地域要因

地域要因に格別の変動は無い。古い分譲住宅団地であるため街路がやや狭く、他の分譲住宅地域と比較して需要者の選好性がやや弱い。

地域要因の将来予測

開発分譲された住宅団地で街路幅員が狭いなどの設計の古さはあるものの、大分中心市街地に比較的近く不動産取引も比較的多く見られる。地価は下げ止まり傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。また、古い分譲住宅地域で街路が狭く経済合理的な賃貸住宅経営が困難と判断されるため、収益還元法は非適用とした。一方、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内において価格牽連性が認められ信頼性のある取引事例を多数収集し得た。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮するとともに、不動産市場の動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模開発が断続的に行われてきたことから、街路条件が相対的に劣るものの、新規のミニ開発分譲等一定の需要は認められる。

地域要因の将来予測

小規模開発分譲が断続的に行われてきたことから行止り道路が多く、周辺の分譲住宅地域に比べると居住環境は劣るが、昨今も新規のミニ開発が散見されることから、地価は下落率縮小傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

既成市街地のため原価法の適用は断念した。比準価格は類似地域における多数の取引事例を収集し得たため規範性が高い。共同住宅も散見されるが土地所有者が有効活用を目的に建設するケースが殆どで、新たに土地を購入して収益物件を建設するケースは少ない。戸建住宅が中心の地域で他の代替不動産との比較により市場価格が形成されるため、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

成熟した既存住宅地域であり、大きな変動要因はないものの、分譲住宅地の供給はやや過剰な状態であり地価の下落傾向は継続する。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟しており、将来的にも大きな変化はなく閑静な住宅地域として、地価は概ね横這い乃至は緩やかな下落傾向が継続すると予測される。

価格決定の理由

類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。中心部周辺の既存住宅地域であり、周辺に収益物件が見られるものの自用目的の戸建住宅が中心の住宅地域であり、収益性より快適性が重視される地域である。従って、比準価格を中心に収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

成熟した既存住宅地域であり、大きな変動要因はないものの、利便性の高い住宅地地域であることから需要があり地価は概ね横這い傾向である。

地域要因の将来予測

南大分地区の大規模店舗や小学校等が徒歩圏内にあり、利便性に優れる地域であり需要が高い地域のため地価水準としては横這い乃至は緩やかな下落傾向が継続すると予測される。

価格決定の理由

類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。中心部周辺の既存住宅地域であり、周辺に収益物件が見られるものの自用目的の戸建住宅が中心の住宅地域であり、収益性より快適性が重視される地域である。従って、比準価格を中心に収益価格を参酌し、更に周辺の小規模開発された分譲住宅地の販売価格等の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

古くからの商業地域であり、旧態依然としているが、市域中心商業地活況の影響を僅かながら受けている。

地域要因の将来予測

背後地は旧来からの大分市南部の住宅地であり、地域は古い小規模な店舗等が多い県道沿いの地域で、当面は現状のままの環境で、地価もやや下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

売買事例は商業地事例を中心に収集し適切に修補正がなされており相対的信頼性は高い。賃貸事例も類似地域内からの収集であり店舗兼共同住宅に見合う事例が収集され修補正も適切になされたが、市場参加者は商業地であるため収益性を重視するものの土地価格に見合う賃料水準の形成が十分でなくやや低位で算出された。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗数の減少、顧客の流出等により地域規模が縮小しており、新規需要が乏しく、市場は低調で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域及びその周辺地域では自用の店舗が中心であり、自用目的の取引が主であるが、近隣地域及び類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。収益価格は賃貸市場が縮小しており、賃料水準が低下しているため、やや低位に試算された。よって本件では市場の実態を反映する比準価格を中心に収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大型商業施設に近接し利便性は良好なため、建替え案件を含め取引は比較的活発であり、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

郊外の区画整然とした古くからの分譲住宅団地で居住者の高齢化は進んでいるものの、地縁性を有する者の世代交代等の一定の需要は見込まれるため、今後も居住環境の良好な住宅地域として推移していくものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅地域でアパート等の収益物件は皆無であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は同団地内の多数の取引事例より試算したため規範性が高い。積算価格は造成時期が古く費用と市場価格の関連性が希薄となっていることから説得力にやや欠ける。市場価格は付近の類似不動産の取引価格を参考に決定されているため、市場実態を反映した比準価格を採用し、積算価格は参考に留め、周辺の標（基）準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

わさだタウン周辺の商業施設充実により生活利便性は向上している。

地域要因の将来予測

開発時期が古い小規模住宅地域で周辺の大型住宅団地に比べ品等は劣るが、近年、わさだタウン周辺部の発展により生活利便性は向上、地価は下げ止まり傾向で推移するものとみられる。

価格決定の理由

原価法は造成後相当の期間が経過していることから適用しなかった。また自用の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため収益還元法の適用も断念した。よって、時点が新しい取引事例から得られた宗方、木上地区の分譲住宅地の需給動向を示す比準価格を標準に、代表標準地との均衡を検討し、さらに単価と総額との関連の適否に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外型大規模商業施設に近接する幹線道路沿いの商業地域であり、商況も比較的堅調であるため、需要は底堅く推移している状況である。

地域要因の将来予測

大規模郊外型商業施設に近接する路線商業地域であり、今後も安定的な自動車交通量等が期待され、新規の店舗出店等も散見されることから、繁華性の程度は当面現状を維持し、地価も安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

