地域要因

二俣川駅南口駅前再開発事業や神奈川東部方面線が進展しており、二俣川駅から徒歩圏内で住環境が良好なため、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域として、収益性より居住の快適性が重視される傾向にあり、公法上の規制等から、土地価格に見合う収益の確保は困難である。取引は自己用又は転売、開発分譲目的が一般的であり、最寄り二俣川駅の再開発事業の進展に伴い利便性向上が期待できるため、需要は堅調である。従って、本件では市場性及び地域の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見られない。最寄駅から徒歩圏内にある住宅地域で、需要は安定的であり、地価は上昇に推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域で、今後も概ね現況を保守すると予測する。地価は当面堅調に推移すると思料される。

価格決定の理由

近隣地域はアパート等の収益物件も散見されるが、基本的には快適性を重視する住宅地域であり、地価に見合う賃料水準は形成されていないため、収益価格は低めに求められた。本件では、比準価格を標準に収益価格を考量して、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅から徒歩圏内にあるが、住環境はほぼ普通で、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

特記すべき変動要因は認められないため、今後とも現状維持のまま推移していくものと予測される。当面の地価は横ばいを辿ると推察する。

価格決定の理由

近隣地域は二俣川駅から徒歩圏内の既成住宅地域で、住宅の賃貸市場は熟成しているものの、土地価格に比して賃料水準が低いため収益価格は低位になった。不動産市場では収益物件は余り見られず、自用又は開発や転売目的が多くを占める。従って、本件では市場性及び市場の取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

二俣川駅南口駅前再開発事業や神奈川東部方面線が進展し、二俣川駅から徒歩可能圏内で、居住環境が良好な住宅地域のため、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

画地細分化傾向が見られるものの、格別な変動要因は認められず、今後とも現況維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模の一般住宅が建ち並ぶ居住の快適性を重視する住宅地域である。取引市場おいては、容積率が低いこともあって、収益目的より自用又は転売を目的とする割合が多い。従って、本件では市場性及び取引実態を反映する比準価格を標準に、低目の収益価格を参酌して、更に代表標準地から求めた価格との均衡を踏まえて、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

二俣川駅勢圏内ではあるが、北傾斜の地域であるため、地価水準は相対的に低い。地価はほぼ横這いで推移している。

地域要因の将来予測

特に大きな変動をもたらすような要因は認められず、当面は現状のまま、安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、相模鉄道線二俣川駅の北東方約1．2kmの住宅地域で、アパートも散見されるが、地主による土地の有効活用や相続対策等を目的としたものが大部分であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格はやや低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自用若しくは転売目的での取引が主である。代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅へ徒歩可能圏内で、地価はほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅以外の用途が見られる住宅地域で、当面は現状のまま推移すると思料される。当面、地価はほぼ横ばいを辿ると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅を中心としてアパートやマンション等も見られる住宅地域である。賃貸市場は一定の成熟はみられるが、土地価格に見合った賃料水準は形成されていない状況である。むしろ、不動産市場では、収益性よりも居住の快適性・利便性から価格が形成されている。従って、本件では市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅への接近条件から、地価は横這い基調に推移している。

地域要因の将来予測

二俣川駅のほぼ徒歩限界圏の住宅地域に位置しており、今後とも現在の住環境を維持していくものと思料される。当面、地価はほぼ横ばいに推移すると予測される。

価格決定の理由

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地主による主に節税対策としてのアパート等の収益物件も散見されるが、自用目的が取引の中心となっている。よって、本件では多数の実際の取引事例に基づいて市場性を実証している比準価格を標準に、収益価格を参酌して、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

画地規模が大きい住宅の多い地域であるが、画地の細分化の傾向が顕著である。

地域要因の将来予測

区画の細分化傾向が見られるものの、当該地域には格別な変動要因はなく、今後とも現況維持で推移して行くものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、低層戸建住宅が中心で中規模の画地が多い住宅地域である。アパート等も混在するが、自用目的の取引が中心で、居住の快適性を重視する地域であることから、収益価格は比準価格に比し低位に求められた。したがって、市場性を反映し実証的な比準価格を標準に、収益価格を参酌して、代表標準地から求めた価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記とおり決定した。

地域要因

比較的環境の良い住宅地域だが、交通接続性、利便性にやや劣り、地価は横這い基調にある。

地域要因の将来予測

二俣川駅徒歩圏の住宅地域で特に大きな変動をもたらすような要因は認められず、当面は現状のまま、安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心に、共同住宅等の収益物件も見られる住宅地域である。収益価格は公法上の規制、交通接近条件等から、比準価格に比して低位に求められ、また、賃貸の動機が収益より相続対策等にあり良好な賃貸事例が収集できない傾向が強い。よって、規範性の高い現実の事例に基づき、市場性を反映した比準価格を中心とし、収益価格を考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

南万騎が原駅に至近で、住環境が良好な街区整然とする住宅地であり、需要は底堅い。

地域要因の将来予測

南万騎が原駅徒歩圏の区画が整然とした良好な住宅地域であり、特に大きな変動をもたらすような要因は認められないため、当面は現状のまま、安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

周辺にアパート等も散見されるが、純粋な収益目的でなく地主による節税対策のためであり、地域内での土地取引の大半は自用目的と判断される。よって、市場の実態及び動向をより的確に反映していると認められる比準価格を標準に、低目に求められた収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅より徒歩圏で居住環境の良好な住宅地であるが、価格水準は横這いで推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い成熟した住宅地域であり、一部では画地の分割による小規模化も見られるが、当面はほぼ現状のまま推移するものと思料する。

価格決定の理由

周辺ではアパート等も見られるが未利用地の有効利用で、賃貸事業を目的に土地取得から始めて採算がとれる地域ではなく、収益価格はやや低位に試算された。比準価格の査定では、類似地域で信頼性の高い取引事例を得られた。典型的需要者である個人は、販売価格と地域要因・個別的要因による居住の快適性等を指標とし比較して意思決定する。よって、市場の特性に最も適合する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

同一需給圏内における利便性良好な地域の需要は安定しており、地価は横ばいから上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一部に空地等が見られるが、一般住宅・共同住宅等が混在する住宅地域として概ね熟成しており、今後格別の変動はないものと思料する。

価格決定の理由

類似地域内において多数の信頼性ある取引事例を収集でき、要因比較も妥当で、実証的且つ客観的な説得力ある比準価格が求められた。一方、自用目的の取引が中心で収益目的で土地を購入する事例は少なく、土地価格に対応する賃料の徴収が困難であることから収益価格は低位に求められたものと思料する。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。