東京都西東京市東町３丁目２９５番１０(保谷駅・ひばりヶ丘駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


443,000円

2016年01月01日に行った東京都西東京市東町３丁目２９５番１０(東京都西東京市東町３−１４−２４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を443,000円/㎡としました。

東京都西東京市東町３丁目２９５番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都西東京市東町３丁目２９５番１０
住居表示東町３−１４−２４
価格443,000円/㎡
交通施設、距離保谷、180m
地積174㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)3FB1
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況飲食店、小売店舗等が多い駅前の商業地域
前面道路の状況南6.7m都道
その他の接面道路東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岩井喜一氏による調査レポート

不動産鑑定士岩井喜一
価格443,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はなく、代替競争関係にある不動産との競争力に変動はない。
地域要因保谷駅に近い、保谷新道沿いの比較的繁華な商業地域であるが店舗需要は1階を除きあまり強くなく、地価はやや上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測保谷駅に近い、飲食店、小売店補のほかマンション等が多い商業地域であるが、地域要因に変動はなく、今後とも現状を維持するものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏の範囲は、西武池袋線、同新宿線沿線の西東京市及びその隣接市を中心とする多摩北東部の近隣商業地域である。需要者は上記圏域内の個人事業者や中小法人の他、画地規模が大きい場合にはマンション業者も需要者となる。保谷駅に近く利便性の良い地域で、地価はやや上昇傾向で推移している。価格帯は従来からの商業地域や幹線道路沿いの商業地域で、土地のみで1㎡当り400，000円から600，000円程度である。
一般的要因景気は引続き回復基調にあるが、やや不透明感がでてきた。西東京市は人口は増加傾向、地価は所在地により横ばいかやや上昇傾向で推移している。

江口晃太氏による調査レポート

不動産鑑定士江口晃太
価格443,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因私鉄沿線の駅前商業地域であり、地域要因に影響を与えるような特段の変動要因はない。地価は上昇傾向である。
地域要因の将来予測保谷駅前の商業地域であるが、商圏は小さく、駅前再開発事業後も旧来からの特性を維持している。特段の変動要因もなく今後も現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向である。
市場の特性同一需給圏は市内を中心に西武線沿線の各駅前商業地域である。需要者の中心は地元資本を中心とした個人や中小の法人である。商圏は小さいものの、駅前立地の希少性から安定した土地需要は認められる。画地規模がまとまっていればマンションデベロッパー等の参入も考えられる。中心価格帯は画地規模によって開差が大きくなりがちだが、1㎡あたり40万円∼50万円が目安となるものと思料する。
一般的要因市場参加者の特性等に大きな変化はないが、周辺他市の活発な取引市場の影響もあり、地価は上昇傾向である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7482028
北緯 139度5683836

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

保谷駅(地価相場 252,000円/㎡)ひばりヶ丘駅(地価相場 299,000円/㎡)東伏見駅(地価相場 302,000円/㎡)大泉学園駅(地価相場 308,000円/㎡)西武柳沢駅(地価相場 281,000円/㎡)武蔵関駅(地価相場 346,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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