地域要因

集落的な住宅地域で、特に目立った変動要因は認められない。不動産需要は減少したままで、地価は下落基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、地域内の不動産の価格は自用の土地及び建売住宅の取引を中心として形成されていると考えられる。さらに対象標準地は画地規模が小さく、収益建物の想定に経済合理性を欠くため、収益価格は求め得なかった。本評価では類似地域内の信頼性に富む取引事例を基礎として求められ、かつ現在の需給の趨勢を反映している比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した住宅地域であり、特に目立った変動要因はない。不動産需要は減少したままとなっており、地価は緩やかな下落基調にある。

地域要因の将来予測

小規模団地であるが、住宅地域として熟成しており、今後も地域要因は現状維持で推移するものと予測する。地域的に人気のない一帯であるため、地価は緩やかな下落傾向維持と予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とする住宅地域であり、地域内の不動産の価格は自用の土地及び建売住宅の取引を中心として形成されていると考えられる。さらに対象標準地は間口が狭い上に画地規模も小さく、収益建物の想定に経済合理性を欠くため、収益価格は求め得なかった。本評価では類似地域内の信頼性に富む取引事例を基礎として求められ、かつ現在の需給の趨勢を反映している比準価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

テナント入れ替え等の新陳代謝は見られるものの大きな変動はない。地価は需給が弱含みで下落傾向にある。

地域要因の将来予測

国道沿いに店舗、作業所、住宅等が混在する現状に大きな変化はないものの、商業地需要、住宅地への転用需要はともに弱いことから空室率が高まることが予測され、地価も弱含みに推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は国道沿いの路線商業地域であり、標準地において低層店舗兼事務所の賃貸を想定したものの土地価格に見合う賃料水準になく収益価格は低位に試算された。自己使用目的の土地取引が主であり、取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向にあることから市場実態を反映する取引事例による比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

共同住宅、一般住宅も混在する中小工場地であり、特記すべき地域要因の変動はないが、街路条件にやや難があるため、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

国道247号背後の中小工場地であるが、街路条件に難があり、震災リスク等から住宅地への転用も困難であるため、当面現状のまま推移してゆくものと思料する。

価格決定の理由

対象標準地は武豊町南寄りの国道247号背後の中小工場地域に所在する。工場・倉庫等の賃貸市場は未成熟であり、収益還元法は適用しなかった。自用目的とする土地取引が中心の中小工場地であり、市場を反映した規範性の高い比準価格を採用し、更に代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺に農地等も介在する住宅地域であり、特に目立った変動要因は認められない。不動産需要は減少したままで、地価は緩やかな下落基調にある。

地域要因の将来予測

旧来からの既成住宅地域であり、特段の環境変化はなく推移するものと予測する。需給関係は弱含みであり、地価は当面緩やかな下落傾向を維持するものと予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域内にやや賃貸物件が見られるものの、地域内の不動産の価格は自用の土地及び建売住宅の取引を中心として形成されていると考えられる。本評価では類似地域内の信頼性に富む取引事例を基礎として求められ、かつ現在の需給の趨勢を反映している比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利用状況の変更は殆ど見られないものの地価は需給がやや弱含み微減傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を中心とした地域で自己使用目的の取引が主流であり、標準地は画地規模が小さく事業収支の観点から共同住宅等の想定は現実的でないことから収益価格を試算しなかった。快適性を重視する住宅地域にあり、自己使用目的の取引が主であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため市場実態を反映する取引事例による比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

この一年間については、近隣地域における地域要因に特に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする住宅地域として概ね熟成していることから、当面は現状の住環境を維持することが予測される。一部を除き、町内の住宅地需要は低く、近隣地域の地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅中心の住宅地域に所在する。収益性よりも居住の快適性及び利便性がより重視される地域である。また、自用の住宅用地としての取引が中心であるため、市場価格は取引価格を指標として形成されている。よって取引事例より求めた実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考に留めるものとし、経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

この一年間については、近隣地域における地域要因に特に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は、住宅地域に隣接する大工場地であるが、周辺を含め収益目的での工場用地の取引はまず見られない。自用目的の取引が中心であるため、市場価格は取引価格を指標として形成されているとみられる。よって取引事例より求めた実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、新規の大規模工場の賃貸を想定することは、現実性及び経済性に欠けるため、収益還元法は適用しなかった。

地域要因

駅にほど近い旧市街地の熟成した住宅地域であり、特記すべき地域要因の変動はないが、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

