地域要因

駅に近い近隣商業地域であるが、繁華性はやや低い。特別な地域要因の変動はなく、現状を維持するものと思われる。

地域要因の将来予測

駅前の小範囲の商業地であるが、格別な変動要因もなく概ね現状を維持して推移するものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域は、商業施設の集積は少なく、背後は住宅地である。店舗やアパート等の収益物件は少ない。主な市場参加者は駅前の店舗用地の取得を前提とした個人事業者又は法人であるが、収益性よりも市場での取引動向に着目して行動するものと思われる。よって、取引動向を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成要因に格別の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、建築協約が存するため、戸建住宅が賃貸されるケースが散見される程度で、自用目的での取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性、利便性等が重視される住宅地域である。従って、本件においては、不動産市場を反映した実証的、客観的な比準価格を中心に、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、昨今の不動産市況等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地域であり、特に変動要因はない。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持していくものと予測する。目だった変動要因はなく、地価水準は横ばい傾向と予測する。

価格決定の理由

収益物件としてアパート、賃貸マンション以外に戸建住宅も社宅等として賃貸に供される場合がある。しかしながら自用目的での取引が主流であり、標準地は住環境の優れた街並みをもつ戸建住宅地域に存することから土地価格に見合うだけの家賃設定は困難と思われるため、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺の宅地化の進行は遅いものの、長津田みなみ台の大型商業施設、厚木街道の路線商業地域にも近いため、一定の需要は堅調である。

地域要因の将来予測

宅地化の進捗状況は遅く、進捗状況を推進する特段の変動要因もないことから、当分は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

地価動向、市場性を反映した実証的価格は比準価格である。収益価格は、最有効使用の建物の建設を想定し土地残余法より収益価格を試算した。本件は、戸建住宅が建ち並ぶ市街化調整区域内の住宅地域内に存し、アパート等の収益物件は見られない。また、住環境が比較的に良好なことから収益性よりもむしろ、居住の快適性、利便性から価格が形成される地域であると判断される。市場の実態を反映した比準価格を標準に収益価格を参考とし、上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅より徒歩圏の閑静な住宅地域で、地域要因に特段の変動はないため、当面現状を維持するものと思料する。

地域要因の将来予測

つくし野駅より徒歩6分前後の中規模一般住宅を中心とする区画整然とした閑静な住宅地域で、地域要因に特段の変化も認められないため、当面現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、最寄駅より徒歩6分前後の中規模一般住宅を中心とする区画整然とした閑静な住宅地域に存する。自己使用目的での取引が中心で、居住の快適性がより重視される第1種低層住居専用地域に指定された地域に存する。戸建の収益物件の供給は転勤や相続を契機とするものが主で、駅に近いことから一定の需要も見込める。よって、比準価格を標準とし収益価格を参酌し、更には代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

南町田駅周辺は地区整備計画が8月5日に都市計画決定し、市南部の中心拠点を目指すこととなり、住環境の向上が見込まれる。

地域要因の将来予測

南町田駅周辺整備計画により、グランベリーモールの店舗増や開発計画があり、周辺地域の土地利用は進む見込みである。

価格決定の理由

比準価格は、地域性の類似した事例は少なくやや地域性を異にする事例も採用したが、調整後価格は市場での地価水準を示している。駅に近い2中専（200）の地域でアパートも存するので、2階建アパートの建築・賃貸を想定して収益価格を求めたが収益性の指標に留まる。比準価格を重視し収益価格を参考として代表標準地規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

地域要因

当地区の居住人口は概ね横這いだが、高齢化率は上昇し、市の平均を上回っている。若干駅距離はあるが、住環境は良好で、地価は横這い状態である。

地域要因の将来予測

最寄駅から若干距離があるが、住環境良好な住宅地域で、地域要因に格別の変動要因はない。今後も現況利用のまま推移し、当地の地価は安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心の高台の住宅地域で、収益目的の土地取引は周囲に少なく、賃貸は土地の有効活用を目的としたものが中心である。その為、収益価格は低位となったが、当地は収益性よりも居住の快適性・利便性を重視する自用の住宅地域であり、自用目的の取引事例と比準して市場性が反映した比準価格を標準に、二次的な収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、昨今の不動産市況を鑑み、上記の鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅より徒歩圏の閑静な住宅地域で、地域要因に特段の変動はないため、当面現状を維持するものと思料する。

