地域要因

駅近郊の商業地域であり、利便性が高いことからマンション等の投資需要が旺盛であり、店舗がマンション等に建て替えられるケースが目立っている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

地域の様相が比較的類似し、各要因格差率についても比較的小さい取引事例を多数収集し得たことから比準価格については説得力の高い価格が求められたものと思料する。一方、収益価格は最有効使用の建物の建築を想定し、収益性の側面から求めた価格であるが、試算の過程において多数の想定要素を含むことから規範性はやや劣ると判断した。よって、比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を行い、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

利便性に優れた住宅地域であることから、特に、共同住宅用地、収益物件の需要が堅調で、周辺においては高値の取引も多く見られる。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅、アパート等が混在する住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は、住宅地需要が引き続き堅調であるため、上昇基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

規範性を有する取引事例から試算された比準価格は、市場性を反映している。収益価格は標準地に最有効使用の賃貸用建物の建設を想定して求めたもので、収益性を反映しているが、各算定項目について想定等の不確実性を多く含むため、価格の精度にやや難を有する。よって、市場実態を反映した信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、更に、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

井尻六ツ角の上下車線の通行量はここ数年横ばい。井尻1∼5丁目の人口はH24∼27の3年で＋4．4％と南区平均（＋1．6％）より大きい。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は幹線沿いで多用途が想定される。比準価格は、同種の幹線道路の取引事例を採用しており、実証的である。収益価格は、店舗付きマンションを想定した。ただし、建築費、空室率、利回りの見通しは投資家ごとに判断が異なり、比準価格より流動的になりやすい。以上より、比準価格の精度が上回ると判断し、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との秤量的検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

上記要因を受けて、駅近の面大地等、マンション用地として高値での取引も確認されており、地価水準は引き続き強含みで推移している。

地域要因の将来予測

最寄り駅近くの店舗、共同住宅が建ち並ぶ商業地域で、格別の変動要因はない。駅徒歩圏内に存する一棟売りの投資適格物件に関しては、需給の逼迫状態が続いており、土地価格も上昇が続いていくと予測する。

価格決定の理由

比準価格では、上記商業地の特性を鑑みた同一需給圏を設定し、代替・競争等の関係にある取引事例に基づき試算したことで実証性を有する。一方、投資家の市場行動を反映した収益価格については、規模・間取り・賃料といった建物の想定如何により流動的となる面を否定出来ず、やや説得力に欠ける。したがって、本件比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との比較検討などを踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新築及び中古いずれも賃貸アパート等投資物件の需要が旺盛で、地価の上昇は拡大している。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域として成熟しており、当面は現状を維持するものと予測する。新築住宅のほか賃貸アパート等投資物件の取引も一段と活発化しており、地価は上昇基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

採用した取引事例は近隣地域周辺の事例であり、特に立地的に近い事例を重視した比準価格の信頼性は高い。一方、収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためやや低位に試算された。対象標準地が存する地域は居住の快適性が重視される住宅地域であるので、比準価格を中心に収益価格を比較考量し、更に代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、路線型店舗を主体とした路線商業地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。不動産市況は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は取引事例を基にしており、市場性を反映し、実証的である。また、当該地域には賃貸される物件もみられるが、個別性が強く、賃料水準として適正なものが見出しにくく、収益価格は相対的な信頼性が劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区域内に市場の特性等に係る格別の変動要因はないが、福岡市のマンション開発用地の高騰が春日市の利便性の高い住宅地にも波及している。

地域要因の将来予測

今後は共同住宅等を中心とした住宅地域として成熟していくと予測する。地価は今後も上昇傾向で推移する可能性が高いが、マンション販売の売行きは鈍ってきており、マンション用地の需給緩和も懸念される。

価格決定の理由

対象標準地は比較的利便性の高い住宅地域に存し、分譲マンション業者の投資採算性重視で価格形成されている。ただし、現在用地需要の競合が激しく、投資採算性重視だけでは素地取得が困難で、現在の市場環境の実態もある程度考慮せざるを得ない。したがって、本件では、分譲マンション業者の投資採算性を最もよく反映している開発法による価格をやや重視し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格も比較考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区域内に市場の特性等に係る格別の変動要因はないが、供給が限定的である市内住宅地のなかで、まだ割安感があるため、需要がやや高まっている。

地域要因の将来予測

街路条件がやや悪い旧分譲地で規模の大きな画地が多い。住宅需要の高まりで画地の細分化の進展がみられる。駅利便性は劣るが、地価水準は割安感もあることから強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

