東京都西東京市泉町４丁目２２３７番４(ひばりヶ丘駅・保谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


234,000円

2017年01月01日に行った東京都西東京市泉町４丁目２２３７番４(東京都西東京市泉町４−５−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を234,000円/㎡としました。

東京都西東京市泉町４丁目２２３７番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都西東京市泉町４丁目２２３７番４
住居表示泉町４−５−３
価格234,000円/㎡
交通施設、距離ひばりヶ丘、1,500m
地積161㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の一般住宅、アパートが多い住宅地域
前面道路の状況西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

原寛人氏による調査レポート

不動産鑑定士原寛人
価格234,000円/㎡
個別的要因標準的な画地であるが、西側接面道路で、方位の優位性の程度は普通である。特段の変動要因は認められない。
地域要因既成の戸建住宅を主とする住宅地域であり、熟成した住環境を保持しており、特段の地域変動は無い。地価はやや上昇傾向が見られる。
地域要因の将来予測当該地域は、一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しつつあり、今後も同様の傾向で推移するものと予測される。地価はやや上昇傾向である。
市場の特性同一需給圏は、西武池袋線、西武新宿線沿線の西東京市及び隣接市・区の圏域。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する一次取得者である。地域は、バス便であり駅からの接近性に劣る地域である。開発余地も有り、また相応の需要が見込まれ、需要は安定している。土地は、100㎡∼120㎡で総額2000万円台後半、新築の戸建住宅は総額4000万円台前半が中心として取引されている。
一般的要因西武線沿線の値頃感、武蔵野台地の地盤優位性等から需要堅調である。

入村匡哉氏による調査レポート

不動産鑑定士入村匡哉
価格234,000円/㎡
個別的要因西側道路で日照が普通、規模・形状共に標準的な画地であり、市場競争力は概ね普通である。
地域要因閑静な一般住宅地域、最寄駅からの距離が遠いが、住環境は概ね普通、総額からの割安感に支えられ、地価はやや上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測最寄駅からバス便圏内の閑静な住環境の熟成が進んでいる住宅地域であり、周辺地域の都市計画道路の開通に伴い地域要因の変化も想定され、地価はやや上昇傾向で推移してゆくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は西武線沿線の西東京市及び周辺市域に存する最寄駅からバス便圏の住宅地域である。需要者は当圏内の第一次取得者で、市内又は周辺市域の個人が多い。交通利便性が劣るが、地域の熟成が進んでいる一般住宅地域であり、総額の観点の割安感から一定の需要に支えられ、地価は横這い又はやや上昇傾向にある。土地価格は2，500∼3，000万円台、新築戸建物件で3，500∼4，000万円台が中心価格帯と考える。
一般的要因人口は微増傾向、高齢化も進行。低金利及び緩やかな景気回復を反映し、地価はやや上昇傾向で推移しているが、バス便圏は需要がやや弱い。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7426863
北緯 139度5531736

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

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引用

国土交通省鑑定評価書
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