神奈川県横須賀市馬堀海岸３丁目１５番２(馬堀海岸駅・浦賀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


177,000円

2016年01月01日に行った神奈川県横須賀市馬堀海岸３丁目１５番２(神奈川県横須賀市馬堀海岸３−１５−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を177,000円/㎡としました。

神奈川県横須賀市馬堀海岸３丁目１５番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番神奈川県横須賀市馬堀海岸３丁目１５番２
住居表示馬堀海岸３−１５−２
価格177,000円/㎡
交通施設、距離馬堀海岸、400m
地積228㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ海岸沿いの住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

奥村悟氏による調査レポート

不動産鑑定士奥村悟
価格178,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因建築協定により土地の細分化が行われず良好な環境が維持されてきた。一方で取引総額が嵩み需要はやや弱く、地価もやや弱含みで推移している。
地域要因の将来予測 地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の環境を維持して推移するものと予測される。地価は依然としてやや弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は京急本線及びJR横須賀線沿線で、概ね横須賀市の南東部に存する住宅地域である。取引総額が嵩むため所得水準の高い1次取得者層や買い替え層が需要者の中心となっている。都心への通勤限界圏に存し良好な居住環境から需要は根強いが、取引総額の値嵩から地価は依然としてやや弱含み傾向にある。需要の中心は225㎡程度の更地で4000万円前後、土地170∼180㎡程度の中古戸建住宅で3500万円∼4000万円前後となっている。
一般的要因経済政策もあり一部に明るい兆しも見られるが、新興国における需要減退等の影響で、不動産市況はやや弱含みで推移している。

江蔵耕一氏による調査レポート

不動産鑑定士江蔵耕一
価格176,000円/㎡
個別的要因北道路であるが、周囲の画地規模が大きく、日照、通風等に問題はない。閑静な住環境が保たれており、その他個別的要因に特に変動はない。
地域要因建築協定により、区画整然とした街並みが維持され、利便性も高いが、総額が張るため需要層は限られる。地価はやや下落傾向にある。
地域要因の将来予測区画整然とした、大規模住宅団地として熟成しており、今後も戸建住宅地域として推移するとみられる。海に近いが、地価はやや下落傾向で推移するものと認められる。
市場の特性同一需給圏の範囲は概ね京急本線、JR横須賀線沿線の横須賀市南東部地域を中心として横須賀市内全域の区画整然とした環境良好な分譲住宅地域の圏域である。需要者の中心は市内居住の40∼50代の2次取得者や、所得水準の高い都心方面の1次2次取得者と想定される。需要の中心は土地が200㎡前後で3000∼4000万円程度、新築建売住宅は敷地規模200㎡前後では3800万円∼4500万円程度とみられる。
一般的要因アベノミクス等の影響により景気は回復してきており、今後もその傾向が続くと思われるが消費税のアップ等により個人消費等は伸び悩む傾向にある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度261412
北緯 139度7097745

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

馬堀海岸駅(地価相場 129,000円/㎡)浦賀駅(地価相場 122,500円/㎡)京急大津駅(地価相場 126,000円/㎡)新大津駅(地価相場 129,000円/㎡)堀ノ内駅(地価相場 129,000円/㎡)北久里浜駅(地価相場 126,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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