地域要因

毛呂山町の既存小規模近隣型商業地域は軒並み衰退傾向にある中、当該地域も同様に商業地需要の減退が続いている。

地域要因の将来予測

駅に近い既存の商業地域である。背後に住宅団地があるが、毛呂山町の商業地は需要減退傾向が続いており、地価は下落基調にある。当面は当該傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域においては自用の店舗等とともに賃貸に供されている店舗等も散見され、商業事業者向けの賃貸市場も熟成しているが、当該地域の市場動向として、取引に当たっては比隣における取引価格との比較が重要な指標になっているという市場実態があることから、本件鑑定評価においては、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、標準地の規準価格に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地として成熟しており、特別な変動要因はない。

地域要因の将来予測

区画整理済の成熟した住宅地域であり、今後も現況の状況で推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は画地規模も小さく間口も狭く、共同住宅を建築し資産運用を行うことが困難であるため、収益還元法を適用できなかった。標準地の最有効使用は低層住宅の敷地であり、主たる需要者は住宅用地の購入を検討している個人と考えられるため、比準価格が標準地の価格形成に最も適合した手法であると判断した。以上から、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

人口は減少傾向が続いており、土地需要の喚起も見られない。徒歩圏内のエリアであるが、格別の選好性はなく、活発な取引は見られない。

地域要因の将来予測

既存の住宅地域としてすでに熟成しており、格別の変動要因はないことから、暫くは現状を維持すると予測する。当該地域の地価は弱含み状態が続いており、人口の減少傾向と宅地需要のさらなる低下が懸念されている。

価格決定の理由

近隣地域は、区画整然とした徒歩圏内の住宅地域である。当該地域の市場動向として、取引に当たっては自用目的の取引が中心となっており、比隣における取引価格との比較が重要な指標になっている。また、標準地は画地規模が小さいため、アパート建築による収益性を見込むことは現実的ではない。したがって、当該地域の市場実態に基づき比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動はみられない。

地域要因の将来予測

区画整然とした既存の住宅地で、特に目立つ地域の変化も見られないため当分の間この状態で推移すると予測する。毛呂山町の生産年齢人口の減少傾向に伴い地価動向は下落傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、自用目的の取引が中心である。また、事業収支の観点から、共同住宅の建築を想定することが現実的ではないため、収益還元法の適用を断念した。よって、複数の取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を総合的に比較調整し、代表標準地との検討をも踏まえ、前年鑑定評価額からの推移を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

調区内混在住宅地域として成熟過程にあるが、特別な変動要因はない。

地域要因の将来予測

近い将来において大きな地域要因の変動はなく、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内の住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的で、アパート等の収益物件はほとんどなく、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できない。よって、本件においては、毛呂山町内の類似地域における複数の取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に格別な変動は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域及び周辺地域に各別の地域変動要因がないので、暫くは現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

駅に近いためワンルーム及びファミリー向けアパート等も見られるが、投資採算に見合う賃料水準は形成されておらず、収益価格は土地価格に見合う投資採算性の観点から、収益価格の試算を断念した。自用目的での取引が中心であり、代表標準地及び前年公示価格との検討を踏まえ、比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別な変動は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域及び周辺地域に各別の地域変動要因がないので、暫くは現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

駅に近いためワンルーム及びファミリー向けアパート等も見られるが、投資採算に見合う賃料水準は形成されておらず、収益価格は土地価格に見合う投資採算性の観点から、収益価格の試算を断念した。自用目的での取引が中心であり、代表標準地及び前年公示価格との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人口の減少と郊外店舗への顧客の流出等により、駅前商店街は衰退傾向にある。

地域要因の将来予測

小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅前の商業地域であるが、人口減少や郊外型商業施設への顧客の流出により、中長期的にみて衰退傾向にある。

価格決定の理由

地域周辺では、地縁を有する店舗併用住宅が多く、収益物件の賃貸市場の成熟の程度は低い。店舗の賃料水準が商業地の収益性を必ずしも十分反映しておらず、土地建物一体の元本価格との相関関係は希薄である。よって、実際の取引価格をもとにした実証性が高い比準価格を重視し標準とし、対象地の収益性を反映した価格である収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該エリアは徒歩圏外の市街化調整区域であるため、需要は限定的で、活発な取引は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、市街化調整区域内に存する徒歩圏外の既成の住宅地域であり、賃貸需要もほぼ見込めない。当該地域の市場動向として、取引に当たっては自用目的の取引が中心となっており、比隣における取引価格との比較が重要な指標になっているという市場実態があることから、本件鑑定評価においては、標準地の規準価格も踏まえたうえで比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として成熟過程にあり、徐々に一般住宅の建築が進行するものと認められる。

地域要因の将来予測

近い将来において大きな地域要因の変動はなく、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅が多く存する地域であり、アパート等の収益物件は少なく、自己使用目的の取引が多い。更に事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的で、収益価格は試算できず、比準価格のみ試算した。本件においては、毛呂山町内の類似地域における複数の取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を総合的に比較調整し、代表標準地からの検討、前年鑑定評価額との推移を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

旧来からの農村集落で、宅地転用の動機付けに大きな変化が無く需要の高揚は認められません。

地域要因の将来予測

田園地帯の中の集落として長年機能しており、今後も現状が維持されると予測します。

価格決定の理由

西大家駅から徒歩圏の住宅地として機能しているものの、賃貸市場が活発に機能しているとは言えません。対象地域が主に居住用戸建の売買市場を薄く形成しているので、実証的な取引価格に軸足を移し比準価格を標準とし代表標準地との検討を経て鑑定評価額を上記のとおり決定しました。

地域要因

日常生活の利便性に恵まれるが、駅への接近性がやや劣るため、地価は横ばいからやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

地域内に格別の変動要因はなく、当分の間現状維持と予測する。

価格決定の理由

需要者の中心は自己の居住目的で取得する個人等であり、収益性よりも居住の快適性・利便性を重視して価格形成がなされること、収益採算性に見合う建物想定が困難であること及び土地価格が取引市場の取引価格をもとに形成されている地域であることから、収益価格の算定は行わなかったが、市場の実情を反映する比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び下新田地区の市場動向にも考慮のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特別な変動は見られない。

地域要因の将来予測

中小規模の小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域であり、地域要因に顕著な変動は見られず、当分は現状を維持して推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、中小規模の小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域であり、近隣地域を含む周辺では収益性を追求した建物規模の形成はほぼ見られず、元本と果実の相関関係が希薄であり、事業者向けの商業収益性を反映した賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。したがって、商業地域に存するものの、本件では比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地区画整理事業が進行中であり、また当区域内にスーパーが出店し、地域の中心となりつつある。

地域要因の将来予測

区画整理中の住宅地で、駅まではバス便であるためこれまで地合は弱かったところ、当区域内にスーパーが進出して利便性が一気に高まった。今後はこのスーパー周辺が町の需給の中心になるものと予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であるので、本件においては類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた比準価格を標準として、標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。