旧分譲地で、アパート等の賃貸物件はほとんどなく、投資採算性の観点から新規に土地を取得して賃貸住宅を建設するケースは見られないため、規範性の観点から収益還元法は適用しなかった。市場では居住の快適性や利便性に着目して周辺相場との比較で取引が行われている実態を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、利便性が比較的高い地域であるため周辺ではミニ開発等もみられ、需要は底堅く、地価の上昇幅は拡大している。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等の共同住宅が混在する住宅地域であり今後も同様の利用形態が継続するものと思料する。街路条件がやや劣るが、市内の不動産市況の影響を受け地価は上昇幅がやや拡大している。

価格決定の理由

住環境等の環境条件が比較的類似する取引事例を基にウエイト付けを行って求めた比準価格については説得力の高い価格が求められたものと思料する。一方、戸建住宅が主体の地域であり、土地価格に比し賃料水準が低廉であり市場参加者は市場性に基づいて意思決定を行う地域であるため、収益性を反映する収益価格の説得力は劣る。よって比準価格を標準に収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り試算した。

地域要因

周辺を開発済み住宅地で囲まれた既成住宅地であるが、生活利便施設等への接近性に優れるところから、住宅需要は引き続き堅調である。

地域要因の将来予測

当該地域は、既成の低層住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は、住宅地需要が引き続き堅調であるため、上昇基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

収益物件として一部にアパート等が見られる程度で、賃貸市場の成熟の程度から土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試算された。自己使用目的での取引が主体の快適性を重視する住宅地域であるため、信頼性の高い取引事例から試算され、市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

上記要因に加え、さらにIC等へも程近いこと等から、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

事務所、倉庫等から形成された流通業務地域として熟成しており、地域要因に特段の変化はなく、今後とも当面は現況維持的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場分析に基づき収集選択した多数の事例より求めたもので、市場性を反映し実証的で規範性の高い価格が得られた。一方、当該地域は自己使用目的での取引が主であり、収益性からのアプローチである収益価格は、相対的に説得力、規範性にやや劣る。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大橋駅から徒歩圏内にあるなど利便性に優れた立地条件にあり、一般的要因の影響も受け、需要は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、中低層共同住宅が混在する住宅地域で、今後も現況どおり住宅地域として推移していくものと予測する。駅徒歩圏内で旺盛な需要が認められ、地価水準は強含みで推移していくと予測する。

価格決定の理由

本件では、取引事例比較法及び収益還元法を適用しているが、大橋地区周辺で実際に行われた取引事例に基づき試算された比準価格は、実証的で説得力を有する。一方、収益価格はやや低位に試算されたが、想定次第で査定値に多寡が生じることを勘案すると、収益価格の説得力、信頼性は相対的にやや劣る。以上より、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大橋駅徒歩圏の高容積率を確保できる地域で、デベロッパー等による旺盛なマンション用地需要を背景に、地価の上昇幅は拡大傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域は西鉄大橋駅徒歩圏に位置する利便性の高い商業地域で、店舗付共同住宅等の立地が考えられる。事例数は少ないものの規範性の高い事例から導いた比準価格の説得力は高い。開発法による価格は、開発業者の投資採算性を示す価格であるが、算定にあたり想定事項が多く想定の如何により価格が流動的である。鑑定評価額は、市場性を反映する比準価格を重視し、開発法による価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡にも留意して上記の通り決定した。

地域要因

雑餉隈∼春日原駅間の新駅設置及び連続立体交差事業が平成33年度開業予定である。マンション用地取得・建設等が進んで地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

デベロッパーによる用地取得やマンション建設も進んでいる等、地価水準は今後とも上昇傾向を維持するものと予測する。なお、近傍における西鉄新駅の設置案が承認されている（平成33年度開業予定）。

価格決定の理由

比準価格は、その決定過程も適切であり、市場性を反映し実証的で規範性の高い価格が得られた。一方、収益価格は、想定建物、賃料水準、還元利回り等、各種の判断要素が介在し、それらの把握には困難も伴い、相対的に説得力、規範性にやや劣る。従って、比準価格を重視し、収益価格を従に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区域内に市場の特性等に係る格別の変動要因はないが、賃貸マンション等の収益物件に係る取引の活発化により地価水準が押し上げられている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は繁華性の高い駅前商業地に存しており、こうした優良物件は市場に出ることは少ないため、仮に市場に出た場合は需要の競合が生じ、賃貸事業による投資採算性だけに着目するのであれば、取得は困難な状況となっている。したがって、本件では、現在の市場環境下で、様々な需要者の投資スタンスを織り込んで成立した取引事例に基づく比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格を比較考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。