地域要因

保谷駅に近い、保谷新道沿いの比較的繁華な商業地域であるが店舗需要は1階を除きあまり強くなく、地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

保谷駅に近い、飲食店、小売店補のほかマンション等が多い商業地域であるが、地域要因に変動はなく、今後とも現状を維持するものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

当該地域は保谷駅に近い商業地で収益目的の取引も見られるが、賃料が地価に見合うほどは収受できておらず、賃貸による収益性が地価に充分反映されているとは言い難い。比準価格は西東京市及びその周辺市を中心に類似地域における規範性の高い取引事例を採用のうえ試算したもので信頼性が高い。従って、本件では比準価格を中心に収益価格を勘案して若干下方に修正し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏の利便性に優る地域的特性を有し、地価はやや強含みの傾向にある。

地域要因の将来予測

居住の快適性が重要視される住宅地域であり、当面地域要因に特段の変動はなく当面現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域にアパートも散見されるが需要の中心は戸建住宅となる住宅地域であり、取引に当たっては、代替競争不動産との市場性が最も重視される。なお、収益価格が低く試算されたことは対象地において収益性投資採算性に劣ることが反映された結果となっており、収益価格の相対的信頼性は劣る。以上により比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地として熟成した地域的特性を有し、地価はやや強含みの傾向にある。

地域要因の将来予測

居住の快適性が重要視される住宅地域であり、当面地域要因に特段の変動はなく当面現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域が戸建住宅を中心とした住宅地域であり、取引に当たっては、代替競争不動産との市場性が最も重視される。なお、法令上の制限及び対象地の地積を勘案すれば、収益性を求める市場参加者は見当たらないため、収益価格の試算を断念したことも妥当である。以上により比準価格をもって相当とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成の戸建住宅を主とする住宅地域であり、熟成した住環境を保持しており、特段の地域変動は無い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、主として戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、居住快適性を重視した自己使用目的を前提に売買が成立している。アパート等も見られるが、地主が自ら土地有効活用・節税等を目的としている場合が多く、地価は、賃貸事業による収益性との価格牽連性は相当に低い。従って収益還元法は適用しなかった。以上から、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模の一般住宅地域である。やや遠い徒歩圏であるが、住環境は良好、堅調な需要に支えられ、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅からやや距離がある閑静な住環境の概ね良好な比較的熟成した住宅地域であり、大きな変動要因はなく、一般的要因を反映して地価は上昇傾向で推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

多数の自己居住用目的の取引事例に基づいて市場性を反映した比準価格を試算した。近隣地域は住宅地域であり、行政的条件より高度利用が妥当でなく、収益物件建設目的の土地取引や取引利回り事例も少ないことから、自己居住目的の土地取引が主流である。したがって、収益性よりも居住の快適性を重視した価格形成が行われているため、比準価格を標準とし、収益価格を参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

駅から徒歩圏の住宅地域であり、上記一般的要因を反映して、地価はやや強含み傾向にあるものと見られる。その他特に地域要因に変化はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅、アパート等が混在する住宅地域として熟成しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は、やや強含み傾向で推移するものと思われる。

価格決定の理由

共同住宅等も見受けられるが、土地の経済価値に見合った賃料水準が形成されておらず、収益性に着目して求めた収益価格は低位に試算された。取引市場においても投資物件よりも自己使用目的の物件が中心である。当該地域では、収益性よりも居住の快適性・生活利便性等が取引にあたって重視されるものと把握される。よって市場の実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

西武新宿線沿線の住宅地域で一定の需要は認められるが、駅からやや遠方に所在するので、地価は練馬区住宅地平均よりやや低い上昇率で推移中。

地域要因の将来予測

駅よりやや遠方の戸建住宅が建つなか農地等も見られる住宅地域として推移しており、現状の地域要因に影響を及ぼす要因は認められず、今後も現況を維持していくものと思われる。地価はやや上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

最寄り駅からやや離れた一般住宅を主体の住宅地域で、周辺には収益物件も見られるが戸建住宅への需要が中心で、収益性より居住性や快適性が重視されるので、収益価格は低く求められた。類似地域等内では戸建住宅地等の事例が多数収集できたので、本件では信頼性のある適切な取引事例を採用し、要因比較も適正で、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格は参酌し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額は上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からやや距離を有するが都市計画道路の交通解放し、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

熟成した既成住宅地域であり、格別な変動要因は認められず、当面はほぼ現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

周辺には共同住宅等も見られるが、容積率が低く形態規制が厳しいため収益物件を想定しても採算がとれないことから収益還元法は適用しない。近隣地域は最寄駅から遠く利便性が劣り、自用目的の取引が大半を占め、収益性よりも居住の快適性を重視して地価が形成される低層住宅地域である。従って市場の実態を反映する比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。