岐阜県羽島市福寿町浅平２丁目１８番外(羽島市役所前駅・新羽島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


52,400円

2017年01月01日に行った岐阜県羽島市福寿町浅平２丁目１８番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,400円/㎡としました。

岐阜県羽島市福寿町浅平２丁目１８番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県羽島市福寿町浅平２丁目１８番外
住居表示 
価格52,400円/㎡
交通施設、距離新羽島、600m
地積886㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、営業所のほか農地も見られる路線商業地域
前面道路の状況北22.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤晃宏氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤晃宏
価格52,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺で飲食店等の店舗等集積が進んでいる。
地域要因の将来予測沿道サービス型の飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域で、今後も緩やかに店舗等集積が進みつつ推移すると予測する。地価水準は横ばいからやや下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は羽島市内の幹線道路及び準幹線道路沿いの路線商業地域を中心とする。主たる需要者は事業者及び法人で圏域の内外を問わない。対象標準地周辺は市内における交通の要衝であるが、最近では飲食店を中心とした商業店舗の集積が見られ、当該傾向は今後も進捗するものと思料される。なお取引が少なく需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが、概ね土地のみで坪当たり17万円∼20万円程度と推定する。
一般的要因人口はほぼ横ばい、高齢化率は県平均を下回る。平成28年土地取引件数は前年をやや下回る見通し。

前田和彦氏による調査レポート

不動産鑑定士前田和彦
価格52,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因倉庫型小売店、モール型飲食店街など話題性のある店舗の出現が見られるが、周辺店舗に与える代替・相乗効果は限られている。
地域要因の将来予測隣接地域で進む区画整理事業は相乗効果、代替効果が顕在化しておらず、当該近隣地域の地価形成に関しては中立的な推移を予測する。地価は価格重視の商況から下押し圧力を受ける状況が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、羽島市、笠松町、岐南町、岐阜市南部から大垣市墨俣地区、安八町の幹線沿いに及ぶ広範な圏域と判定する。商業地の需要は低層店舗が主体で業種は小売、飲食、日用サービスが中心である。路面店はデフレ商況から脱しきれず、価格重視の競争が続き、需給は緩慢で地価も下落している。初期投資の規模、権利形態等はまちまち。ロードサイドは借地が多い。
一般的要因路線沿いはドラッグストアの出店競争が目を引くが、地価下支えの効果は一定にとどまる。足元ではガソリン高で客足が遠のく懸念が生じている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3202292
北緯 136度6931591

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

羽島市役所前駅(地価相場 42,800円/㎡)新羽島駅(地価相場 42,300円/㎡)江吉良駅(地価相場 42,500円/㎡)竹鼻駅(地価相場 42,400円/㎡)不破一色駅(地価相場 43,500円/㎡)須賀駅(地価相場 44,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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