地域要因

犬山市の中心部に比較的近い農家住宅地域として地域環境に大きな変化もなく推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

地域に変化をもたらす要因も特になく、当面は現状の地域環境を維持し、又、地価も引き続き安定基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、自用目的での一般住宅地の取引が中心で、快適性を重視する需要者意識に照らせば市場性を反映した比準価格は重視する必要がある。一方、収益還元法は、一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域内に収益性が顕在化する賃貸共同住宅を想定することが地域環境との適合性において現実的でない為、非適用とした。よって本件は、比準価格を標準に代表標準地との均衡に留意し、更には、当該地域の需給動向等も勘案し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅を主とする住宅地域として地域環境に大きな変化もなく推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

旧来からの既成市街地であり、当面は現況を維持するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は自用目的での一般住宅地の取引が中心で、収益性より快適性を重視する需要者意識に照らせば市場性を反映した比準価格は重視する必要がある。一方、収益価格の算定は対象地上に収益性が顕在化する賃貸共同住宅の建築を想定することは画地条件を踏まえた結果断念した。よって本件は、比準価格を標準に代表標準地との均衡に留意し、更には当該地域の需給動向等も勘案し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅を中心とした既成住宅地域で、地域要因に変動は見られないが、利便性の高い地域で需要は底堅く、地価は概ね横這いで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域で、特段の変動要因はなく、当面現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格が求められた。収益還元法は画地条件等から、事業収支に見合う賃貸住宅の想定が困難であることから適用しなかった。当該地域の取引は自用目的が中心であり、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視され、価格形成にあたっては市場価格が重視される。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅と共同住宅を中心とした住宅地域で、地域要因に変動は見られないが、利便性の高い地域で需要は底堅く、地価は概ね安定的に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域で、特段の変動要因はなく、当面現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格である。一方収益価格は、収益性を反映した理論的な価格である。当該地域は居住環境良好な住宅地域で、取引は自用目的が中心であり、価格形成にあたっては利便性・居住の快適性が重視され、収益性により価格形成されるに至っていない。従って市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

古くに分譲された大規模住宅団地である。駅及び市中心部への接近性に劣ることから選好性が低く下落傾向が継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 比準価格は市東部の大規模住宅団地の取引事例を採用して、適切な要因比較及び各々の規範性の程度に係る検討を行って求められた市場性を反映した価格である。一方収益価格は戸建住宅が建ち並ぶ市街化調整区域内の住宅団地であることから非適用と判断した。以上より、自己使用目的が取引の中心である市場の特性を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧来からの既成住宅地域であることから地価は静態的である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 比準価格は楽田地区内の既成住宅地域の取引事例を採用して、適切な要因比較及び各々の規範性の程度に係る検討を行って求められた市場性を反映した価格である。一方収益価格は地域の賃料水準が低いことから、地主の有効活用を除いて賃貸アパート事業は成立しないため非適用と判断した。以上より、自己使用目的が取引の中心である市場の特性を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

犬山駅東口に存する商業地であり、顧客流動性、稀少性並びに背後住宅地の活性化等の影響により、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

犬山駅東口の駅前商業地域であり、中心市街地及び背後住宅地の活性化等の影響により、地価は安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、主として犬山市内における商業地の事例を収集して試算しており実証的な価格が求められた。また、当該地域における投資収益性は低いことから収益物件の競争力は相対的に弱いものの、賃貸市場は回復傾向にある。以上を勘案し本件では、自用、賃貸等の取得目的が多岐にわたる事を踏まえ、比準価格に収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

犬山駅と犬山遊園駅の中間地点に位置する市中心部に近接する標準住宅地域である。住宅地需要に大きな変動はなく、地価は横這いの状況にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であることから、当面は現況の地域性を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は、犬山駅北部の住宅地域の取引事例を採用して、適切な要因比較及び各々の規範性の程度に係る検討を行って求められた市場性を反映した価格である。一方収益価格は、対象地の地積が小さくアパート事業の採算性を満たす建物の想定が困難であることから非適用と判断した。以上より、市場の特性を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

大型住宅団地に隣接する土地区画整理後の住宅地域である。JR鵜沼駅近くの302区画の戸建住宅地と競合している。

地域要因の将来予測

JR鵜沼駅に近い区画整理後の住宅地域。利便性が高く、根強い需要はあるが、画地規模が大きく総額の観点から動きは鈍い。また、名鉄犬山線沿線の住宅需要は愛知県側で留まっており、地価は若干の下落傾向にある。

価格決定の理由

節税目的や遊休地を活用したアパート、賃貸マンション等が散見されるが、対象標準地はその画地規模から経済合理性に適した賃貸建物を建築することができず、収益価格は低位に試算された。自用目的の取引が中心であり、快適性を重視する住宅地であるので、比準価格を採用し、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

現在では大きな変動はないが、背後に広がる住宅団地の人口高齢化が著しく、空き家の増加に伴い、駅周辺の商業地域の地価は弱含みとなっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域周辺では自用の店舗や事務所が一般的であり、業務用賃貸物件は限定的であることから、市場における収益性重視の度合いは低い。取引事例比較法の適用に当たっては、可能な限り駅に近い事例の選択、採用に努めたことから、市場性を反映した比準価格の説得力が相対的に高いものと判断する。したがって、比準価格を標準とし収益価格を参酌するとともに、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの既成住宅地域であり、街路が煩雑であるものの、市中心部に比較的近く生活利便性は高いことから地価は底堅く安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 比準価格は市中心部南方の既成住宅地域の取引事例を採用して、適切な要因比較及び各々の規範性の程度に係る検討を行って求められた市場性を反映した価格である。一方収益価格は、対象地の地積が小さくアパート事業の採算性を満たす建物の想定が困難であることから非適用と判断した。以上より、自己使用目的が取引の中心である市場の特性を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

居住環境は良いものの、最寄駅から遠く、利便性が劣る住宅団地として需要に弱さが見られる。

地域要因の将来予測

熟成した市街化調整区域内の住宅団地で居住環境は良好であるものの、郊外住宅団地の需要には総じて弱い動きが見られ、地価は弱含みで推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は複数の代替競争等関係にある事例を採用し、取引市場の実態を総合的に勘案して試算したものであり、現下の不動産市場を十分反映したものである。収益価格は対象標準地が市街化調整区域内の戸建住宅地であり賃貸想定が合理的でないので適用しない。本件では、比準価格を基に、代表標準地からの検討を行い、さらに現下の住宅地の需給動向及び地価の推移・動向を勘案し、前年標準地価格を考量のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 昭和40年台中頃に開発された熟成した住宅団地。高齢化に伴い供給過多の動向を察知する。

地域要因の将来予測

 昭和45年頃開発された西可児地区の代表的な住宅団地（若葉台）の一つで、昨今開発されている住宅団地に較べ道路幅員が狭小である。また、住民の高齢化も進んでおり、当該地域の地価は弱含みの推移を予測する。

価格決定の理由

 画地規模も小さく低層住宅地域で共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。近隣地域では、自己使用目的の取引が大半であり、需要者は利便性及び快適性を価格判断の基準とする傾向にある。鑑定評価額は、全般的な類似地域の価格体系、あるいは可児市等の市場状況等を勘案し決定した。近隣地域の市場性等も加味し、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額は比準価格をそのまま適正と判断し決定した。