地域要因

現段階では地域要因に格別の変動はない。昨今の景況下、工場等の事業経営は、依然として発展段階には至っておらず、不動産需要は低調気味である。

地域要因の将来予測

本件近隣地域は、現段階では、格別の地域要因の変動はなく、当面は現状を維持するものと考える。地価水準については、今後の景気動向にもよるが、現在の景況下、当面は、やや下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

本件近隣地域は、中小工場等で構成された工業地域である。比準価格については、対象標準地との品等の類似性に留意して事例を採用した上、各事例の規範性の軽重等も十分に検討しており、市場性を反映する価格が試算された。収益価格については、地域的特性から明確な賃貸市場が形成されていないなどの理由により試算し得なかった。したがって、本件では、比準価格を中心に、代表標準地の価格との均衡にも十分に留意して、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

高台の傾斜地の住宅地域で、直近一年間、周辺では土地取引がみられなかったが、類似地域の取引事例の価格水準が低く、地価の下落が続いている。

地域要因の将来予測

近隣地域には大きな変化がなく、当分現状のまま推移していくものと予測する。高台の傾斜地地域に対する需要は乏しく、地価は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域に所在する事例のうち、特に規範性の高い3事例の価格の中庸値を重視し求めており、市場性を反映した説得力ある価格といえる。 収益価格は、対象標準地の画地規模が小さいうえ、傾斜地に位置し地域的にも賃貸アパートを想定することが困難であるため、試算しない。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 商業地としての需要は少ないと考えられるが、住宅地としては利便性もよく、需要は旺盛である。地価水準横這いあるいは上昇機運にあると予測。

地域要因の将来予測

 県道背後の近隣型の商店街であり、空店舗も多く衰退傾向が続いている。ただ共同住宅の用途としての需要はあり、地価水準はほぼ横這いの推移が予測される。

価格決定の理由

 上記のとおり、両試算価格間にかなりの開差が生じた。比準価格は多数の事例を収集し、近似した事例を中心に求めたものであるので市場性を十分に反映しており規範性が高い。一方、収益価格は賃料水準の低迷のため、十分に収益を反映することができなく、かなり低位に求められた。そこで本件では比準価格に重きを置き、収益価格を参考として、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域は当区西部の傾斜地に位置しており、住環境等に変化はないが、利便性に劣る住宅地の需要は弱い。

地域要因の将来予測

戸畑区西部の高台に位置する既存の住宅地で、大きな環境変化も見られず、現状を維持したまま推移していくものと予測され、地価水準については、利便性に劣る点等から引き合い少なく下落傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内では低層の共同住宅も散見されるものの自用の戸建住宅が多くを占め、賃貸市場については成熟しているとは言い難く、土地価格に見合った賃料相場が形成されていないため収益価格が低く試算された。よって、本件では、市場性を反映し説得力に優る比準価格を標準とし、収益価格を参考にして、また、代表標準地との検討を踏まえ、前年価格との均衡や地域の不動産需給動向などにも留意して、表記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。需要者は、地縁者を中心としており、少ない。地価水準も下落幅が大きい。

地域要因の将来予測

急傾斜な地勢にある既成住宅地域であり、車の進入路が1本に限られており隔離された地域となっている。需要は少なく、下落傾向で推移するものと推測する。

価格決定の理由

当該近隣地域は、旧来からの傾斜地勢にある自己の戸建住宅を中心とする第一種低層住居専用地域であり、賃貸需要及び投資採算性から収益目的の賃貸住宅は、ほとんどなく収益価格の試算は断念した。よって、比準価格を標準とし、周辺の公示地等との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 若戸トンネル工事による道路が開通し、若松区の工業地域との関連性が期待される地域である。地価水準はほぼ横這いである。

地域要因の将来予測

 当該地域は古くからの工業地域である。当分の間、現状の使用が継続するものと考えられる。格別の変動要因は見当たらず、地価水準は引き続き下落傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