郊外の幹線道路沿いに所在する路線商業地域であり、不動産の収益性がより重視される地域であるが、不動産取引市場における実態は、収益性よりも寧ろ取引相場を重視した価格形成が行われていることから、当該不動産の市場性を反映しより信頼性の高い取引事例比較法による比準価格を重視し、ロードサイド型店舗等が多く出店する地域性を考慮の上、収益価格を比較考量して、下記代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街区の整然性等が劣る古くからの街路条件を残す地域ではあるが、駅南地区に近い立地であり近時ミニ開発等が増加している。

地域要因の将来予測

中心部近郊の既成住宅地域として今後とも現状で推移すると予測する。利便性が増す大分駅周辺部への接近性が良く値ごろ感もあることから地価には底打ち感があり、今後上昇傾向に入ると予測する。

価格決定の理由

近隣地域等にはアパートも見られるが収益目的よりも自己使用を目的とした取引が主であり、アパート等は遊休地の有効活用等を目的としたものが多い。比準価格は多数の取引事例を収集し、相関性の高い事例を中心に試算されており、市場性を反映し規範性が高い。よって市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考とし、周辺に存する他の標準地との価格バランス等にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅ビル開業等により地価が上昇している大分駅周辺の影響が徐々に周辺に広がりつつあり、対象地域についても地価は微増傾向にある。

地域要因の将来予測

国道沿いに店舗や事務所が建ち並ぶ商業地域であり、当該国道沿い及びその背後にはマンションや共同住宅も多く見られることから背後地の購買力もあり、需要は強めで推移するものと予測する。

価格決定の理由

路線商業地域であり、収益価格は重視されるべき価格であるが、土地価格に見合う賃料の収受が難しいため、やや低位に求められた。地域の特性の類似性を有する取引事例から得た比準価格は不動産市場を反映した実証的価格であり規範性が高い。なお既成市街地であるため原価法は適用しなかった。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺の公示地、基準地の地価動向を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

ロードサイド店舗が建ち並び新規店舗の立地も若干見られるが、他の大型商業施設や路線商業地との競合が激しい。

地域要因の将来予測

各種小売・飲食店舗等が建ち並ぶ路線商業地域として熟成しているが、他の商業施設との競合が激しく、背後人口の増加も期待薄であることから、当面地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

既成市街地であるため原価法の適用を断念した。路線商業地域では借地の低層利用が多く土地価格に見合った賃料収入の確保が困難なため収益価格は低位に求められた。比準価格は、事例が広域に及ぶものの各地域の価格バランスを総合的に検討したため規範性は高い。市場の取引価格は収益性よりもむしろ代替不動産との価格差を重視して決定されている実状を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に変化は無いが、景気の持ち直しと地価下落による割安感から既存の住宅地域でも取引が見られるなど、徐々に需要が高まりつつある。

地域要因の将来予測

近隣地域北側の羽屋バイパス沿線は大型物販店やクリニック等が見られる路線商業地域で、利便性を中心に地域要因に大きな変化はなく、古国府地区に対する需要も堅調なため地価は横這いから微増で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、自用目的を中心に信頼性が高い5事例を採用して求めた実証的な試算価格である。収益価格は街路条件や画地条件から賃貸想定が困難で、実現可能性を欠くため試算できなかった。積算価格も適切な造成事例が収集出来なかったため試算できなかった。市場参加者の中心は自用目的の需要者で、取引価格水準が重視される市場環境である。本件では、規準価格と均衡している、実証的で説得力の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に大きな変化は見受けられないが、市内の繁華性が高い路線商業地では、地場の法人による需要が見られるようになってきている。

地域要因の将来予測

沿道型店舗が建ち並ぶ幹線市道沿いの路線商業地域であり、店舗の入れ替わりはあるものの、当面は現状程度で推移すると予測する。店舗の集積度が高い地域であり、地価は微減から横這い程度で推移すると予測する。

価格決定の理由

既成市街地であるため原価法は適用できなかった。路線商業地域ではあるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。また、収益性が貫徹されるような取引市場は形成されていない。比準価格は、地域の類似性が高い取引事例を採用して試算されており説得力が高い。よって、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路は整然とした区画整理地内の地域で、人口は微増で推移している。

地域要因の将来予測

区画整理済の住宅地であり、地域は熟成しており今後とも現状の住環境で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

個人の自用目的の取引が中心の地域内にあり、類似の取引事例は類似地域等から多数収集でき、比準価格は相対的信頼性が認められる。また、類似地域で賃貸事例も多数収集されたが個人の自用目的が多い地域では土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。従って、市場参加者は収益性より快適性を重視する中、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域の北東方では、都市計画道路庄の原佐野線の整備が進められており利便性の向上が期待されているが、当該地域への影響は限定的である。

地域要因の将来予測

自動車販売会社等の輸出関連企業の新規投資は見られるものの、中小事業所・営業所等の目立った動きはなく、当面は現在の状況が続き、地価は微減傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

既成市街地であるため原価法の適用を断念した。郊外の路線商業地域では低層利用が多く投資に見合った賃料収入の確保が困難なため収益価格は低位に求められた。比準価格は、事例が広域に及ぶものの各地域の価格バランスを総合的に検討したため規範性は高い。市場の取引価格は収益性よりもむしろ代替不動産との価格差を重視して決定されている実状を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。