岐阜県羽島市江吉良町字東川原９８１番１(江吉良駅・羽島市役所前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
36,500円
2017年01月01日に行った岐阜県羽島市江吉良町字東川原９８１番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岐阜県羽島市江吉良町字東川原９８１番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 36,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 江吉良、700m |
| 地積 | 245㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅を中心に農地も残る住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.2m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
豊田真弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 豊田真弘 |
|---|---|
| 価格 | 36,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 小規模な戸建分譲は散見されるものの、地域要因は概ね静態的であり、特段の変動要因は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 農地を宅地化しての戸建分譲等が見られ、住宅地としての熟成度は緩やかに増している。需要は比較的良好で、地価は安定的に推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、羽島市の市街地を中心とした住宅地域である。需要者の中心は、30歳代以上の当市居住者を主体とする一次取得者及び買替需要者である。当地域は、割安感から需給関係は比較的安定しており、戸建分譲等の取引が散見される。土地価格は700∼1200万円程度、新築戸建分譲は2200∼2700万円程度が需要の中心になっている。 |
| 一般的要因 | 羽島市の人口は横ばいで推移しているが、高齢化率は上昇している。景気は緩やかな回復傾向にあるものの、地域経済は依然として厳しい状況にある。 |
前田和彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 前田和彦 |
|---|---|
| 価格 | 36,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 事業所の廃業などで戸建住宅地域としての純度は高まっているが、市場競争力の向上には至らず、空地、未利用地の解消に手間取っている。 |
| 地域要因の将来予測 | 事業所や作業所の廃業・専用住宅化で戸建住宅地域としての純度は高まっているが、街路条件等から新規需要への訴求力は依然として比較劣位にあり、地価も小幅な下落が続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、羽島市中部・北部の市街化区域と判定する。典型的な需要者は20代後半から40代前半の住宅一次取得者であり、新築の戸建志向が強い。相次ぐ区画整理事業で荷もたれ感があり、主力のミニ開発は人気エリアを除いて完売に手間取る事例も散見される。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が700万∼1200万円、新築建売が2000万∼2700万円である。 |
| 一般的要因 | 市内の人口はほぼ横ばい。北部・南部の調整区域及びその周辺地域で減少が目立つが、中部の郊外住宅地域は増加傾向を維持している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度3112332 北緯 136度7075128 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
江吉良駅(地価相場 42,500円/㎡)羽島市役所前駅(地価相場 42,800円/㎡)竹鼻駅(地価相場 42,400円/㎡)新羽島駅(地価相場 42,300円/㎡)不破一色駅(地価相場 43,500円/㎡)須賀駅(地価相場 44,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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