地域要因の将来予測

区画整然とした閑静な戸建住宅地域であり、今後も良好な住環境が維持されてゆくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、最寄駅より徒歩4分前後の中規模一般住宅を中心とする区画整然とした閑静な住宅地域に存する。自己使用目的での取引が中心で、居住の快適性がより重視される第1種低層住居専用地域に指定された地域に存する。戸建の賃貸は転勤や相続を契機とするものが主で、駅に近いことから一定の需要も見込める。よって、比準価格を標準とし収益価格を参酌し、更には周辺標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から比較的近い住宅地は、価格が堅調であるが、小川地区はつくし野、南成瀬等に比べて知名度がやや低く、ほぼ横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域で、格別の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とした住宅地域で、公法上第1種低層住居専用地域に指定されているほか、建築協約もある。取引は自用目的が多く、地域的には賃貸物件も散見されるものの、収益性より、むしろ住環境等が重視される地域である。よって、比準価格を標準に収益価格を参酌し、さらに代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

老齢化比率上昇の影響が徐々に目立ってきており、交通利便性に難がある当地域においては、地価は横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は、最寄駅より距離がある一般住宅，アパートのほか農家住宅も見受けられる地域に存する。売買は自己使用目的での取引が中心で、居住の快適性がより重視される1低専に指定された地域に存する。アパート等の収益物件の供給については、地主による相続対策目的等からのものが中心で、一定の賃貸需要も見込める地域である。よって、比準価格を標準とし収益価格も関連付け、更には代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性、客足の流れが劣っており、地域要因の変化は見られない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、最寄駅からの徒歩圏内に位置し、営業所の中にマンションが見られる路線商業地域として推移している。地価は横這い乃至微増状況である。

価格決定の理由

近隣、類似地域においては、収益物件としての事務所ビル、営業所、マンション等も見られるが、自用目的での事務所利用等が中心である。よって、比準価格を標準として、市場の実態を反映していると思われる収益価格を関連づけることとし、更には周辺標準地等とのバランス検討を行うことにより、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅に近い道路条件の悪い既成の住宅地域で、アパートやマンション、小規模建売住宅が増加している。

地域要因の将来予測

当該地域は駅や商業施設から徒歩圏内の住宅地であるが、道路条件が悪いので需要はいまひとつである。将来的には周辺整備が進み利便性から共同住宅が増えると予測する。

価格決定の理由

狭い道路沿いに中小住宅やアパートが建ち並ぶが、駅周辺は整備が進みつつあり、将来的な影響も期待されている。小規模戸建住宅が多く認められ、自己利用物件の取引が中心である。収益性は賃料が横ばい傾向にあるため低位に求められた。従って、より実証的な比準価格を中心に収益価格は若干考慮するにとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

標準的な住宅地域であり、特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

中規模、中品の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、格別な変動要因もなく、概ね現状を維持して推移するものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域は、中規模以上の個人住宅を中心とした住宅地である。アパート等の収益物件は見当たらず、主な市場参加者は住宅地の取得を前提とした個人となり、市場での取引動向に着目して行動するものと思われる。よって、取引動向を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅への接近性、利便性にやや劣る地域であり、バス利用が中心の為、需給関係はやや弱いと思われる。

地域要因の将来予測

近隣地域は、最寄駅からの接近性にやや劣り、一般住宅のほか農地も見られる住宅地域である。地価はほぼ横這い状況である。

価格決定の理由

近隣、類似地域においては、収益物件としてのアパ−ト等も見られるが、駅への接近性がやや劣り、未利用地も多い為、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない状況である。よって、収益価格は低く求められた。以上より、比準価格を標準として、収益価格を参酌することとし、更には代表標準地等とのバランス検討を行うことにより、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街路の配置等は劣るものの、駅徒歩圏にあり、駅周辺の再開発によって利便性も向上して、需要は底堅い。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

既成の低層住宅地域で地域要因に変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、アパート等の収益用不動産も混在する住宅地域であるが、これらは税金対策等による資産保有を目的としたものが多く、取引の実態は、居住の快適性・利便性に着目した自己使用目的が中心である。駅距離は便利ながら、容積率が低く、収益性が地価形成に与える影響は小さい。よって本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。