地域要因

旧来からの商店街に位置するが、地域の衰退傾向が著しく、繁華性、収益性が劣り空き店舗が増加している。

地域要因の将来予測

旧来からの商店街であるが、近年は空店舗が増加する等衰退化が著しい。間口が狭く奥行が長いため地価は背後の住宅地より廉価となる場合もある。特段の変動要因も認められずしばらくは現状で推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、旧来からの商店街に位置し自己使用の事業者が中心で賃貸市場の熟成の程度は低い。また、賃貸需要が弱く、土地を取得して建物を建築し賃貸を行う者は少ないと思われる。以上の検討を踏まえ、本件においては、比準価格を標準として収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に目立った変動は認められない。

地域要因の将来予測

羽島市中心部の既成住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、現状維持で推移するものと予測する。地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には共同住宅も見受けられるが、節税目的や遊休地の活用によるものが大半である。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性等を重視する住宅地域であるので、市場性を反映し、実証的な比準価格を標準として、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新規店舗や事務所の建築等は殆ど見られず、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

岐阜羽島駅近くの商業地域であるが、地域要因に特段の変化は認められず、商業集積は進んでいない。取引件数は少なく、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は商業地域であるが、店舗需要の低迷により、賃貸物件を建築することを想定して求めた収益価格はやや低位に求められた。また、商業地の収益力が低迷する中、取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向にある。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較衡量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺で飲食店等の店舗等集積が進んでいる。

地域要因の将来予測

沿道サービス型の飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域で、今後も緩やかに店舗等集積が進みつつ推移すると予測する。地価水準は横ばいからやや下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

収益性を前提に取引参加する需要者は少なく、賃貸市場が未成熟なため収益価格は低位に試算された。一方比準価格は道路の系統連続性が類似する複数の取引事例から試算しており、説得力を有する価格として規範性は高い。よって市場の実勢を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

戸建住宅の建替えなどが見られる程度で、特筆すべき変動要因が見当たらず安定的に推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は民間の宅地開発が弱く変動要因に乏しい状況にあり、今後も暫くの間は宅地化が進展せず現状推移してゆくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺にはアパート等の貸家も見られるが、これは節税を主目的として資産運用している場合が多く、土地からの収益を期待したものではない。本件では実際の取引事例から求めた比準価格のみを試算し、画地規模が手狭で手法の適用に限界が認められる収益還元法は非適用とした。以上から、実際の成約事例から試算した比準価格を標準とし、代表標準地との価格均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

幹線道路沿いに位置する路線商業地域で交通量も多く一定の収益が見込まれる。

地域要因の将来予測

羽島市郊外の幹線道路沿いの商業地域である。車両の交通量も多く一定の収益性が見込まれるため沿道サービス店舗事業者からの需要が認められる。今後は徐々に発展傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は自己使用の店舗事業者を中心とする地域であり、賃貸物件については定期借地が多く、賃貸目的で土地取得を希望する投資家は少ない。よって本件では比準価格を標準として収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理事業進捗の過程で、住宅地域として熟成しつつある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が増えつつある区画整理中の住宅地域で、今後も住宅地域として漸次熟成しつつ推移すると予測する。地価水準は概ね横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく、収益建物の想定は経済合理性を欠くため収益還元法の適用を見送った。当該地域において土地取引は専ら自用目的が中心となっている。また比準価格は実際に生起した取引価格を基に試算しており説得力を有する。以上から、本件においては比準価格を採用し代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は農地も介在する旧来からの住宅地域で、現状では特段の変動要因が見当たらず、引続き安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域周辺にはアパートも見られるが、これは節税を主目的として資産運用している場合が多く、土地の収益性を必ずしも追求している訳ではない。比準価格は実際の取引事例から試算して客観性・験証性を備える。一方、対象標準地は手狭で収益性を測りづらく精度を欠くため、収益価格は求めなかった。以上から、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いに位置する繁華性の高い路線商業地域で、周辺地域では新規出店舗も増加しており収益性が期待される。

地域要因の将来予測

羽島市を東西に走る繁華性の高い幹線道路沿いの商業地域である。近隣地域及び周辺地域では近年新規店舗の進出が増加しており将来の期待性が見込まれる。今後は徐々に発展傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は自己使用の店舗事業者が中心であり、賃貸物件については定期借地が多く、賃貸を目的とするために土地取得を希望する投資家は少ない。よって本件では比準価格を標準として収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺で土地区画整理事業が行われているが、地域要因に目立った変動は認められない。

地域要因の将来予測

文化センター、図書館等に近く居住の快適性に優れた住宅地域である。今後も徐々に熟成を深めつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅を主体とする住宅地域で、取引は自己使用目的のものが大半である。標準地の画地規模で投資採算性に見合う共同住宅を想定することは困難であるため、収益還元法は非適用とした。比準価格は類似性が高い事例を採用して試算しており、規範性が高い。本件は、市場性を反映し、実証的な比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣で羽島中央公園が整備され住環境が向上。周辺の空き地において徐々に住宅の建築が進行している。

地域要因の将来予測

名鉄新羽島駅及びJR新幹線岐阜羽島駅に近い区画整理された住宅地域で、住宅の建築が進み、徐々に熟成度が増すことが見込まれる。

価格決定の理由

周辺には賃貸用共同住宅も見られるが、旧来の土地所有者の資産運用・節税目的を主とするものであり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。取引では収益性よりも住宅地としての快適性、利便性が重要視されているため、本件においては羽島市の住宅地事例を採用して査定した比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模な戸建分譲は散見されるものの、地域要因は概ね静態的であり、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

農地を宅地化しての戸建分譲等が見られ、住宅地としての熟成度は緩やかに増している。需要は比較的良好で、地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格の査定では、対象標準地と類似の取引事例を収集・選択しており、資料の信頼性は高く、説得力がある。一方、収益価格については、周辺には賃貸用の低層アパートも見られるが、旧来から自己保有していた土地の節税目的が主であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、資料の相対的信頼性は劣る。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に目立った変動は認められない。

地域要因の将来予測

区画整理済みの住宅地域であるが、地域要因に特段の変化はない。地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には共同住宅も見受けられるが、節税目的や遊休地の活用によるものが大半である。自用目的の取引が主流で、賃貸用建物の建設を目的として取引されることはほとんどない。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低めに試算された。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域であるので、市場性を反映し、信頼性が高い比準価格を標準として、収益価格を参考に留め、地域の変動状況等を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に目立った変動は認められない。

地域要因の将来予測

駅から近い路線商業地域であるが繁華性に乏しく店舗等集積は少ない。今後も現状維持にて推移すると予測する。地価水準はやや下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

賃貸アパート等は散見されるが、自己所有地の有効活用によるもので収益物件の取引は少ないため、収益価格の規範性は低い。需要者は主に自用目的で取引参加する場合が多く、周辺の取引価格を重視する傾向にあることから比準価格は説得力を有する。以上より市場の実勢を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。