神奈川県横浜市保土ケ谷区上菅田町字山崎１４４番４４(西谷駅・上星川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


184,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市保土ケ谷区上菅田町字山崎１４４番４４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を184,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市保土ケ谷区上菅田町字山崎１４４番４４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市保土ケ谷区上菅田町字山崎１４４番４４
住居表示 
価格184,000円/㎡
交通施設、距離西谷、1,100m
地積176㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況南東6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森健治氏による調査レポート

不動産鑑定士森健治
価格183,000円/㎡
個別的要因区画整然とした地域で、規模は標準的だが、南東道路で選好性が増している。
地域要因区画整然とした住宅地域で戸建住宅の建築が多く認められる。駅や商業施設から遠く、高台、坂道で需要はやや弱含みで推移している。
地域要因の将来予測区画整然とした高台の戸建住宅地域。地域として熟成しており、特に地域要因に変化はなく、当分は現状のまま推移していくと思料される。
市場の特性同一需給圏は、相鉄本線沿線で駅から遠い住宅地域が圏域。駅、商店街から遠いが急坂を上った高台にあり環境はよい。交通はバス便もある。取引価格は経済状況がやや改善するも需要がいまひとつで停滞傾向にある。需要者は市内及び都心部に居住する一次、二次取得者及び買い替え層である。戸建住宅が多いが、中心価格帯は、土地は150㎡前後で3，000∼3，500万円。やや規模の小さい新築の建売住宅で3，000∼4，000万円程度である。
一般的要因景気は改善しつつあるといえど動きは鈍い。生産や雇用の改善の一方、設備投資や住宅建設、個人消費は横ばいの状況にある。

荻原久男氏による調査レポート

不動産鑑定士荻原久男
価格184,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因高台に造成された区画整然とした住宅地であるが、起伏がやや多い。環境要因に変動はない。
地域要因の将来予測中規模一般住宅等が整然と建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、概ね現在の住環境を維持するものと予測。
市場の特性同一需給圏は、相鉄本線西谷駅及び上星川駅等を最寄り駅として、保土ケ谷区北部中心の圏域に存する住宅地域。需要者は横浜市内への通勤者を中心とした第一次取得者等が多い。近隣地域は、高台の区画整然とした住宅地であるが、起伏がやや多い。建築協定により用途は一戸建住宅又は医院併用住宅に限られる。需要の中心価格帯は、土地は標準規模で3，000万円台、新築戸建住宅で4，000万円台である。
一般的要因景気はおおむね回復基調にあり、地価は駅近や利便性の高い地域は上昇しているが、バス利用の住宅地域や利便性の劣る住宅地域は下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4812082
北緯 139度5695078

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

神奈川県横浜市保土ケ谷区川辺町５５番８及び５７番６の一部神奈川県横浜市保土ケ谷区東川島町２５番１神奈川県横浜市保土ケ谷区今井町字芦ケ谷２２０番９神奈川県横浜市保土ケ谷区上菅田町字山崎１４４番４４神奈川県横浜市保土ケ谷区霞台１２９番７神奈川県横浜市保土ケ谷区東川島町３５番５６神奈川県横浜市保土ケ谷区釜台町１７２番２８神奈川県横浜市保土ケ谷区西谷町７０１番４７外神奈川県横浜市保土ケ谷区西谷町１１１７番６神奈川県横浜市保土ケ谷区上菅田町字苅又８７６番４０

参考：近隣駅の地価相場

西谷駅(地価相場 173,000円/㎡)上星川駅(地価相場 190,000円/㎡)鶴ヶ峰駅(地価相場 171,000円/㎡)和田町駅(地価相場 194,000円/㎡)三ツ沢上町駅(地価相場 279,000円/㎡)鴨居駅(地価相場 189,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード