地域要因

駅徒歩圏内の平坦な既成住宅地域。居住環境も良好で、地域に特有な変動要因も見られない。地価は概ね横這い状態にある。

地域要因の将来予測

 地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の環境を維持して推移するものと予測される。地価は概ね横這い状態にあるものと予測される。

価格決定の理由

 2階建のアパート等も見受けられるが、取引の中心は自己使用の居住用物件である。よって、不動産に対する有効需要を反映した比準価格の規範性は高く、収益価格の信頼性は相対的にやや劣っていると判断される。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅前の商業地であるが、店舗の種類、数とも少なく、顧客層は近隣住民に限られ繁華性に劣る。低層店舗中心の状況に大きな変動はみられない。

地域要因の将来予測

駅前の立地で、中層ビルへの更新も見受けられるが、当分の間は現状の低層店舗を中心に推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は駅前の近隣商業地域であるが、繁華性は高くなく、比準価格も、繁華性の類似性に留意し、行政的条件等の類似性も高い市内近隣商業地の事例を中心に選択して試算された。繁華性や商圏の狭さなどから駅前商業地であるものの賃料水準は高くはなく、不動産の投資採算性を検証する収益価格の説得性はやや劣る。以上から、比準価格を重視して収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした高台住宅団地、駅からはやや急坂を上る。中規模一般住宅を中心とした地域状況に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

熟成した居住環境良好な住宅団地としての地域状況に特段の変動はみられない。京急本線の駅徒歩圏の利便性からも、地価は当面ほぼ横ばい傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

一般住宅が区画整然と建ち並ぶ地域であり、隣接地域には共同住宅もみられるが、立地特性からも賃料水準は高くはなく収益価格はやや低位に求められた。比準価格は対象地と同じ堀ノ内駅最寄りで行政的条件等の類似性も高い事例を中心に選択して試算された。自己使用目的の取引が中心で、収益性より居住の快適性が重視される地域特性からも、比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

地域要因

浦賀港を望む傾斜地に形成された旧来からの分譲住宅地域である。最寄り駅から徒歩限界圏であり需要は弱い。格別の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

海を見下ろす高台の住宅地域であるが、最寄バス停まで坂道であり利便性は劣る。将来も概ね現状で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域である。最寄駅まではバス便であるため収益性に基づく賃貸用共同住宅は殆ど見られず、新規で土地を取得する需要の中心は自用の戸建住宅である。従って、代表標準地との検討を踏まえ、豊富な資料に基づき市場性に着目して求められた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

丘陵地の住宅地域であるが、住環境は良好である。地域要因に変動は見られないが、宅地需要は弱含みで、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

丘陵地に開発された住宅地域として成熟しており、住環境は良好である。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。比準価格は主として一般住宅の敷地としての利用を目的とする取引事例により規範性の高い価格が求められた。一方、収益価格は賃料水準が低位な地域であるため比準価格と比較し低く求められた。住宅地域においては収益性よりも居住の快適性、利便性等が重視されると考えられる。したがって、比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

二極分化が進む中で利便性低位な地域の需要は年々減退傾向にあり、横須賀市西部の地価は引き続き弱含みの傾向を示している。

地域要因の将来予測

ほぼ成熟した既成住宅地域であり、一部で区画割が見られる可能性があるほかは、特段の変動要因も見当たらないため、当面の間は現環境を維持して推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、元本と果実との相関関係がやや希薄であるため、収益価格は低位に試算された。居住の快適性、利便性を志向し、自用目的での取引が主体となる住宅地域であるので、市場性を反映し実証的かつ説得力を有する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄り駅から徒歩圏の高台に存する区画整然とした住宅地域である。地域的な変動要因は特に見当たらない。

地域要因の将来予測

中規模画地を中心とした住宅地である。建築協定の存在も相まって良好な居住環境を有する住宅地として、今後も現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は収益性より居住の快適性が重視される建築協定が締結された高台の分譲住宅地域に存し、賃貸需要は弱く収益価格は低位に求められた。一方、比準価格については、標準地と類似性を有する事例を採用して求められており、実証的で説得力を有する。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

建築協定により土地の細分化が行われず良好な環境が維持されてきた。一方で取引総額が嵩み需要はやや弱く、地価もやや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

 地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の環境を維持して推移するものと予測される。地価は依然としてやや弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

 建築協定によって共同住宅が建築できない上、それ以外の賃貸事例は転勤等による定期借家の事例が見られる程度であり、結果として賃料水準は低位にあり、比準価格に比して収益価格は低くなった。専ら自用目的の取引が中心の地域であることから試算価格のうち比準価格の信頼性は相対的に高いと判断される。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