 当該近隣地域は、自用目的の所有が支配的な区画整然とした工業地域であり、賃貸市場は未成熟であるため収益還元法は採用できなかった。取引事例は近隣地域を含め、北九州市内広域から信頼性のある事例を採用した。したがって、評価手法の適当に当たっては比準価格を標準とし、さらに地元精通者による意見等も十分に斟酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 当該地域は、高台に位置する既成市街地であるが道路事情がよく、バス路線であるため需給のバランスは保たれており、地価水準は横這い状態。

地域要因の将来予測

 周辺環境に大きな変化はなく、現状の形態で推移すると考える。経済状況等から土地の地価水準は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

 対象標準地は既存住宅地であり、自用目的を主とする建物が支配的な地域のために収益価格はかなり低く求められた。比準価格は多くの取引事例を採用でき、しかも近似した事例を中心に決定したものであるので市場性を反映し、規範性が認められるものといえる。そこで本件では比準価格を重視し、収益価格を参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は、八幡東区の主要商業地域であるが、現在、地域要因の変動を惹起する要因は見当たらない。当面は、現状維持で推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

近隣地域は、八幡東区の中心商業地域であり、周辺一帯には各種の店舗、事務所等が集積しているが、近年閉鎖店舗等がみられ、商況は衰退気味であると考察される。地価はやや弱含み気味に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格については、商業地としての品等の類似性に留意して事例を採用し、各種の補修正は妥当な範囲内で行なえたため、客観的かつ実証的な価格が得られたものと思料する。収益価格については、中層の店舗・事務所付共同住宅を想定して試算したが、当該地域の事業形態は区々であることなどの理由により、その精度には、やや難があるものと認めざるを得ない。よって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

やや高台の傾斜地勢に形成された既存の住宅地域であるが、平坦地に近く土地需要は強い。地価は下げ止まり∼微増傾向で推移する。

地域要因の将来予測

やや高台の傾斜地勢に形成された既存の住宅地域で、特段の変動要因はなく当分の間、現状にて推移すると予測する。経済情勢や老齢化等で需要がやや弱含みであるが、地価水準は平準化してきている。

価格決定の理由

 アパート等も存するが、低層で築年の古い木造のものが多いため投資目的で取引されるケースは少ない。今後はアパート等も増加する可能性はあるが、基本的には一般住宅を中心とする住宅地域である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、不動産の需給動向及び地域の推移並びに周辺標準価格等との均衡を考慮して、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

旧八幡東消防署の解体が概ね終了している。商況の低さは変わらず、依然として商業地需要は弱い。

地域要因の将来予測

幹線沿いの商業地域であり、隣接の旧八幡東消防署の解体が概ね終了した以外は、特段の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測する。商況の程度が低いことから、もうしばらくは下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の商業地等類似の取引事例を広範囲に収集しており、実証的であり信頼性はある。収益価格は、収益性を反映した理論的な価格であるが、自用の店舗や事務所などが多い地域においては、賃貸事例も少なく土地価格に見合う賃料水準の形成が困難なことから低位に試算された。よって、実証的な比準価格を重視し収益価格を関連づけ周辺標準地とのバランス等をも勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路背後の住宅地域であるが変化に乏しく、変動を惹起する要因も特に見当たらない。当分の間は、ほぼ現状維持で推移するものと予測される。

地域要因の将来予測

近隣地域は、熟成した住宅地域で変化に乏しく、変動を惹起する要因も特に見当たらない。取引市場における需要は弱含み気味であり、地価水準は未だ下げ止まっておらず、当面、下落気味に推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格については、事例適格要件を満たす事例を採用の上、各種の補修正も適切に行い得たため、説得力を有する価格が求められたものと思料される。収益価格については、当該圏域では戸建住宅の明確な賃貸市場が形成されていないため試算し得なかった。よって、本件では、比準価格を中心に、代表標準地の価格との均衡にも十分に留意して鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として特段の変動要因はないが、利便性のよい住宅地域として成熟しており、住宅地の取引は徐々に回復しつつある。

