同住宅の建設を想定することは非現実的であるため、収益価格は試算しない。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

競争関係にある大規模店舗の進出及び一般的要因の影響も一段落し、需給動向は概ね落ち着きを見せ始めるも、未だ予断は許されない状態である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

本件地域は橿原市内の商業地域であり、中心となる需要者は収益性も重視しているが、収益価格により取引を行うまでには至っていない。需要者は類似不動産との比較により、経済的な行動の決定を行っている傾向が強い。本件ではこのような市場参加者の観点から、比準価格を重視すべきであると判断した。以上より、比準価格を重視して、収益価格を参考にして、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

 地域要因に変化はないが、最寄駅から徒歩圏で比較的根強い需要がある住宅地として、当地域の地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、今後とも比較的閑静な住環境を維持していくものと予測する。最寄駅に近く人気のある住宅地の地価は、やや上昇基調にあるものと考える。

価格決定の理由

 近隣地域は自用目的での取引が中心の低層戸建住宅地域である。近隣地域内に収益用不動産は見られず、賃料が低下し、地価に見合った賃料水準が形成されていない等、近隣地域は収益性に馴染まない地域である。したがって、信頼性の高い比準価格を採用し、収益価格は試算せず、指定基準地の価格の変動状況等にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

奈良県中和地区随一の名声を誇る閑静な住宅地域であり、市場に供給される物件が少なく、稀少性も認められるため、地価は依然上昇を続けている。

地域要因の将来予測

区画整然とした閑静な住宅地域として従来から根強い需要が認められる地域である。熟成度は高く、今後も大きな地域要因の変動はないものと思料され、当面の間は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、周辺においてアパート等の収益物件はほぼ皆無であるために賃貸市場が形成されておらず、収益価格は試算しない。不動産売買においては、自己使用目的の取引が支配的と認められ、居住快適性が重視される地域であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

接近条件・環境条件が相対的に劣る住宅地域であり、地価はやや下落傾向で推移した。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか駐車場及び未利用地も見られる住宅地域であるが、今後とも現状維持と予測する。景気は回復傾向にあり、需要はまだ弱含みであるが、地価水準はやや下落から横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

橿原市の中心部からややはずれているものの、周辺には賃貸用住宅も見られるが、画地条件から経済合理的な賃貸住宅の想定が困難であるため、収益価格は試算しなかった。当該地域は、小規模開発による戸建住宅等の自用目的の取引が中心であり、市場の特性を勘案のうえ求めた比準価格は十分に説得性を有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模戸建住宅を主とする住宅地域である。特筆するような地域要因の変動要因は見当たらない。一般的要因の影響もあり、やや下落基調で推移。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。地域要因に影響を及ぼす事象は観測されていないので、当面現状のまま推移するものと推定する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性ある取引事例を収集し比準価格を試算した。こうして得られた価格は現下の市況を忠実に反映し規範性が高い。一方、近隣地域は自用目的の戸建住宅を主とする地域であり、賃貸市場が未成熟である。こうした地域の特性のため信頼性のある賃貸事例の収集ができず、収益還元法の適用を見送っている。以上より代表標準地との検討を踏まえ、市場性を忠実に反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺においてミニ開発による一般住宅の建設が目立つ状況にあるが、路線商業地域としての繁華性は低下傾向にあり、地価はやや下落している。

地域要因の将来予測

店舗、営業所等の建ち並ぶ路線商業地域であるが、中和幹線の開通によって沿道型サービス用地としての当該地域の市場性が減退しており、商業繁華性は徐々に低下していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は店舗や営業所等が立地する路線商業地域であるが、定期借地等を活用した出店形態も多く、売買取引に関しては自用目的のものが中心である。また、低層店舗等を中心とする路線商業地域においては、地価水準に見合う賃料を収受することが通常困難と考えられること等から、収益価格はやや低位に試算された。本件では、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した住宅地域であり、周辺の利用状況は比較的良好ではあるが、一般的要因の影響も受け、需給動向はかなり、安定している。

地域要因の将来予測

需給動向に関しては概ね横ばいである。一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は予想されず、環境は現状維持で推移すると予測される。

価格決定の理由

規模等をも考慮すれば規範性の高い共同住宅等の収益物件の資料はほぼ皆無であり、自己使用の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。一方、需要者は類似不動産との比較により、経済的な行動の決定を行っていることから比準価格には説得力が認められる。したがって、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との秤量的検討等を十分に踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。