地域要因

周辺の国道の拡幅工事が完了したが、地域において特筆すべき変動要因はなく地価も横這い。

地域要因の将来予測

農家住宅と一般住宅が混在する地域であり、周辺の国道が拡幅されたが地域に変化はない。地縁的選好性が強い地域であるため需要は弱いが、近年地価に値頃感があり今後も横這い傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周囲には賃貸共同住宅も見られるが、自己使用目的の取引が主な地域であり、多数の地域的類似性を有する取引事例を収集し得た。不動産の収益性よりも居住の快適性を重視して取引が行われる市場であるので、比準価格は収益価格よりも重視される。よって比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大型商業施設に近接し利便性が優れるため需要者の選好性は比較的高く地域人口も増加傾向にあり地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

既成市街地のため原価法の適用は断念した。比準価格は類似地域における多数の取引事例より試算し規範性が高い。低層のアパートも見受けられるが、収益性が低いため新たに土地を購入し建築するケースは少ない。戸建住宅が大部分を占め市場価格は居住環境を反映した他の代替不動産との価格差により決定されている。従って市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留めるとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動はないが、市街化調整区域内に存するため、大分市内における一般的要因の影響は弱く、宅地需要及び供給ともに少ない。

地域要因の将来予測

郊外部の市街化調整区域内に所在する住宅地域であり、地域要因に大きな変化はないが、地縁的選好性が強い地域であるため、住宅需要及び供給はいずれも希薄で、地価は微減又は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

既存の住宅地域であるため、原価法を適用できなかったほか、自用の戸建て住宅が多く不動産の賃貸市場が熟成していないため、賃貸物件の想定が困難であり、収益還元法の適用も断念せざるを得なかった。従って取引事例比較法のみの適用となったが、比準価格は不動産取引市場における当該不動産の市場性を反映した実証的な価格であるため、規範性は高いものと判断し、下記代表標準地の価格からの検討結果を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に変動はない旧来からの住宅地域である。街路条件がやや劣るが、安定した価格水準での取引が多く見られる等需要は回復基調にある。

地域要因の将来予測

住宅地域として熟成しており、今後も現状で推移すると予測する。地価の底値感や住宅ローン減税等の政策の影響により地価は微減乃至横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

古いアパート等も散在するが、収益目的の土地取引は殆ど見られず、自用目的で居住の快適性及び利便性等に着目して価格は決定されているのが実情である。また規範性が高い十分な収益資料を収集し得たとは言い難いため収益価格の説得力は劣る。一方、比準価格は信頼性の高い取引事例を多数収集することができたため規範性が高い。従って比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

環境面及び利便性に劣り選好が弱いため、地価は微減傾向が持続するものと予測する。

地域要因の将来予測

郊外部に位置する旧来からの既成住宅地域であり、環境面及び利便性に劣り選好が弱いため、地価は微減傾向が持続するものと予測する。

価格決定の理由

地域内及びその周辺にはアパート等の収益物件も点在するものの、戸建住宅が大半を占めており、地域内においては賃貸市場が成熟していないことから収益還元法を採用することは出来なかった。従って、類似性の高い取引事例を収集し得たため比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ロードサイド店舗が建ち並び新規店舗の立地も若干見られるが、他の大型商業施設や路線商業地との競合が激しい。

地域要因の将来予測

各種小売・飲食店舗等が建ち並ぶ路線商業地域として熟成しているが、他の商業施設との競合が激しく、背後人口の増加も期待薄であることから、当面地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

既成市街地であるため原価法の適用を断念した。路線商業地域では借地の低層利用が多く土地価格に見合った賃料収入の確保が困難なため収益価格は低位に求められた。比準価格は、事例が広域に及ぶものの各地域の価格バランスを総合的に検討したため規範性は高い。市場の取引価格は収益性よりもむしろ代替不動産との価格差を重視して決定されている実状を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

街路は整然とした区画整理地内の地域で、人口は微増で推移している。

地域要因の将来予測

区画整理済の住宅地であり、地域は熟成しており今後とも現状の住環境で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

個人の自用目的の取引が中心の地域内にあり、類似の取引事例は類似地域等から多数収集でき、比準価格は相対的信頼性が認められる。また、類似地域で賃貸事例も多数収集されたが個人の自用目的が多い地域では土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。従って、市場参加者は収益性より快適性を重視する中、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