地域要因の将来予測

近隣地域は利便性、環境面等で比較的良好であり、需要は根強いものがある。マンション等との競合もあるものの、戸建住宅に対する価格は持ち直していくことが予測される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域における適正な取引事例に基づき得られたものであり実証性が高い。当該地域は貸家目的のアパート、マンション等も見受けられるが、地価の動きに賃料は敏感に反応していないため、この賃料に基づいて試算した収益価格はやや低位となった。このため、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は、比較的新興の商業地域であり、徐々に熟成していくと予測される。現在、特に変動を惹起する要因はなく、ほぼ現状維持で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格については、各々の事例の価格形成要因を十分に吟味の上、各事例の規範性の軽重も検討して試算しており、説得力のある価格が試算できたと判断した。一方、収益価格は、低層店舗を想定して試算したが、各種想定は困難であり、価格と賃料との相関関係が希薄なため、やや低めに試算されたものと思料される。よって、本件では、比準価格を重視し収益価格を比較考量の上、代表標準地の価格との均衡にも十分に留意して鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

地域内に特段の変動要因はないが、戸畑中心部で幹線道路沿いの商業地域であり、マンション用地の需要が根強いため地価水準は上昇傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域内では、店舗・事務所の賃貸も多いが、現況下では空店舗も多く、マンション利用も多くなりつつあるため、求めた収益価格はやや不安定な点も認められる。さらに、自用目的の取引も多いため、比準価格を重視し、収益価格を参考に、不動産の需給動向及び地域の推移並びに代表標準地等との検討を踏まえて、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

周辺環境など特段の変動は認められないが、近隣地域周辺の住宅地需要は堅調に推移しており、地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

JR戸畑駅外縁部の既成住宅地域として格別の要因変動はないが、区内では有数の住宅地域として良好な居住環境を形成しており、地価水準は今後も概ね堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は現実の取引価格から求めた実証的価格である。本件では選択要件を具備した戸畑区内の複数事例より査定しており、比準価格は実証的かつ妥当と思料する。収益価格は標準地周辺ではアパート等が散在するものの土地価格に見合う賃料水準が形成されない地域のため低位に試算された。鑑定評価額の決定にあたっては、快適性が重視される住宅地であり、比準価格を重視し、収益価格を考量し、単価と総額との関連にも留意して、上記のとおり決定した。

地域要因

周辺の大型複合施設やディスカウントショップ等との競合により、アーケード商店街の経営環境は年々厳しくなっている。

地域要因の将来予測

当該地は、戸畑駅前の伝統的な商店街、アーケード街で、かつて区内では最も繁華な商店街であったが、大型郊外店等との競合に押され、地位は低下しており、商況は低調である。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域における適正な取引事例に基づき得られたものであり実証性が高い。当該地域はアーケード商店街で、テナント方式もあるが、自用建物によるものが中心である。また古い建物が多く、賃料相場も継続賃料を基盤としており、この賃料に基づいて試算した収益価格はやや低位となった。手法の適用に当たっては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、更には代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR戸畑駅至近の商業地域として特段の変動は認められないが、好立地条件による希少性を有し、地価は概ね堅調に推移している。

地域要因の将来予測

JR戸畑駅に隣接する路線商業地域である。高齢化が進行し商圏縮小による需要減退が指摘される一方、好立地条件からマンション需要も認められ、地価は概ね堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、規範性を有する複数の取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は、対象地の収益性を反映した理論的価格である。但し、対象地は戸畑駅前の立地ながら賃貸市況はやや弱くかつ自用の店舗・事務所利用が多い地域のため、テナントからの賃料収受に基づく収益価格は低位に試算されたものと思料する。鑑定評価額の決定にあたっては、規範性に優る比準価格を重視し、収益価格を考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。