地域要因

人気のある豊川駅東土地区画整理事業区域に近接し、標準地周辺は住宅地として地域的に安定しているが、地価水準は弱含みに推移している。

地域要因の将来予測

豊川駅周辺の中心街に比較的近く、中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域的特性に大きな変化はなく、住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、周囲に賃貸住宅が散見するが、標準地の画地規模が小さく、経済合理性を有する賃貸住宅の建築ができないため、収益方式は採用しなかった。ここで、採用した資料及び評価の手順を再検討した結果、取引事例の大半は自用目的で、規範性の有する取引事例より求めており、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討及び地価の推移動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺の土地利用状態等は特に変動はなく、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は幹線道路沿いにあるが、取引は自用目的が中心であり、賃貸店舗・マンション等の収益物件の取引は少ない。よって、本件では市場の実勢を反映した比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、一般的要因の影響も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地としての熟成が進む区画整理中の地域で、良好な居住環境を有するものの、供給が多く、地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

区画整理事業が進む新興住宅地域で、今後も事業の進捗に伴い住宅地として熟成が進むものと予測する。宅地の供給が多くなっており、地価水準は横ばいか又は若干の下落基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

アパート等の賃貸物件も散見されるが、当該物件の大半は自己所有地の有効活用的な意味合いが強い。市場での取引は、快適性等を重視する戸建住宅需要者の自己使用目的が中心で、実際の取引価格を指標として価格が形成されている。収益価格は、規模が小さく、経済合理性の観点から賃貸用建物の想定は非現実的であるため試算をしていない。従って、市場実勢を反映する比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般的要因の影響下、商業需要の地域選別化が継続しているが、商業繁華性も比較的確保されており、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は自用店舗が建ち並ぶ商業集積度の比較的高い商業地域に所在し、貸店舗等の収益物件も見られるが、賃貸市場の需給も低調であり、そのため収益価格は比準価格より低位に求められた。従って、各試算価格を再吟味し、代表標準地との検討を踏まえ、市場をより反映した比準価格を標準として、収益価格も参酌し、かつ、単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

豊橋市と豊川市を結ぶ路線商業地域であるが、特に変動は認められない。地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

県道沿いに店舗、営業所等が多い路線商業地域であり、当面はほぼ現状を維持していくものと判断される。

価格決定の理由

比準価格は自用目的での取引を中心に信頼性の高い取引事例より求めた結果であり、市場性を反映している。収益価格は賃貸市場において賃料が弱含みで推移したことにより低位に試算された。本件においては、市場の実態を反映する比準価格を採用し、収益価格を参考に止め、代表標準地との均衡をも保って鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境等の地域要因に目立った変動はなく、地価は概ね安定的である。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅の多いほぼ完成された住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ推移していくものと判断され、地価水準は、当面横這い傾向と予測される。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく、賃貸経営を前提とする共同住宅の建築を想定することは非現実的であるため収益価格は試算しなかった。当地域における取引は自己使用目的が中心で、利便性、快適性を重視する住宅地域に在っては取引価格を指標として価格決定されるのが一般的と認められるため、ここでは比準価格を採用し、代表標準地からの検討価格との均衡、最近の変動要因等にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

土地の利用状況に特段の変化は認められないが、立地条件が相対的に劣る市街化調整区域内の住宅地の地価水準は弱含みに推移している。

地域要因の将来予測

農家住宅、一般住宅が混在する旧来からの住宅地域で、当面現状のまま推移するものと予測する。市街化調整区域内の地価水準は、需要者の選好性を反映し、弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は農家住宅が多い既成農家集落地域内であり、従来から建物の賃貸借事例が少ない。賃貸市場が未成熟で収益価格の有用性及び合理性がなく、不動産の収益価格を求めることができなかった。また、不動産の取引の大半は自用目的であるため、市場の実態を反映して信頼性のある比準価格を標準とし、他の標準地とのバランスを考慮し、さらに今後の市場動向をも検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺の土地利用状態等に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

熟成度の高い旧来からの住宅地域であり、標準的使用に特段の変化はなく、今後も現状のまま推移すると予測した。住環境に優れることから選好性が高く、地価は堅調に推移すると予測した。

価格決定の理由

対象地は200㎡未満のため、共同住宅の建築を想定する収益還元法は合理性に欠けるとして適用しなかった。周辺では自己の住宅用地を求めるエンドユーザーの取引が中心であり、利便性や居住の快適性を重視した価格が形成されている。以上により、取引事例との比較から求めた比準価格が市場参加者の視点に合致するとしてこれを採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連等にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

比較的大規模な専門店、飲食店等が集積する商業地域で、取引市場での需要は底堅く、地価は安定的である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺に店舗、事務所等の収益物件も見られるが、元本価値に即応した賃料を授受し難い事業用賃貸市場の実情にあることから収益価格は低位に試算された。当地域に於いては自己使用目的の取引が支配的であり、現実の取引価格を指標として価格決定されることが一般的である市場の実態に鑑み、ここでは比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地からの検討価格との均衡、単価と総額との関連性にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

幹線道路沿いに飲食店の需要が強いが、当該地域は各画地の規模が小さく、外部からの流入も少ない。

地域要因の将来予測

店舗併用住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域として、長期的には住宅の混在率が増す可能性があるものの、商業地域としての特性は残ると予測した。需要に力強さが見られず、地価は弱含みと予測した。

価格決定の理由

取引事例比較法では規範性の高い事例を採用し、実証的な価格が求められた。収益還元法では賃貸建物を想定したものの、小規模な土地のため投資効率が低下し、求められた収益価格は低位となった。想定要因を含む収益価格に対し、比準価格は実証的であるとしてこれを重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市中心部の普通商業地域として安定傾向にあり、特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

店舗、事務所が建ち並ぶ市中心部の普通商業地域であり、用途面での変動はなく、当面は現状維持と予測した。需給動向は概ね均衡しており、地価は横ばいにて推移すると予測した。

価格決定の理由

当該地域は小売店舗、営業所等が多い商業地域であるが、都心部に比べ投資目的の取引は少ない。また、収益還元法は想定要因を多く含むことも考慮し、取引事例比較法による比準価格に比べ説得力がやや劣ると判断した。よって、本件では市場動向を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参考の上、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市内中心部に近い県道沿いの商業地域であり、地域要因に大きな変動はない。一般的要因の制約下にあり、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格である。近隣地域は商業地域であるため収益性が考慮されるものの、当該地域の取引においては自己使用目的とすることが多く資産性等も考慮され、投資採算性や収益性のみで土地価格が決定されるには至っていない。従って、本件では実証的・客観的である比準価格を重視し、収益価格を参酌し、更に単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を決定した。