東京都練馬区南大泉３丁目４１８番１６(保谷駅・東伏見駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


308,000円

2017年01月01日に行った東京都練馬区南大泉３丁目４１８番１６(東京都練馬区南大泉３−２１−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を308,000円/㎡としました。

東京都練馬区南大泉３丁目４１８番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都練馬区南大泉３丁目４１８番１６
住居表示南大泉３−２１−４
価格308,000円/㎡
交通施設、距離保谷、800m
地積136㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート、畑等が混在する住宅地域
前面道路の状況南5.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

片岡哲也氏による調査レポート

不動産鑑定士片岡哲也
価格308,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅から徒歩圏の住宅地域であり、上記一般的要因を反映して、地価はやや強含み傾向にあるものと見られる。その他特に地域要因に変化はない。
地域要因の将来予測近隣地域は、一般住宅、アパート等が混在する住宅地域として熟成しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は、やや強含み傾向で推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏は、西武池袋線沿線等に拡がる住宅地域のうち、主に駅から徒歩圏の住宅地域の圏域である。個人需要者は区内及び周辺市区内の居住者等を中心とし、法人需要者は中規模以上の画地の分割販売を目的とする建売業者が多い。需給は概ね安定している。土地は3，000∼4，000万円台程度、新築戸建住宅では4，000∼5，000万円台程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因区内の人口は微増傾向で住宅地需要は底堅く、収益物件の取引利回りも低下傾向であり、地価は引き続き上昇傾向が続くものと予測される。

上遠野公一氏による調査レポート

不動産鑑定士上遠野公一
価格308,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因保谷駅徒歩圏の住宅地域で、総額が値頃な物件供給が多く、新築建売住宅を中心に住宅・土地取引は概ね堅調である。地域要因に格別の変動はない。
地域要因の将来予測保谷駅から徒歩圏内の一般住宅、アパート等が混在する住宅地域として成熟してきており、畑地が散在するものの格別の開発計画もなく地域要因に大きな変動は見込まれず、今後も現状と大差なく推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、主に練馬区西部の私鉄線各駅から徒歩圏の低層住宅地域である。需要者は、区内及び隣接市区内の居住者等を中心とした一次取得者層及び買い替え層の個人、中規模画地では建売業者等の参入もみられる。駅徒歩圏の値頃感のある物件を中心に需要は底堅く、需給関係は比較的安定している。土地は3千万∼4千万円程度、新築の戸建住宅は、画地の細分化等により総額を抑えた4千万∼5千万円程度が市場での需要の中心価格帯と把握される。
一般的要因景気回復基調・低金利の状況下、各種住宅施策の下支え等もあって、区内では人口・世帯数は微増傾向で、分譲戸建住宅等の市況は総じて堅調である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7423674
北緯 139度570042

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

保谷駅(地価相場 252,000円/㎡)東伏見駅(地価相場 302,000円/㎡)武蔵関駅(地価相場 346,500円/㎡)大泉学園駅(地価相場 308,000円/㎡)西武柳沢駅(地価相場 281,000円/㎡)上石神井駅(地価相場 359,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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