東京都練馬区南大泉１丁目１９１番４０(保谷駅・大泉学園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


298,000円

2017年01月01日に行った東京都練馬区南大泉１丁目１９１番４０(東京都練馬区南大泉１−６−４６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を298,000円/㎡としました。

東京都練馬区南大泉１丁目１９１番４０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都練馬区南大泉１丁目１９１番４０
住居表示南大泉１−６−４６
価格298,000円/㎡
交通施設、距離武蔵関、1,400m
地積110㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に農地等が見られる住宅地域
前面道路の状況北5.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤安俊氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤安俊
価格298,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因西武新宿線沿線の住宅地域で一定の需要は認められるが、駅からやや遠方に所在するので、地価は練馬区住宅地平均よりやや低い上昇率で推移中。
地域要因の将来予測駅よりやや遠方の戸建住宅が建つなか農地等も見られる住宅地域として推移しており、現状の地域要因に影響を及ぼす要因は認められず、今後も現況を維持していくものと思われる。地価はやや上昇傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は、西武新宿・池袋線沿いで、概ね練馬区内及び杉並区内・西東京市内の駅からやや遠い住宅地域である。需要者の中心は、練馬区内外の一次取得層や買い換え層である。最寄駅からやや離れた一般住宅を主体に農地等も混じる住宅地域であるが、居住環境は概ね良好で値頃感もあるので、小規模画地への需要は比較的認められ、需給関係は堅調である。土地は100㎡程度で25∼35百万円、新築戸建住宅は35∼45百万円が取引の中心である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続き企業収益や雇用・所得環境が改善しているが、海外経済の不確実性や金融資本市場の変動が、景気下押しリスクとなる。

澤真美氏による調査レポート

不動産鑑定士澤真美
価格298,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因武蔵関駅からやや距離があるものの、閑静な住宅地域で、安定的な需要がある。地価は緩やかな上昇傾向で推移した。
地域要因の将来予測周辺に残る農地は漸次開発され、低層住宅地域として熟成していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は、練馬区西部及びその周辺市区で、西武新宿線・池袋線の各駅からやや距離のある低層住宅地域である。典型的需要者は住宅取得を目的とする個人である。一次取得者層のほか買い替え層なども存在し、練馬区内からの需要者が多い。利便性・住環境とも概ね良好なため安定的な需要があり、今期の地価は上昇傾向で推移した。取引総額重視の需要層であり、土地は3千万円台、新築建売住宅は4∼5千万円台が中心価格帯である。
一般的要因人口・高齢化率とも微増傾向。取引件数は、増加から横ばいで推移。新設住宅着工戸数は貸家は堅調、持家と分譲住宅はやや低調である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7382487
北緯 139度5771167

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

保谷駅(地価相場 252,000円/㎡)大泉学園駅(地価相場 308,000円/㎡)武蔵関駅(地価相場 346,500円/㎡)東伏見駅(地価相場 302,000円/㎡)上石神井駅(地価相場 359,000円/㎡)西武柳沢駅(地価相場 281,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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