区画整然とした高台の分譲住宅地であり、特に地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

丘陵地を開発した住宅団地として熟成しており、格別の変動要因はなく、今後もほぼ現状のままで推移すると予測される。

価格決定の理由

自己使用を目的とした取引が主で、やや範囲は広がったが代替競争関係にある類似地域等において多数の取引事例を収集した。一方、対象標準地の周辺は戸建分譲住宅地域に存することからアパート等の収益物件も散見されるが数は少ない。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏で買物利便性が良好な平坦な地勢の住宅地域。小規模物件の動きは良いが、総額の大きな物件の動きは弱く、地価は微減傾向で推移している。

地域要因の将来予測

用途混在地域であり、一部で他用途への転用の可能性はあるが、当面は現環境を維持すると予測する。生活利便性が良好で需要は底堅いが、総額の大きな物件の価格は横這い乃至微減傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸需要が認められるものの共同住宅建築目的の土地取引は少なく、取引の中心は自用の居住用不動産である。よって、不動産価格は主に近隣環境や生活利便性の良否に基づき形成されるため、現実の市場の需給動向を反映した比準価格の規範性は高く説得力が認められるが、収益性を反映した収益価格の説得力はやや劣ると判断する。したがって、比準価格を重視して収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の緩傾斜地にあり住環境は良好。総額の小さな物件の動きは比較的良いが、規模の大きな物件の動きは弱く、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の住宅地域として概ね成熟しており、当面は現環境を維持すると予測する。利便性良好な市北部に位置するが、規模が大きく総額の張る画地が多いため、地価は微減傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

賃貸需要が認められるものの共同住宅建築目的の土地取引は少なく、取引の中心は自己の居住用不動産である。よって、不動産の価格は主として居住の快適性・利便性に基づき形成されるため、現実の市場の需給動向を反映した比準価格の規範性は高く説得力が認められるが、収益性を反映した収益価格の説得力はやや劣ると判断する。したがって、比準価格を重視して収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえて、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内の旧分譲住宅地域として、熟成度は高く、今後とも現環境を維持するものと思料する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅から徒歩圏内で中規模一般住宅が多い分譲住宅地域で、当該地域は自己利用目的で取得された戸建住宅が多く見られ、賃貸市場の熟成度は高くない。従って、実際の取引に基づく市場性を反映した比準価格を重視して、そもそも賃貸アパートが少ない上、居住の快適性等賃料に反映されにくい等から相対的に低位な値となったと思料される収益価格を比較考量し、さらに、代表標準地との検討をも考慮の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

標準地の所在する地域は計画的・機能的に整備され生活利便性と居住環境とを兼ね備えた新興住宅地域のためマンション需要は比較的安定的である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

主たる需要者は概ね開発業者に限定される。開発業者は事業の投資採算性を重視して不動産を選別し仕入価格を設定するため開発法による価格に規範性が認められるが、一方で競合他社の存在から投資採算性のみで価格形成がなされることはないため、競合の中で形成された現実の取引価格を反映した比準価格も開発法と同様に規範性を有するものと判断される。そこで比準価格と開発法による価格を関連付け、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

背後地における宅地開発に伴う商圏人口増加の繁華性への影響は軽微にとどまり、地価はやや弱含みの状況を持続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業地の典型的な需要者は、自ら商売を行う場合には背後地の商圏や顧客の流動性等の商業収益に関する検討を行い、賃貸目的の場合には空室率や賃料相場等賃貸市場に関する検討を行うのが一般的である。したがって収益価格の規範性は相応に高いものと判断される。しかしながら地域での利用は自用の店舗が依然多く比準価格の相対的規範性は高い。本件では、代表標準地との検討を踏まえ比準価格を重視し収益価格を関連付け、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

駅近で、国道に接続する広い街路沿いに形成された商店街である。地域的な変動要因は特に見当たらない。

地域要因の将来予測

客足の少ない商業地域であり、地価は弱含みで推移している。地域特性に影響を及ぼす特段の要因もなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の属する地域は飲食店舗等を中心に賃貸需要が強い地域だが不動産取引の中心は自用目的の不動産であり、投資目的の市場参加者は少ない。よって収益性よりも市場性を反映して価格形成がなされる傾向にあるため、収益価格より比準価格の実証性、規範性が優ると判断する。したがって比準価格を重視して収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からやや距離を有し、周辺は道路幅も狭く、起伏が多い当地域に対する需要は弱い。このため、地価は下落傾向にあり、下落幅も拡大している。

地域要因の将来予測

当地域の特性に当面の変化はなく、今後も同様の傾向で推移すると予測。最寄駅からやや距離を有する起伏が多い住宅地であるため利便性が劣り、また、築年数が経過する物件も見られること等から需要は弱含んでいる。

価格決定の理由

比準価格は、環境条件が比較的対象地と類似する住宅地域等に存する取引事例を中心に採用し、各種補修正は適切であることから信頼性が高い。収益価格は、低層共同住宅の建築を想定して求められた理論的な価格であるものの、対象地に関する典型的な市場参加者は一般住宅の敷地として利用する個人と判定したことから説得力は劣る。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地から検討した価格を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。