東京都西東京市下保谷２丁目７９５番３７(保谷駅・ひばりヶ丘駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


243,000円

2016年01月01日に行った東京都西東京市下保谷２丁目７９５番３７(東京都西東京市下保谷２−８−３７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を243,000円/㎡としました。

東京都西東京市下保谷２丁目７９５番３７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都西東京市下保谷２丁目７９５番３７
住居表示下保谷２−８−３７
価格243,000円/㎡
交通施設、距離保谷、1,000m
地積142㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況西4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

入村匡哉氏による調査レポート

不動産鑑定士入村匡哉
価格242,000円/㎡
個別的要因西側道路で日照が普通、規模・形状共に標準的な画地であり、市場競争力は概ね普通である。
地域要因中小規模の一般住宅地域である。やや遠い徒歩圏であるが、住環境は良好、堅調な需要に支えられ、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測最寄駅からやや距離がある閑静な住環境の概ね良好な比較的熟成した住宅地域であり、大きな変動要因はなく、一般的要因を反映して地価は上昇傾向で推移してゆくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は西武線沿線の西東京市及び周辺市域に存する最寄駅からやや遠い住宅地域である。需要者は当圏内の第一次取得者で、転入者は少ない。交通利便性がやや劣るが、区画整然とした熟成した中小規模一般住宅地域であり、居住環境が良好であることから、堅調な需要に支えられ、地価は上昇傾向にある。土地価格は2，500万円台、新築戸建物件で3，500万円台が中心価格帯と考える。
一般的要因人口は微増傾向、高齢化も進行。緩やかな景気回復の反映し、全般的に地価はやや上昇傾向で推移しているが、バス便圏は需要がやや弱い。

中井和人氏による調査レポート

不動産鑑定士中井和人
価格243,000円/㎡
個別的要因特段変動はない。代替競争関係にある他の不動産との関係において相応の競争力を有している。
地域要因住宅地として熟成した地域的特性を有し、地価はやや強含みの傾向にある。
地域要因の将来予測居住の快適性が重要視される熟成した住宅地域であり、当面地域要因に特段の変動はなく当面現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、西東京市及び周辺各市内の内、西武新宿線及び西武池袋線沿線の住宅地域。市場参加者の属性は、同一需給圏内から都心方面へ通勤する勤労世帯の一次取得者が中心であり、一部買い替え層も見られる。市場の中心となる価格帯は土地は100∼150㎡で、2400万円∼3600万円程度。新築分譲住宅で3500万円∼4800万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因景気の回復傾向に伴い不動産市況も好転しており、需給は堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度75159660000001
北緯 139度5598896

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県新座市野寺５丁目３６６番４４埼玉県新座市栗原４丁目３３番２外東京都保谷市北町５丁目１１０８番１１東京都保谷市ひばりが丘北３丁目２６０１番１１東京都保谷市東町３丁目３９７番４東京都保谷市東町４丁目１２０番１７東京都保谷市下保谷３丁目９２７番５東京都保谷市北町２丁目１２８６番３０東京都保谷市北町五丁目９８４番４外１筆東京都保谷市泉町六丁目２３２０番３３東京都西東京市東町３丁目２９５番１０東京都西東京市保谷町３丁目４４１番１０東京都西東京市北町五丁目９８４番４外１筆東京都西東京市栄町一丁目５１２番８外１筆東京都西東京市栄町３丁目１３６３番４東京都西東京市東町１丁目１９２番３１東京都西東京市下保谷３丁目９２７番５東京都西東京市北町２丁目１２８６番３０東京都西東京市芝久保町４丁目２１６７番２１東京都西東京市南町１丁目２１７番１６

参考：近隣駅の地価相場

保谷駅(地価相場 252,000円/㎡)ひばりヶ丘駅(地価相場 299,000円/㎡)大泉学園駅(地価相場 308,000円/㎡)東久留米駅(地価相場 229,500円/㎡)東伏見駅(地価相場 302,000円/㎡)西武柳沢駅(地価相場 281,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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