古くからの街路狭隘な住宅地域で特別の変動要因はなく、当分は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は武豊町中央部の旧市街地にある街路の狭隘な住宅地域に所在する。周囲には中低層共同住宅等の収益物件も見られるが、対象標準地は間口が狭く規模も小さいため、収益性が十分発揮できる賃貸建物の想定が困難であり収益価格は試算しなかった。したがって、市場を反映した規範性の高い比準価格を採用し、更に代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いの路線商業地域であり、特記すべき地域要因の変動はないが、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの路線商業地域で特別の変動要因はなく、当分は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は概ね郊外型の中低層の店舗・事務所が多いが、商業事業者向けの賃貸市場は熟成しておらず、自用目的の取引が中心である。当該地域は本来の収益性よりもむしろ、資産性を重視した価格形成がなされており、収益価格はやや低位に求められたものと考える。したがって、これらの価格形成の基となる市場性を反映した規範性の高い比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、更に代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

空地への戸建住宅の新築は見られるものの地価は需給がやや弱含みで微減傾向にある。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域で大きな変化はないものの未利用地が見られるため住宅の新築とともに長期的に熟成度を高めていくものと予測される。住宅地需要の回復に時間を要し、地価は弱含みに推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は遊休土地の活用としての共同住宅利用が見られるものの、標準地は画地規模が小さく事業収支の観点から共同住宅等の想定は現実的でないことから収益価格を試算しなかった。快適性を重視する住宅地域にあり、自己使用目的の取引が主であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため市場実態を反映する取引事例による比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特記すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

知多湾脇の海に近い住宅地域で、区画整然とした街路条件の優れた住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。地価は、少子高齢化や震災等の影響もあり、さらに下落傾向は続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は戸建住宅としての利用が一般的で、自用目的の取引が中心である。収益価格は賃貸市場が形成されている地域でないため、非適用とした。比準価格は、類似地域内に存する規範性の高い事例を収集し、再吟味のうえ、妥当と判断することができた。したがって、取引の指標として規範性の高い比準価格を採用し、他の標準地とのバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗撤退等の空洞化が認められ、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

駅至近の商業地域で特別の変動要因はないものの、やや衰退傾向が予測される。

価格決定の理由

対象標準地は武豊駅前の商業地域に所在する。比準価格は不動産の市場性を反映した現実的価格である。収益価格は不動産の収益性に着目した理論的価格であり、商業地の評価に当っては重視されるべきであるが、駅前商業地とはいえ衰退傾向にあり、元本に見合う十分な収益が期待できず、収益価格は低めに試算された。したがって、規範性の高い比準価格を採用し収益価格を参考にとどめ、前年公示価格からの変動率にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

この一年間については、近隣地域における地域要因に特に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする住宅地域として概ね熟成していることから、当面は現状の住環境を維持することが予測される。一部を除き、町内の住宅地需要は低く、近隣地域の地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅中心の住宅地域に所在する。収益性よりも居住の快適性及び利便性がより重視される地域である。また、自用の住宅用地としての取引が中心であるため、市場価格は取引価格を指標として形成されている。よって取引事例より求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、対象標準地は共同住宅建設には規模が小さく、建物の想定に経済合理性を欠くため収益還元法は適用しない。

地域要因

この一年間については、近隣地域における地域要因に特に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

臨海部の大規模工場地域として成熟しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は震災リスクのほか企業の国内設備投資が伸び悩んでいる現状から、緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は臨海部の大工場地であるが、周辺を含め収益目的での工場用地等の取引はまず見られない。自用目的の取引が中心であるため、市場価格は取引価格を指標として形成されているとみられる。よって取引事例より求めた実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、新規の大規模工場の賃貸を想定することは、現実性及び経済性に欠けるため、収益還元法は適用しなかった。

地域要因

利用状況の変更は殆ど見られないものの地価は需給が弱含みで下落傾向にある。

地域要因の将来予測

住工混在地域であり、大きな変化はなく現状で推移するものと予測される。住宅地需要の回復に時間を要し、地価は弱含みに推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は共同住宅も見られるが、標準地は間口が狭く規模も小さいため事業収支の観点から共同住宅等の想定は現実的でないことから収益価格を試算しなかった。快適性を重視する住宅地域にあり、自己使用目的の取引が主であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため市場実態を反映する取引事例による比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地的形態を有しない既成住宅地域であり、特段の変動要因はないが、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地の賃貸市場の特性等からアパート等の収益物件の想定は非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。当該地域は戸建住宅が主体で居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められるため、試算された比準価格は説得力を有する。以上より、市場の実態を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。