緑が丘団地入口の交差点改良工事が完成し渋滞が若干緩和された。周辺団地との間に割安感が生じており地価は底堅い。

地域要因の将来予測

古くに開発された大規模住宅団地であり、今後も現状で推移すると予測する。地価水準については周辺に所在する大規模住宅団地と比較して割安感があり、横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とする住宅団地であり、賃貸市場が熟成していないため収益還元法は採用しなかった。また造成住宅団地であるので原価法を採用したが、造成時期の古い住宅団地であり費用性と市場性との間に乖離が生じている。よって自用目的での取引が主である取引事例により求めた比準価格を重視し、積算価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大型商業施設に近接し利便性は良好なため、建替え案件を含め取引は比較的活発であり、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

郊外の区画整然とした古くからの分譲住宅団地で居住者の高齢化は進んでいるものの、地縁性を有する者の世代交代等の一定の需要は見込まれるため、今後も居住環境の良好な住宅地域として推移していくものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅地域でアパート等の収益物件は皆無であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は同団地内の多数の取引事例より試算したため規範性が高い。積算価格は造成時期が古く費用と市場価格の関連性が希薄となっていることから説得力にやや欠ける。市場価格は付近の類似不動産の取引価格を参考に決定されているため、市場実態を反映した比準価格を採用し、積算価格は参考に留め、周辺の標（基）準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

わさだタウン周辺の商業施設充実により生活利便性は向上している。

地域要因の将来予測

開発時期が古い小規模住宅地域で周辺の大型住宅団地に比べ品等は劣るが、近年、わさだタウン周辺部の発展により生活利便性は向上、地価は下げ止まり傾向で推移するものとみられる。

価格決定の理由

原価法は造成後相当の期間が経過していることから適用しなかった。また自用の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため収益還元法の適用も断念した。よって、時点が新しい取引事例から得られた宗方、木上地区の分譲住宅地の需給動向を示す比準価格を標準に、代表標準地との均衡を検討し、さらに単価と総額との関連の適否に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外型大規模商業施設に近接する幹線道路沿いの商業地域であり、商況も比較的堅調であるため、需要は底堅く推移している状況である。

地域要因の将来予測

大規模郊外型商業施設に近接する路線商業地域であり、今後も安定的な自動車交通量等が期待され、新規の店舗出店等も散見されることから、繁華性の程度は当面現状を維持し、地価も安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

郊外の幹線道路沿いに所在する路線商業地域であり、不動産の収益性がより重視される地域であるが、不動産取引市場における実態は、収益性よりも寧ろ取引相場を重視した価格形成が行われていることから、当該不動産の市場性を反映しより信頼性の高い取引事例比較法による比準価格を重視し、ロードサイド型店舗等が多く出店する地域性を考慮の上、収益価格を比較考量して、下記代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

古くに小規模開発された地域で品等の低下が認められるが、生活利便性は良く、周辺部での新規分譲価格との比較から下げ止まり感がみられる。

地域要因の将来予測

古くに開発された住宅地域であるが、郊外型商業施設に近いことから、周辺部での小規模開発は続いている。地価は、大分市の分譲住宅地の下げ止まりから上昇傾向に影響されるとみられる。

価格決定の理由

原価法は造成後相当の期間が経過していることから適用しなかった。また共同住宅は自己所有地の有効利用を目的とした低層物件が主で土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。よって、居住の快適性を重視しての自己使用目的の取引が中心であることから、同一需給圏内の類似地域の事例より得た比準価格を重視し、代表標準地との均衡を踏まえ、さらに単価と総額との関連の適否を検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平成25年に閉店した近隣のスーパーが最近解体された。また西側隣接地域において国道拡幅工事が行われており交差点付近の渋滞解消が期待される。

地域要因の将来予測

国道沿いの商業地域であるが、隣接する大分市を含め郊外型の大型店舗への顧客流出が続いており、地価の下落傾向が持続するものと予測される。

価格決定の理由

 既成市街地であるため原価法の適用を断念した。店舗・事務所等の自用目的の取引が中心で、賃貸需要は総じて弱いことから、自用目的の取引事例を基礎とする比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、周辺標・基準地との均衡にも留意し、単価と総額とのバランスを勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。