地域要因

同一需給圏内における利便性良好な地域の需要は安定しており、地価は横ばいから上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一部に空地等が見られるが、一般住宅・共同住宅等が混在する住宅地域として概ね熟成しており、今後格別の変動はないものと思料する。

価格決定の理由

類似地域内において多数の信頼性ある取引事例を収集でき、要因比較も妥当で、実証的且つ客観的な説得力ある比準価格が求められた。一方、自用目的の取引が中心で収益目的で土地を購入する事例は少なく、土地価格に対応する賃料の徴収が困難であることから収益価格は低位に求められたものと思料する。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺街路はやや入り組んでいる、駅に近く、生活や通勤・通学の利便性が良好で、比較的人気がある住宅地域である。地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

駅から徒歩圏にある既成の住宅地域で、自用目的での取引が中心となっている。周囲には、アパート等もあるが、旧来からの地主による、収益目的というよりは、むしろ節税や土地の有効活用等を目的としたものが多く、収益価格は土地価格水準に見合う賃料・一時金等が収受できないため、低位に試算された。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連を考慮し鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅から徒歩圏にあるが、道路状況等がやや劣る住宅地域であり、地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域として熟成しており、当分の間は現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

付近では旧来のアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。比準価格の査定では、類似性の高い取引事例を得られた。典型的需要者である個人は、販売価格と地域要因・個別的要因による居住の快適性等を指標とし比較して意思決定する。代表標準地との検討を踏まえ、市場の特性に最も適合する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄り駅から徒歩圏内にあるが、住環境はほぼ普通で、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

特記すべき変動要因は認められないため、今後とも現状維持のまま推移していくものと予測される。当面の地価は横ばいを辿ると推察する。

価格決定の理由

近隣地域は二俣川駅から徒歩圏内の既成住宅地域で、住宅の賃貸市場は熟成しているものの、土地価格に比して賃料水準が低いため収益価格は低位になった。不動産市場では収益物件は余り見られず、自用又は開発や転売目的が多くを占める。従って、本件では市場性及び市場の取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境は概ね良好で、土地価格の値頃感のある住宅地域であるが、駅からバス利用の住宅地域のため、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、低層住宅地域として概ね熟成しており、当分の間は現状を維持していくものと予測する。地価は、やや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は自宅用地としての取引が中心である。アパートも見られるが、純粋な収益目的というよりも、旧来からの地主による土地の有効活用や税金対策等を目的としたものが多い。土地価格に見合う賃料や一時金が収受できないことから収益価格は低位に試算された。対象標準地は、居住の快適性や利便性が重視される住宅地域にあることから、比準価格を重視し収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連を考慮し鑑定評価額を決定した。

地域要因

比較的品位がある住環境の良好な住宅地域であるが、駅から遠く、バス利用の住宅地域であり、需要は弱く地価は下落している。

地域要因の将来予測

中規模の一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、低層住宅地域として概ね熟成しており、当分の間は現状を維持していくものと予測する。地価は、やや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、居住の快適性や生活利便性、通勤・通学の交通利便性等が取得における選択指標となる住宅地域にあり、取引も土地の利用状況も自用のものが大部分である。アパートも見られるが、これら収益物件は、旧来からの地主が主として節税目的等により建築したものがほとんどである。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

二俣川駅勢圏内ではあるが、北傾斜の地域であるため、地価水準は相対的に低い。地価はほぼ横這いで推移している。

地域要因の将来予測

特に大きな変動をもたらすような要因は認められず、当面は現状のまま、安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、相模鉄道線二俣川駅の北東方約1．2kmの住宅地域で、アパートも散見されるが、地主による土地の有効活用や相続対策等を目的としたものが大部分であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格はやや低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自用若しくは転売目的での取引が主である。代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模の一般住宅が多い区画整然とした閑静な住宅地域であるが、鶴ケ峰駅からバス利用の住宅地域で、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、低層住宅地域として概ね熟成しており、当分の間は現状を維持していくものと予測する。地価は、やや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自宅用地としての取引が中心である。アパート等もあるが、旧来からの地主による、節税や土地の有効活用等を目的としたものが多い。収益価格は低容積率もあり土地価格に見合う賃料・一時金等が収受できないことから低位に試算されている。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し収益価格を関連づけて、単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅からやや遠い住宅地域だが環境は良い。周辺地域では建売住宅の建設が認められる。駅にやや遠く利便性には若干欠ける地域で需要は弱い。

地域要因の将来予測

一部で敷地の細分化もみられる。また空地の部分は住宅地化されていくと思料される。

価格決定の理由

近隣には共同住宅（テラスハウス等）も散見されるが、戸建住宅が多く、快適性を重視する住宅地域であるので自用目的の取引が中心である。近年は画地分割も認められる。収益価格は容積率が低く低位に求められた。従って、より信頼性の高い取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格は若干勘案するにとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地域ではあるが、駅から遠くバス利用の住宅地域である。需要は必ずしも強くはなく、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、低層住宅地域として概ね熟成しており、当分の間は現状を維持していくものと予測する。地価は、やや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

駅からバス利用の中規模の一般住宅が多い住宅地域で、周囲には、アパート等もあるが、旧来からの地主による、収益目的というよりも、節税や土地の有効活用等を目的としたものが多い。容積率低く、かつ土地価格水準に見合う賃料等が収受できないため、収益価格は低位に試算されている。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連を考慮し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地域で戸建住宅の建築が多く認められる。駅や商業施設から遠く、高台、坂道で需要はやや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

区画整然とした高台の戸建住宅地域。地域として熟成しており、特に地域要因に変化はなく、当分は現状のまま推移していくと思料される。

価格決定の理由

アパート、低層マンション等賃貸住宅等も周辺に散在するが、近隣地域の取引は中規模住宅の自用目的の取引が中心である。収益性は戸建住宅のため低位に求められた。従って、より信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、収益価格は若干関連づけるにとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏内の住宅地で、小規模のものが多く需要はあるが、起伏が強く道路幅もやや劣るため、住宅地域としてはややランクが下の地域。

地域要因の将来予測

周辺で建売住宅や宅地分譲が盛んで、将来的には空地の部分が住宅地化されていくと思量される。

価格決定の理由

アパート、低層マンション等賃貸住宅等も周辺に混在するが、快適性を重視する住宅地域であり、中小住宅の自用目的の取引が中心である。従って、より信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、建売住宅が多いため収益価格は若干関連づけるにとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。