神奈川県横須賀市馬堀町３丁目７８番１４(馬堀海岸駅・浦賀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
160,000円
2017年01月01日に行った神奈川県横須賀市馬堀町３丁目７８番１４(神奈川県横須賀市馬堀町３−２２−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を160,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横須賀市馬堀町３丁目７８番１４ |
| 住居表示 | 馬堀町３−２２−４ |
| 価格 | 160,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 馬堀海岸、500m |
| 地積 | 222㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした分譲住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
冨樫絵美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 冨樫絵美 |
|---|---|
| 価格 | 160,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 規模・形状は標準的で北側で街路に接面する中間画地で、道路面から高く眺望は良好である。個別的要因に変動は認められない。 |
| 地域要因 | 最寄り駅から徒歩圏の高台に存する区画整然とした住宅地域である。地域的な変動要因は特に見当たらない。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模画地を中心とした住宅地である。建築協定の存在も相まって良好な居住環境を有する住宅地として、今後も現状のまま推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は横須賀市中央部から南東部にかけての京浜急行線沿線の住宅地域である。需要者は横須賀市内に居住する30代から50代の2次取得者が多い。大規模な新規の分譲はなく供給は少ない。最寄駅から平坦の徒歩圏のエリアについては需要があるものの徒歩圏でも高台のエリアについては弱含みとなっている。土地180∼230㎡程度で2千万円台後半から3千万円台後半程度、小規模建売では総額で3千万円台が中心である。 |
| 一般的要因 | 都心ないし周辺市町の地価は回復基調にあるが、郊外市町村は依然として総じて弱含み傾向を脱しきれていない。 |
岩田伸二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岩田伸二 |
|---|---|
| 価格 | 160,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない。 |
| 地域要因 | 駅接近性及び環境良好から一定の人気があるが、高低差のある地勢等から、地価はやや弱含みで推移する。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、概ね熟成しており、今後とも現状のまま推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は京浜急行線及びJR横須賀線沿線で、横須賀市南東部を中心とする圏域である。需要者の中心は横須賀市内の居住者であり、二次取得者及び一次取得者をも見られる。駅に近い高台の住宅地であるが、総額がやや嵩む等から、景気にかかわらず取引事例は乏しい。また、近年、画地の細分化による取引が多く、土地で2，000万円前後で細分化された小規模画地、総額3千万円台の中古住宅が見られる。新築戸建総額で5千万円程度迄が中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調が続いている。海外リスクは残るが、個人消費や輸出等の持ち直しや企業収益の改善等から雇用・所得環境も改善傾向が続く。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度2591123 北緯 139度7084469 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
馬堀海岸駅(地価相場 129,000円/㎡)浦賀駅(地価相場 122,500円/㎡)京急大津駅(地価相場 126,000円/㎡)新大津駅(地価相場 129,000円/㎡)堀ノ内駅(地価相場 129,000円/㎡)北久里浜駅(地価相場 126,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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